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張飚:房價收入比缺乏實際意義

經濟學家

2016-01-20 12021

博客三個月未更新，再回來時，世界已經改變了。
    一個城市家庭在核算自己的財富值，在過去的幾個半年為單位的時點里，會發現巨大的波動，多數原因在于房價財富的變動。在就業和收入沒有明顯提升的時候，房價財富的回落和漲升意味著什么？房價收入比這個利器又會被很多人抬出來質疑用來市場價格的合理性。
    在三個月之前所有的討論中，我們關注到庫存下降和開工量下降帶來的供應短缺，同時，三季度末會出現CPI和PPI的同比急劇上漲。無論如何，時下現房的供應的短缺依舊在持續著。
    在通脹預期下，價格的攀升是必然。然而與之背離的是居民消費意愿下降、儲蓄意愿增強、就業收入沒有明顯改善。大摩的王慶曾經使用動態的房價收入比IGA-HPIR來核算，目前8.3的房價收入比在經過收入和經濟增長的調整后，實際上變換為5年后的6.5，再經過公有住房轉售獲得收益，最終中國的動態房價收入比變為5.7，王慶用這個指標驗證中國房價收入的合理性，并多次強調在這樣一個增長的環境中，不存在泡沫，有興趣的讀者可以去看看 https://https://www.morganstanleychina.com。但是在收入連續三個季度沒有顯著增長的情況下，其說服力仍然不足。
    一個更強有力的解釋是超過42%的購房者需要父母來提供援助，這是更中國化的一個現象，一旦你買房用自己的收入比去衡量，感覺很不爽，但是老爹老媽的存量財富一旦進入，購買力的增強程度就遠高于購房者自身的收入和消費水平。單調的房價收入比失去了對價格和收入的評價力。
    實際上我甚至懷疑中信提供的42%是一個低估的數據。至少，房價收入比忽視了購房者上一代的存量財富，也就沒什么實際意義了。
    路透專欄作家Swann說：房價下滑通常被看作是財富的消失，但也可以認為是財富的置換，下一輩住房買家就可以從我們這一輩的損失中受益。這是美國時下的態度吧，而中國不然，同樣的道理反推過去，持續增長的房價，會讓購房者的下一輩在這一輩的增長中受損？即便如此，眼下購房的80后這一代，已經不大考慮下一代了，會不會為下一代提供存量財富去購房，的確值得懷疑，所以不妨把房價收入比放到那一代再去使用，或者更合適。如果用這么一個空泛的指標去衡量市場的合理性，結果總是會很郁悶的。

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