4月19日，住建部政策研究中心主任秦虹在“2013年中國房地產百強企業研究成果華東發布會上”指出，此輪房地產成交量的上漲主要是自主性需求推動的，而下一步房地產政策調控的方向仍然是抑制投注機性需求。


     未來房地產企業面臨著寬松的、低成本的、易于獲得的銀行貸款間接融資的環境很難再現。因此，“直接融資一定是下一步金融改革其中的一個的大方向，需要開發企業的高度支持，是未來房地產發展新趨勢的一個重要特點。”


自主性需求推動此輪上漲


住建部政策研究中心主任秦虹在近日發表“房地產行業政策趨勢分析”的演講時指出，此輪房地產成交量的上漲主要是自主性需求推動的。


據國家統計局發布的數據顯示，一季度，全國商品房銷售額13992億元，同比增長61.3%，增速比上年全年加快51.3個百分點，上年同期為下降14.6%；其中住宅銷售額增長69.0%。秦虹認為，今年全國商品房新成交量和銷售有一個大幅度的增長，原因在于房地產市場的需求量大，而且需求的增長是不均衡的。


秦虹指出：“需求量大最主要的原因主要是剛需增長很快，2012年全國城市新增常駐人口仍然超過2100萬，盡管這個數字環比變化不大，但總量比較高，年輕人集中在省會大城市特別明顯；二是改善型需求仍然很旺，人們把住房改善和家庭私人財富積累的愿望交織在一起，因此這一輪房地產成交量的上漲主要是自主性需求推動的。秦虹認為，由于這幾年限購、限貸政策在趨緊，和前幾年相比投資性需求大幅度降低了。”


對于下一步的調控政策怎么看？秦虹指出：“下一步的調控政策還需解決房地產市場的最突出的問題。而最突出的問題并不是絕對短缺，而是不平衡、不協調、不可持續的問題。在調控方向上，堅持”兩手一起抓“，一是有效的抑制投機性需求，另一方面滿足城鎮化快速發展的新增需求。”


在這樣一個房地產市場和調控政策的大的發展背景下，秦虹給房地產企業指出了四條發展對策：做好趨勢判斷、穩健性投資、多元化發展和關注直接投資。


“過去十年房地產發展趨勢是一致性的，而未來城市分化下機會是不均等的，因此房地產投資企業的選擇是最重要的。”秦虹建議，房地產企業把握城市群作為主體功能形態的發展格局，依附于城市網絡會有更大的發展機會。


有限的自主性需求需要企業采取謹慎的投資策略。秦虹分析稱：“2010年以前的房地產投機性需求是無法估量的，當前政府對投機性需求的持續控制，市場上需求就變成以自主性需求為主，而自主性需求的市場容量是有限的。”她舉例稱：北京三月份二手房市場暴漲，四月份一定是下降的。另外，她認為，無論是類似萬科這樣的大企業還是其他小企業，都需要采取多元化戰略規避風險。


房地產直接融資比重在擴大


秦虹還指出，房企應當關注直接融資。


“未來房地產企業面臨著寬松的、低成本的、易于獲得的銀行貸款間接融資的環境很難再現。房地產企業是資金密集的行業，離不開資金的支持，因此開發企業可持續發展是非常大的難題。傳統的依賴銀行貸款渠道沒那么寬松的情況下，下一個維持企業發展的支撐點是直接融資。”


事實上，房地產企業也開始認識到了直接融資的重要性。“現在看到，在房地產企業資金來源里面，開發企業的自籌資金比例增加，表明了開發企業認識到直接融資對企業發展的重要性。同時，社會上的資金總量相對是比較寬松的，對企業的直接融資是有利的。”


“直接融資一定是下一步金融改革其中的一個的大方向，需要開發企業的高度支持，是未來房地產發展新趨勢里面的一個重要特點。”秦虹表示。


高和資本董事長蘇鑫在“商業地產進入下半場及商業地產金融的探索”演講中表明，融資方式的變化是近年來房地產企業環境變化的最主要的表現。“受地產信貸緊縮政策影響，2012年，直接融資的占比快速上升，且占比增加的趨勢還在擴大。”因此，未來要做大房地產就必須關注直接融資方式。


蘇鑫指出，直接融資的具體的方式主要有：房地產信托、房地產基金和券商資管。“去年房地產信托余額為6800億元，發展非常迅速，投資額比較大，但股權融資有一定的局限性；房地產基金剛剛發展起來三五年時間，我認為去年有1000億2000億元，好處是專業的機構占比55%；另外，券商資管也發展迅速。”


“關注直接融資，關注新的金融行業的細分領域的市場變化和投資需求。”蘇鑫稱，這將是未來房地產企業發展的藍圖。