引子

第一節 商業項目并購的種類與及其選擇的要點

一、直接收購項目公司資產的方式與模式

二、直接收購項目公司股權的方式與模式

三、股權并購與資本并購的異同點

案例：領*為何能以26%的折價買下萬*旗下最好的商場中心

第二節 商業項目收并購程序與盡職調查的操作

一、項目收并購的基本程序

二、并購調查&并......購整合

三、商業項目收并購盡職調查的清單與操作

以凱德為案例：“玩轉”商業地產的“核心”是什么？

第三節 商業項目收并購估值中的核心財務指標

一、資本化率Cap R.......邏輯與管理之道

二、物業凈收入NPI/NOI營運凈收入的指標計算邏輯與管理之道

三、項目稅息折舊及攤銷前利潤（EBITDA）指標計算邏輯與管理之道

四、會計利................算邏輯與管理之道

五、項目投資回報率(ROI)指標計算邏輯與管理之道

六、項目投資額的凈現值NPV指標計算邏輯與管理之道

七、項目投資..........標計算邏輯與管理之道

八、WACC加權平均資本指標計算邏輯與管理之道

第四節 哪種估值的方法更適合商業項目的估值

一、商業項目的估值是否適合“成本（資產評估重置）法”

二、商業項目的估值是否適合“比較法”

三、商業項目........法”

第五節 商業項目適合的估值方法與應用的案例

一、“直接資本化法”在商業購物中心估值中的運用與難點突破

二、“收益乘.......與難點突破

三、“直接資本化法”VS“收益乘數法”在估值中的優劣

四、“折現.....................值中的運用與難點突破

五、“租期及回收金額折現法（T&R）”在商業購物中心估值中的運用

六、商業地產估值方法的計算過程與適用范圍

第六節 影響項目資本化率水平的專業方面因素

一、折現率/投資回報率/投資機會成本的影響因素

二、項目NOI的增長率（g）的因素影響

三、資本支出CapEx（維修）支出等因素影響

四、項目風險水........影響

五、影響項目資本化率水平的專業方面因素

第七節 影響項目估值資本化率的現實業務因素

一、城市級..................務影響因素

二、租戶類別、提升空間、所處階段的現實業務影響因素

三、供需關系、利率水平、經濟周期的現實業務影響因素

第八節 商業資產價格估值中如何確定資本化率

一、“市場可比案例對照法”確定資本化率

二、“加和計算法”確定資本化率

三、“投資收.........定資本化率

綜合案例：“成都大*城”項目估值為何是33.23億元

綜合案例：購物中心“長沙覽*城”的估值敏感性

綜合案例：購物中心“杭州西溪印**城”的估值敏感性

綜合案例：購物中心“青島*象城”的估值敏感性

第九節 商業項目收并購過程的風險與管控措施

一、項目收并購中談判策略與談判要點解析

二、項目收并購交易支付形式的優先選擇

三、并購中.............節點與風險管控

四、股權（資產）交割環節財務稅務風險的防范

綜合案例：商業地產項目估值與并購風險防控解析

第十節 并購后商業項目的資本化率與回報管理

一、商業地產（購物.........的兩大構成管理

二、影響購物中心資產價值“短中長”回報因素的管理

三、“并購”找到企........的合理目標

四、“并購”是企業資產配置的“核心”

課程總結