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引子（含案例）

第一階段 房開企業(yè)在拿地階段稅務(wù)籌劃與風(fēng)險(xiǎn)控制

第一節(jié) 土地“招拍掛”方式實(shí)務(wù)操作與稅務(wù)處理要點(diǎn)

一、土地的招拍掛模式簡介及交易結(jié)構(gòu)

二、地方政府土地返還款五大模式與稅務(wù)實(shí)務(wù)處理

第1種、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于建設(shè)購買回遷房

第2種、土地出...........學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、體育場(chǎng)館)

第3種、政府主導(dǎo)拆遷：土地出讓金返還用于開發(fā)項(xiàng)目外相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

第4種、政府.........用(代理拆遷、拆遷補(bǔ)償)

第5種、政府主導(dǎo)拆遷：土地出讓金返還未約定任何事項(xiàng)&只是獎(jiǎng)勵(lì)或補(bǔ)助

三、取得土地使用權(quán)所支付金額的扣除與風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

第1、取得土地使用權(quán)所支付的金額

第2、稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)........要點(diǎn)把握

第3、小結(jié)稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)土地使用權(quán)審核的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

四、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的計(jì)算問題

五、未辦理土地.........繳納土地增值稅

六、稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)“土地”的土地增值稅清算加計(jì)扣除的三種情況審核

第1、對(duì)取得土地使用權(quán)后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建造的

第2、取得土..................

...........變?yōu)椤笆斓亍钡?/span>

七、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)土地增值稅籌劃方法--土地分?jǐn)?/span>

第二節(jié) 項(xiàng)目合作（資金與土地投資）開發(fā)模式與稅務(wù)處理要點(diǎn)

一、資金方與土地方的合作開發(fā)模式

二、合作開發(fā)模式主要涉稅問題與解析

第三節(jié) 股權(quán)收購與在建工程（土地）方式與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

一、股權(quán)收并購?fù)恋氐姆绞?/span>

二、在建工............的方式

三、股權(quán)與在建工程收購土地的兩種方式稅收（種）比較

四、股權(quán)與在建工程收購?fù)恋氐亩愂粘杀静町惣皼Q策風(fēng)險(xiǎn)

案例解析：收..........后開發(fā)階段經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比較

第四節(jié) 間接收購股權(quán)（土地）模式與稅務(wù)處理要點(diǎn)

一、間接收購（土地）模式及交易結(jié)構(gòu)

案例：復(fù)星國際與SOHO中國外灘地王之爭--項(xiàng)目股權(quán)并購風(fēng)險(xiǎn)防范

二、特別注意通過..........得目標(biāo)公司利潤的所得稅問題

第五節(jié) 先分立后收購（土地）方式操作與稅務(wù)處理要點(diǎn)

一、先分再.........交易結(jié)構(gòu)

二、先分再收購（土地）模式的稅務(wù)處理

第六節(jié) 增資擴(kuò)股方式實(shí)務(wù)操作與稅務(wù)處理要點(diǎn)

一、“增資.........式的類別與交易結(jié)構(gòu)

二、“平價(jià)增資”入股項(xiàng)目開發(fā)公司模式的稅務(wù)處理

第七節(jié) 先投資再轉(zhuǎn)股實(shí)務(wù)操作案例與稅務(wù)處理要點(diǎn)

一、先投資再加轉(zhuǎn)股權(quán)的模式及交易結(jié)構(gòu)

二、先投.............務(wù)與處理

第八類  股地分離模式實(shí)務(wù)操作與稅務(wù)處理要點(diǎn)

一、股地分離模式的類別與交易結(jié)構(gòu)

二、股地分離.........務(wù)處理

第九類 名股實(shí)債模式實(shí)務(wù)操作與稅務(wù)處理要點(diǎn)

一、名股實(shí)債模式及交易結(jié)構(gòu)

二、名股實(shí)...........問題與解析

三、地產(chǎn)業(yè)名股實(shí)債模式實(shí)例與評(píng)析

第二階段 項(xiàng)目建設(shè)階段與去化銷售的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制
第一節(jié) 項(xiàng)目開發(fā)成本在土地增值稅中的扣除與管理

一、建筑安..........要點(diǎn)與難點(diǎn)解析

二、稅局對(duì)建筑安裝工程費(fèi)--出包方式審核內(nèi)容

二、稅局對(duì)建筑安裝工程費(fèi)--自營方式審核內(nèi)容

問：稅局如何處理項(xiàng)目成本的“預(yù)提”“暫估”與“實(shí)際”憑證？

三、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的.......解析

問：紅線外........發(fā)產(chǎn)品成本？

四、公共配套設(shè)施費(fèi)的審核要點(diǎn)與難點(diǎn)解析

問：稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)建筑安裝工程費(fèi)用審核特殊事項(xiàng)有哪些？

第二節(jié) 項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用在土地增值稅中的抵扣與管理

一、稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用審核的關(guān)注重點(diǎn)

二、稅局對(duì)房.......的審核

三、“八項(xiàng)費(fèi)用”在土地增值稅清算中的具體處理

問： 1.4的層高系數(shù)分?jǐn)偝杀締栴}，運(yùn)用層高系數(shù)法是否會(huì)被認(rèn)可？

第三節(jié) 統(tǒng)借統(tǒng)還與內(nèi)部資金調(diào)撥之稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理

一、集團(tuán)公司“資金池”的根源與運(yùn)行模式

二、集團(tuán)公司資金池有關(guān)稅務(wù)政策要點(diǎn)解析

三、統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)...........政策

四、統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)類型與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)處理

五、集團(tuán)企業(yè)“統(tǒng)借統(tǒng)還”其他稅務(wù)注意事項(xiàng)

第四節(jié) 成本扣除項(xiàng)在土增稅與所得稅中的差異處理

一、土地增值稅與........除的時(shí)間有哪些不同

二、土地增值稅與企業(yè)所得稅計(jì)算的原則有哪些不同

三、土地增值稅與企業(yè)所得稅允許扣除的成本范圍3大差異

第五節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目去化促銷方式的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與管理

一、“假按揭與零首付”方式與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理

二、房地產(chǎn)“售............務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理

三、房地產(chǎn)“售后回購”方式與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理

四、“低價(jià)出售與免費(fèi)返租”方式與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理

五、項(xiàng)目“..........稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理

六、開發(fā)項(xiàng)目的“買一送一”方式與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理

七、房地產(chǎn)項(xiàng)目其他銷售去化模式與稅務(wù)處理要點(diǎn)

第三階段 房地產(chǎn)項(xiàng)目清盤與清算風(fēng)險(xiǎn)控制及稅務(wù)籌劃

第一節(jié) 稅務(wù)新政下土地增值稅清算流程要點(diǎn)解析

一、土地增值稅........算的要求

問：樓盤銷售后.....交土地增值稅？

問：清算以.........繳納，需要注意那些問題？

問：已到達(dá)清算條件，未售部分后期的清算怎樣進(jìn)行？

問：尾房銷售能夠和初次清算合并再二次清算嗎？

二、土地增值稅對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目銷售利潤產(chǎn)生的影響

三、稅局對(duì)土地增.........要點(diǎn)與解析

四、稅局對(duì)土地增值稅清算單位的審核與解析

問：商鋪?zhàn)≌?lián)體........何計(jì)算的？

問：高級(jí)公寓增值額未超過扣除金額之和20%的是否免征土增呢？

第二節(jié) 稅局對(duì)房地產(chǎn)清算項(xiàng)目收入審核與難點(diǎn)解析

一、土地增值稅時(shí)清算項(xiàng)目收入是如何確定的

問題：土地增值稅的對(duì)視同銷售的情形有哪些？

二、以評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收的清算項(xiàng)目收入是如何確定的

三、低價(jià)售房給職...........企..業(yè)的收入

問：低價(jià)售房給職工&親戚是否調(diào)整企業(yè)的收入?

四、關(guān)于拆遷安..............算問題

問：地方政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用是否計(jì)入收入？

問：開發(fā)產(chǎn)品............如何確定呢？

問：銷售面積與可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性稅務(wù)句是如何審核的？

第三節(jié) 車庫與人防工程之收入歸屬稅務(wù)實(shí)務(wù)操作要點(diǎn)

一、車位&車庫&地下室的收入成本的歸屬問題如何解決？

二、車位&車庫&.............歸屬風(fēng)險(xiǎn)

三、建設(shè)地下人防發(fā)生的成本費(fèi)用在清算時(shí)可否扣除

四、房地產(chǎn)企............采取出租形式

五、房地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)年限不同的有區(qū)別嗎？

小結(jié)：車庫與人............稅務(wù)處理

五、開發(fā)間接費(fèi)用的審核要點(diǎn)與難點(diǎn)解析

小結(jié)：稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)土地增值稅清算加計(jì)扣除審核的三種i情況

第四節(jié) 成本的7種分?jǐn)偡绞?/span>在土地增值稅中的合理運(yùn)用

一、占地面積法與計(jì)算步驟

二、建筑面.........步驟

三、售價(jià)比率法與計(jì)算步驟

四、層高........驟

五、預(yù)算造價(jià)法與計(jì)算步驟

六、直接成........步驟

七、其他合理方法

第五節(jié) 項(xiàng)目土地增值稅8+1稅務(wù)籌劃與案例解析

一、房開企業(yè)項(xiàng)目收入分散籌劃法

二、房開項(xiàng)..........式選擇籌劃法 

三、房............轉(zhuǎn)移籌劃法

四、項(xiàng)目投資增加扣除項(xiàng)目金額籌劃法

五、房開項(xiàng).............籌劃法 

六、房開項(xiàng)目土增稅清算對(duì)象分開或合并籌劃法 

七、裝修與毛坯合同分別簽訂法

八、成本分?jǐn)偡绞酵猎龆愖畹头?/span>

九、土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)成本后移法

總結(jié)：