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張飚:土地運營和風情街定位

商業模式

2016-01-20 12255

九十年代初上海開始再造，浦東牽頭，上海整體跟上。當時流行的一個說法叫“利用地級差改造”，大批位于中心城區特別是商貿區的企業外遷，置換出土地用于更高等級的開發。03年后經驗普及，包裝成為官員口中的常用語“城市運營”，說的玄妙一點，這叫區位理論，說的直白一點就是騰籠換鳥。不過還有更直白的說法：一塊地交給農民種白菜，政府一年賺30塊錢稅收；同一塊地交給開發商蓋房子，政府一次性賺回3個億土地收益和稅金；還是同一塊地交給500強做CBD，政府一年賺3個億稅金，年年都有得賺。但是不是所有的籠子都能裝好鳥，也不是所有的開發商都好鳥在握，所以到官員那兒拿地，需要畫個鳥先。
    早期官員們分辨力還較弱，投其所好，運營商請王志剛畫一幅未來世界，塞上幾個風帆酒店、沙漠滑雪場之類的東東，土地就搞定了。但是官員能力急劇上升，會議室里一坐，運營商介紹運營一方的策劃人員：A先生國內某大學碩士，B先生國內某大學學士。副市長介紹政府一方的參與人員：A助理是國外某大學博士，B局長是國外某大學MBA。
    策劃失敗，官員們非常明白你忽悠過頭忽悠成柳京飯店的可能性比較大。萬達很聰明，把所有忽悠界定在官員在任的任期內變成現實，速度和形象捏住了官員的魂，所以他拿到的地，肯定起碼比萬科便宜一半。
    更失敗的策劃，不是沒有忽悠住官員，而是把自己忽悠住了。
    最近遇到過一個這種項目，運營商把地拿下了好幾年，沉浸在拿地時候的忽悠之中，一定要率先搞出一個新天地那種國際等級的風情街，政府等不及了再不動就收地。這塊地也挺有意思，這個城市政府在做城市規劃時已經忘記了這塊地，因為城市重心轉移，這塊地背離城市發展方向，壓根就不在城市最近十年的發展考慮之中，但在公安局的考慮之中，每次遇到大點的案件，一定跑這兒來排查，所謂城鄉結合部，罪案孳生地。
    昨晚上和同事聊天，他提到這塊地的策劃定位，問怎么你就說要搞成物流批發的？怎么就不是風情街了？我說講了一故事。
    有一開發商也在這么塊上搞了一個主題商業街，叫國際美容美發中心，八百多家發廊，一般城區市民男人3個禮拜去一趟理發館，女人一個星期上一趟美容院。這兒的居民仨月剃一回頭，這個主題商業街會死掉么？
    誰都知道它不會死，因為八百多個經營者個個都知道專業經營有風險，那就搞多元化。至于搞什么副業，大伙都明白，咱這兒就別說太明白了。
故事講到這兒，同事問，那為什么定位要物流批發呢？我說別急你聽我講市場。
這天，八百多個店中的一個店里，年輕靚麗的美發師正在無聊，一民工踢門而入：“有啥服務？”
    美發師連忙介紹：“在這兒十塊，里面沙發二十，二樓臥室床上五十?！?/span>
    民工甩手丟出五十。
    美發師大喜：“先生真懂風情??！”
    民工：“少廢話，十塊的五次”

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