引之：(穿插多個標桿案例及20多張練習表格)
第一節 案例解析某標桿企業的投資拿地“理念”有哪些？
一、土地的投資流程
二、遵循“合法合規與資金安全投資“底線”了嗎？
三、投資的五大“方向”是什么？
四、8種常見“拿地模式”是哪些？
五、對土地項目的創新投資模式有哪些思考？
第二節 如何利用四個維度快速研判土地的價值？
一、土地維度--土地價值的“表象”與“實質”
1、“看地.......不利因素、法規手續、規劃條件 、施工條件、地質災害
2、“看地”的目的：.............、施工影響、成本影響、安全影響
3、土地維度--帶N雙眼睛“看清實質”暨案例分享
二、市場維度--三位一體研判土地價值模型
1、宏觀的角.......期、人
2、微觀的角度：客戶需求、生命周期、能力意愿
3、微觀角度.......、價值差異、產品核心、去化難易、單價總價等
三、效益維度--靜態與動態...的合理性
1、靜態回報：盈利水平的合理性；2、動態流向：綜合指標的合理性
3、成就共享指標的合理性；4、年....報率指標的合理性
四、風險維度--控制風險........效益”
1、獲取類型--確保獲取：一二級聯動、直接招拍掛、二級市場
2、合同：公平合理
小結：土地價......續發展
第三節 房地產項目開發的經濟測算如何“下手”？
一、房地產開發項目測算表邏輯示意
1、項目投資與財......明；2、填報職責內部分工
3、各階段數據口徑說明
二、項目經濟測.....指標整理
三、項目的全景節點計劃
四、房地產項目投資涉及的主要稅種
第四節 開發項目的土地成本測算如何才能做到合理？
一、招牌掛方式......理測算（競價購買VS成本逼近法）
1、土地出讓金；2、土地出讓金補交
3、土地征用及拆遷安置補償費； 4、土地契稅等
二、收并購（二級......土地成本與稅負成本的合理控制
1、股權收購方式的稅負成本；2、資產收入方式的稅負成本
3、案例解析稅負風險
第五節 開發項目開發支出測算如何才能做到合理？
一、建安資金支出計算表與合理測算
二、項目的營......表與合理測算
三、融資及利息支出表與合理測算
四、總投資（資金）及支付計劃表與合理測算
五、總貨............理測算
六、項目成本費用（ 不含稅）表與合理測算
七、增值稅及.......表與合理測算
八、土地增值稅計算表與合理測算
附表一：項目簽約回款標準（參考）
附表二：項目投資標準（參考）
附表三：項目土地成本支出標準（參考）
附表四：項目工程成本支出標準（參考）
附表五：項目融資標準（參考）
第六節 房地產開發項目的財務評價指標如何決策？
一、項目的毛利潤........評價指標的決策依據
二、自有資金投資回報率與年投資回報率指標的決策依據
三、權益資金投資........報率指標的決策依據
四、地貨比&自有資金回正時間指標的決策依據
五、財務內部收.......策依據
六、（自持物業的）盈虧平衡（臨界點）指標的決策依據
第七節 項目經濟評價指標的敏感性與問題如何決策？
一、提前每一天，年化自有資金回報率變化？獎金變化？
二、土地單價提高或.......率變化（非線性）百分之多少？
三、單方成本提高或降低100元/㎡，利潤率變化（非線性）百分之多少？
四、銷售均價.........（非線性）百分之多少？
五、百畝項目車位配比降低0.1，利潤增加多少萬？利潤率增加幾個點？
六、百畝項目主力產品成本........加多少萬，利潤率增加幾個個點？
七、如果項目利潤初測是........%，將通過何種方式切實提高項目利潤水平？
第八節 房地產開發項目地塊的7問與3測試的指標如何管控？
一、供需比：當地真實供需現狀、市場存量去化壓力
二、土地規模：項.....指標
三、銷售凈利率：銷售凈利率是否符合管控指標
四、地段：是否符合管控標準
五、供地量：當地目前的供地現狀和未來6個月供地計劃
六、拆遷量：有......戶數明確
七、上漲幅度近一年內價格上漲幅度范圍
八、價格及去化速度測試1：市場下行5%、10%、15%甚至更大的可能性？
九、價格及.......市場老大？如何做到？
十、價格及去化速.........周轉、實現現金流一年轉正？
第九節 開發項目自有資金年化回報率糾偏的4大路徑是什么？
一、如何提高凈利率？
二、如.............比？
三、如何提高自有資金杠桿？
四、如何降低自有資金占用時間？
小總思考：單個項目的利潤最大化？還是年化自有資金年化回報？
總結：
浙公網安備 33010802003509號
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