引子
第一節 商業項目并購的種類與及其選擇的要點
一、直接收購項目公司資產的方式與模式
二、直接收購項目公司股權的方式與模式
三、股權并購與資本并購的異同點
案例：領*為何能以26%的折價買下萬*旗下最好的商場中心
第二節 商業項目收并購程序與盡職調查的操作
一、項目收并購的基本程序
二、并購調查&并......購整合
三、商業項目收并購盡職調查的清單與操作
以凱德為案例：“玩轉”商業地產的“核心”是什么？
第三節 商業項目收并購估值中的核心財務指標
一、資本化率Cap R.......邏輯與管理之道
二、物業凈收入NPI/NOI營運凈收入的指標計算邏輯與管理之道
三、項目稅息折舊及攤銷前利潤（EBITDA）指標計算邏輯與管理之道
四、會計利................算邏輯與管理之道
五、項目投資回報率(ROI)指標計算邏輯與管理之道
六、項目投資額的凈現值NPV指標計算邏輯與管理之道
七、項目投資..........標計算邏輯與管理之道
八、WACC加權平均資本指標計算邏輯與管理之道
第四節 哪種估值的方法更適合商業項目的估值
一、商業項目的估值是否適合“成本（資產評估重置）法”
二、商業項目的估值是否適合“比較法”
三、商業項目........法”
第五節 商業項目適合的估值方法與應用的案例
一、“直接資本化法”在商業購物中心估值中的運用與難點突破
二、“收益乘.......與難點突破
三、“直接資本化法”VS“收益乘數法”在估值中的優劣
四、“折現.....................值中的運用與難點突破
五、“租期及回收金額折現法（T&R）”在商業購物中心估值中的運用
六、商業地產估值方法的計算過程與適用范圍
第六節 影響項目資本化率水平的專業方面因素
一、折現率/投資回報率/投資機會成本的影響因素
二、項目NOI的增長率（g）的因素影響
三、資本支出CapEx（維修）支出等因素影響
四、項目風險水........影響
五、影響項目資本化率水平的專業方面因素
第七節 影響項目估值資本化率的現實業務因素
一、城市級..................務影響因素
二、租戶類別、提升空間、所處階段的現實業務影響因素
三、供需關系、利率水平、經濟周期的現實業務影響因素
第八節 商業資產價格估值中如何確定資本化率
一、“市場可比案例對照法”確定資本化率
二、“加和計算法”確定資本化率
三、“投資收.........定資本化率
綜合案例：“成都大*城”項目估值為何是33.23億元
綜合案例：購物中心“長沙覽*城”的估值敏感性
綜合案例：購物中心“杭州西溪印**城”的估值敏感性
綜合案例：購物中心“青島*象城”的估值敏感性
第九節 商業項目收并購過程的風險與管控措施
一、項目收并購中談判策略與談判要點解析
二、項目收并購交易支付形式的優先選擇
三、并購中.............節點與風險管控
四、股權（資產）交割環節財務稅務風險的防范
綜合案例：商業地產項目估值與并購風險防控解析
第十節 并購后商業項目的資本化率與回報管理
一、商業地產（購物.........的兩大構成管理
二、影響購物中心資產價值“短中長”回報因素的管理
三、“并購”找到企........的合理目標
四、“并購”是企業資產配置的“核心”
課程總結
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