一、稅務(wù)管理的概念

    （一）什么是稅務(wù)管理？

    企業(yè)稅務(wù)管理是企業(yè)在不違反國(guó)家稅法，不損害國(guó)家利益的前提下，充分利用稅收法規(guī)所提供的包括減免稅在內(nèi)的一切優(yōu)惠政策，達(dá)到少繳稅或遞延繳納稅款，從而降低稅收成本，實(shí)現(xiàn)稅收成本最小化的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)。

    它是一種合理、合法的避稅行為，不是違法的偷稅，是國(guó)家稅收政策所允許的。

    （二）稅務(wù)管理的核心工作

    稅務(wù)管理的核心工作是準(zhǔn)確核算企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)、制定有效的稅收籌劃方案和控制企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

    二、房地產(chǎn)企業(yè)為什么要加強(qiáng)稅務(wù)管理？

    （一）政府對(duì)稅務(wù)監(jiān)管越來(lái)越嚴(yán)

    2016年6月6日，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于印發(fā)《國(guó)家稅務(wù)局地方稅務(wù)局聯(lián)合稽查工作辦法（試行）》的通知》（稅總發(fā)〔2016〕84號(hào)），該通知要求，今后各地的國(guó)稅局、地稅局將大力推行聯(lián)合稅務(wù)稽查。國(guó)、地稅聯(lián)合稽查的號(hào)角已經(jīng)吹起，作為企業(yè)也毫無(wú)疑問(wèn)的做好應(yīng)對(duì)稽查的準(zhǔn)備，加強(qiáng)管理已迫在眉睫。

    作為交易金額大、業(yè)務(wù)復(fù)雜程度高、涉及稅種多的房地產(chǎn)業(yè)曾連續(xù)多年被國(guó)家列入稽查黑名單，特別是2010年國(guó)家稅務(wù)總局在長(zhǎng)沙全國(guó)稽查局長(zhǎng)會(huì)議上又把房地產(chǎn)行業(yè)作為指令性檢查計(jì)劃。因此，房地產(chǎn)向來(lái)都是稅收檢查的高危行業(yè)。

    （二）行業(yè)稅負(fù)重

    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是稅負(fù)最重的行業(yè)之一，一是涉及稅種多，達(dá)11種之多，二是土地增值稅和企業(yè)所得稅并行，相當(dāng)于征兩遍所得稅。可以說(shuō)，稅收成本是房地產(chǎn)企業(yè)除土地成本、建安成本之外的第三大成本。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須全過(guò)程控制，方可實(shí)現(xiàn)最優(yōu)納稅，而疏漏了每個(gè)環(huán)節(jié)都可能造成極大的損失。

    （三）業(yè)務(wù)活動(dòng)復(fù)雜

    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從拿地到開發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目銷售，項(xiàng)目清算等涉及環(huán)節(jié)多。每個(gè)環(huán)節(jié)都涉及不同的稅種，比如拿地的時(shí)候就涉及契稅、印花稅、土地使用稅等，總之各環(huán)節(jié)共涉及了十一個(gè)稅種，這就要求納稅風(fēng)險(xiǎn)控制必須全程控制，在各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行控制。

    （四）征收環(huán)節(jié)特別且復(fù)雜

    房地產(chǎn)行業(yè)在稅收征收管理上不同于其他行業(yè)，在預(yù)售環(huán)節(jié)按國(guó)家規(guī)定先行預(yù)征，到項(xiàng)目完工后要進(jìn)行所得稅清算，項(xiàng)目銷售完畢還要進(jìn)行土地增值稅清算，房地產(chǎn)開發(fā)商完稅時(shí)間拖得很長(zhǎng)。因此，必須在各個(gè)環(huán)節(jié)不能只顧眼前，必須考慮清算。

    （五）經(jīng)營(yíng)收入的透明

    房地產(chǎn)企業(yè)處于嚴(yán)格監(jiān)管之中，公開審批的規(guī)劃，嚴(yán)格的合同簽署監(jiān)管都使得房地產(chǎn)企業(yè)收入基本透明。而這也使得房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅管理更加復(fù)雜和困難。

    （六）涉稅風(fēng)險(xiǎn)無(wú)處不在

    稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)從拿地到開發(fā)建設(shè)、項(xiàng)目銷售、項(xiàng)目清算，存在的不確定性之多恐怕連稅務(wù)人員都始料不及，僅靠企業(yè)自身財(cái)務(wù)人員進(jìn)行稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制很難做到。一旦風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)，會(huì)使企業(yè)遭受財(cái)務(wù)損失、聲譽(yù)損害，重則引起企業(yè)破產(chǎn)，

    企業(yè)主要負(fù)責(zé)人承擔(dān)法律責(zé)任。因此，實(shí)施有效的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理已迫在眉睫。

    （七）稅務(wù)管理能力與企業(yè)成長(zhǎng)的速度不匹配

    管理層只關(guān)注于市場(chǎng)開拓，對(duì)稅務(wù)關(guān)注度不夠，等出現(xiàn)稅務(wù)問(wèn)題才找專業(yè)機(jī)構(gòu)想辦法，此時(shí)往往已沒(méi)有籌劃空間了。而對(duì)于繁重的稅負(fù)又不甘心，于是就想一些其他的“辦法”認(rèn)為能蒙混過(guò)關(guān)，比如把收到預(yù)收款不入賬，讓施工企業(yè)多開發(fā)票等等，結(jié)果到頭來(lái)可能隱藏很大風(fēng)險(xiǎn)