引之(全程穿插一個項目案例Excel學(xué)員帶電腦練習(xí))

第一章 新經(jīng)濟(jì)環(huán)境下f地產(chǎn)開發(fā)項目稅負(fù)與利潤的測算思路

一、項目稅負(fù)與利潤測算的目的：驗證市場、操作與財務(wù)嗎？

二、低利潤項目開發(fā)商最關(guān)心的是利潤預(yù)期&資金平衡嗎？

三、如何評判利潤指標(biāo)是否可行：指標(biāo)是否可以優(yōu)化？

第二章 房地產(chǎn)開發(fā)項目稅負(fù)與利潤測算的四大步驟

第一步、整理用地指標(biāo)（地塊分類&是否出讓分類）

第二步、根據(jù)規(guī)劃設(shè)計方..........：產(chǎn)品類型指標(biāo)&車位

第三步、確定建安成本指標(biāo)

第四步、確定經(jīng)..............市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)）

第三章 房地產(chǎn)開發(fā)項目稅負(fù)的具體測算實務(wù)與案例表格演練

第一節(jié) 房開企業(yè)在土地獲取階段的稅制與稅務(wù)測算

一、以招掛拍的方式取得的土地

二、以接受投資方式取得土地

三、以收購股權(quán)的方式取得土地

四、為取得土地而支付的紅線外支出等各稅負(fù)影響

第二節(jié) 房地產(chǎn)項目............與風(fēng)險控制

一、立項與規(guī)劃以及設(shè)計等環(huán)節(jié)稅務(wù)測算與優(yōu)化

二、產(chǎn)品開發(fā)類型如何進(jìn)行選擇的稅務(wù)測算與優(yōu)化

三、采取合作建房的.............與優(yōu)化

第三節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)階段納稅籌劃與風(fēng)險控制

一、地上、地下、景觀及裝修裝飾等等建造工程相關(guān)的稅務(wù)處理

二、開發(fā)項目借款費(fèi)用的相關(guān)稅務(wù)處理

三、項目的工.........處理

四、售樓部及類似資產(chǎn)的稅務(wù)處理

第四節(jié) 房地產(chǎn)銷售階段的稅務(wù)處理與納稅籌劃風(fēng)險

一、銷售采用“..............納稅籌劃風(fēng)險

二、“以老帶新”的銷售模式稅務(wù)處理與納稅籌劃風(fēng)險

三、“抵券銷售”的銷售模式稅務(wù)處理與納稅籌劃風(fēng)險

四、“包銷”和“代銷”的銷售模式稅務(wù)處理與納稅籌劃風(fēng)險

五、“假按揭”與“零首付”的銷售模式稅務(wù)處理與納稅籌劃風(fēng)險

六、“還本銷售”...........稅籌劃風(fēng)險

七、、“售后回租”的銷售模式稅務(wù)處理與納稅籌劃風(fēng)險

八、“售后回購”的銷售模式稅務(wù)處理與納稅籌劃風(fēng)險

九、“低價出售與..............處理與納稅籌劃風(fēng)險

十、“產(chǎn)權(quán)式酒店”銷售與經(jīng)營稅務(wù)處理與納稅籌劃風(fēng)險

十一、房地產(chǎn)企業(yè)收取價外費(fèi)用的處理稅務(wù)處理與納稅籌劃風(fēng)險

十二、不同客戶與不................理與納稅籌劃風(fēng)險

十三、以房產(chǎn)抵工程后銷售的按揭處理稅務(wù)處理與納稅籌劃風(fēng)險

十四、銷售環(huán)節(jié)發(fā)生的費(fèi)用處理稅務(wù)處理與納稅籌劃風(fēng)險

第五節(jié) 房地產(chǎn)清...........稅籌劃風(fēng)險

一、房地產(chǎn)行業(yè)完工標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定與處理

二、各稅種對收入確認(rèn)的原則有哪些差異

三、在交房前后支付.............納稅籌劃風(fēng)險

四、項目竣工清算時土地增值稅收入金額如何確定的

五、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)確定成本是否涉及“二次清算”

第四章 房地產(chǎn)開發(fā)項..........實務(wù)與案例表格演練

第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地成本測算

一、土地出讓金

二、土地出讓金補(bǔ)交

三、土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)

第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程成本測算

一、前期工程費(fèi)主要內(nèi)容&計算方法

二、建筑安裝工程費(fèi)主要內(nèi)容&計算方法

三、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要內(nèi)容&計算方法

四、公共配套...........&計算方法

五、其他間接費(fèi)用主要內(nèi)容&計算方法

六、管理費(fèi)用主要內(nèi)容&計算方法

七、銷售費(fèi)用主要內(nèi)容&計算方法

八、財務(wù)費(fèi)用主要內(nèi)容&計算方法

第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目的收益與收益率的測算

一、收入主要內(nèi)容&計算方法&舉例

二、凈利潤計算方法（銷售收入&租金收入）

三、項目的毛利潤率&實際凈利潤率

四、財務(wù)內(nèi)部收益...........計算  

五、利潤的敏感性分析的釋義&計算

六、（自持物業(yè)的）盈虧平衡（臨界點(diǎn)）的計算

課堂綜合電腦練習(xí)：某項目測算與財務(wù)指標(biāo)及動態(tài)管理的20個Excel表格操作

1、項目總體規(guī)劃及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 輸入表

2、項目總體規(guī)劃及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 輸出表  

3、項目投資金額 明細(xì)輸入表（細(xì)）

4、項目投資金額 明細(xì)輸出表（細(xì)）

5、項目投資金額 匯總輸出表

6、項目融資成本  輸入表

7、項目融資成本  輸出表

8、項目投資資金支付計劃  時間輸入表

9、項目投資資金支付計劃  時間輸出表

10、項目成本費(fèi)用  明細(xì)輸出表

11、項目成本費(fèi)用  匯總輸出表

12、土地增值稅 自動計算表

13、銷售型物業(yè) 單價數(shù)據(jù)輸入表

14、銷售物業(yè) 收入金額 輸出表

15、物業(yè)銷售收入  時間計劃與收入比例輸入表

16、物業(yè)銷售收入  時間與收入輸出表

17、項目資金平衡計劃與資金回正時間 輸出表

18、項目稅務(wù)與稅負(fù)數(shù)據(jù) 輸出與分析表

19、項目收益指標(biāo)分析與評價 輸出與分析表

20、項目利潤的敏感性 輸出與分析表

總結(jié)：某某地產(chǎn)某某項目稅負(fù)測算與利潤測算的指標(biāo)及其糾偏