樓市“高燒”凸顯行業十大病癥

房地產無疑事關千千萬萬個家庭和億萬百姓的安居樂業夢想。很多人都在想都在問：樓市為何屢調屢漲？房價要漲到何時？“史上最嚴”調控三年多了，為什么就治不住樓市這匹脫韁野馬？這些問題，各路專家神仙都給過無數種回答。這里我只想說：中國樓市真的病得不輕。

客觀分析當前行業現狀，結合某些專家的觀點，我認為，目前的房地產市場可以說是亂象成堆，具體可歸納為“十大病癥”：

病癥一：政策與市場失衡。這一輪調控歷時三年多，人們看到國務院和政府多部委累計出臺多達上百條調控政策，也奈何不了房地產市場的瘋狂。是政策沒有擊中要害？還是市場本身出了問題？其實，這與地方政府的態度有很大關系。中央要房價穩，地方推房價漲。地方政府出于GDP崇拜和土地財政依賴，還有出政績的需要，明助暗推房地產市場，抵消中央調控的政策效力。最近網絡和報紙均有報道說，國土部三年6次喊話嚴防“地王”，地方政府不買賬。心照不宣的是，地方政府是房地產市場的強力推手。我經常在各種培訓和論壇場合對房地產老板們說：房價如果下跌或者不漲，地方政府比你們更著急！每說這話，我總看到臺下是一片或開心或曖昧的哄笑。

再則，調控中太多的運用行政手段直接干預市場，也遭至了很多批評。還記得2011年10月27日全國人大召開聯組會議，在對國務院關于城鎮保障性住房建設和管理工作情況進行專題詢問時，住建部長姜偉新表示“限購政策行政色彩濃厚，是不得已而采取的辦法”，表示“在住房信息完善后將不再限購”。

病癥二：宏觀經濟與行業經濟失衡。自2008年世界金融風暴以來，受全球經濟危機的影響，中國宏觀經濟面臨嚴重困難，經濟指標不斷探底，而房地產行業全線飄紅。

病癥三：房地產行業與實體經濟失衡。受國際、國內經濟大環境的影響，還有國內經濟結構轉型困難等多方面的問題，實體經濟在生產、銷售、利潤上全面下滑，一些行業幾乎無利可圖，而房地產開發商賺得盆滿缽溢。僅以鋼鐵行業作個對比：2012年中國80家重點大中型鋼鐵企業累計實現銷售35441億元，實現利潤15.8億元（利潤率僅0.04%）；而據中咨網的數據，同年全國152 家上市房地產開發企業營業總收入5975 億元，實現利潤1140 億元，銷售利潤率19.08%。

病癥四：商品房和保障房比例失衡。我國保障房起步晚，占比小，分配也不盡合理，短期內難以從根本上解決城市低收入者和貧困人口的住房問題。

病癥五：行業發展與土地資源失衡。城市土地資源是房地產業發展的基礎。然而土地資源越來越成為制約發展的“瓶頸”，有的城市正在面臨無地可供的局面，例如北京、深圳、十堰等。另一方面，地方政府對土地資源的獨家壟斷和競地價，又造成地價與房價的失衡。僅今年以來，很多地方紛紛再次上調土地基價。地價飛漲，房價就更難降。今年一些地方“地王”不斷刷新記錄，勢必進一步推高房價。因“面粉”貴過“面包”而無奈退地的橋段已多次上演，讓某些“地王”很受傷。例如今年上半年，榮盛置業因拖欠南京一幅地塊部分土地出讓金，被沒收1.065億元定金并被收回土地；今年6月21日雅戈爾退掉“杭州地王”，4.8億元定金打了水漂，更是創了行業紀錄。類似的案例還有很多。

病癥六：自住與投機失衡。投機是中國樓市難以驅逐的幽靈。房子本質上是供人居住的，但在中國的環境下更多的成為了一種投資品，被有錢人炒來炒去用以投機逐利。這一輪調控前，樓市投資和投機交易一度泛濫。調控中的“三限”政策（限購、限貸、限價）一定程度上壓制了樓市的投資和投機。但政策總有人鉆空子，有的限購城市辦“假離婚”、“假社?！薄ⅰ凹偌{稅證明”甚至形成了“產業鏈”?！?span style="font-family:Calibri;">21世紀經濟報道》9月19日就以《環首都經濟圈房價猛飚調查：假按揭泛濫支撐》為題對這一現象作了披露。限購以后北京民間就有“離一次婚（買房）賺八十萬”的“笑話”。

病癥七：購房者收入與購房能力失衡。據國際貨幣基金組織（IMF）測算，我國人均收入尚不及發達國家平均水平的十分之一，但一線城市的房價已經超過了紐約和倫敦?！爱攦奢呑臃颗òǜ改改且惠叺姆e蓄）也要買房”成了當下城市青年的購房信念。大家知道，房價合理與否，房價收入比是國際上公認測算標準。關于合理房價，聯合國人居中心提出的標準是：正常的房價與家庭年收入比為3：1；世界銀行的標準是5：1。前總理溫家寶2012年3月14 日全國“兩會”答記者問上擲地有聲的講：“我可以明確地告訴大家，房價還遠遠沒有回到合理價位。因此調控不能放松?！睖乜偟倪@一講話給了民眾對降房價的強烈期待。然而一年來的現實把百姓的夢想擊得粉碎：市場聽總經理的沒聽總理的，房價在繼續上漲。二三線城市房價收入比普遍在15到20：1，一線城市甚至到了30：1。大家可以找找你所在城市居民收入和平均房價數據，測算一下房價收入比。

病癥八：房價與租金失衡。“租房劃算，但我還是要買房”成為樓市一怪現象。房價合理與否，還有一個通行的判斷標準就是租售比。國際上衡量一個區域房產運行狀況是否良好，租售比一般界定為160：1至200：1。即認為最低用160個月的月租金、最高200個月的租金可以購買一套基本戶型（80平方米）為合理。超出和低于這個范圍都不正常。房價如果低于160個月租金，說明房價較低，買房劃算；如果高于200個月租金，說明房價較高，則租房劃算。然而，當前二三線城市的租售比達300至400：1，一線城市中心城區甚至到了1000：1。這表明房價過高，租房相對而言更劃算。但是現實是普通百姓放著租房的劃算不要，擠破頭當一輩子兩輩子“房奴”也要買房，可見住房觀念上的誤區。

病癥九：價格與價值失衡。從前面的分析已經可以得出判斷：目前中國房價已經嚴重背離價值。今年8月份，網上有人撰文分析說，一個北京市的房地產總市值抵得上美國一年的GDP。而這和1991年日本樓市崩盤時東京的情形極為相似。

病癥十：效率與公平失衡：市場火熱難掩效率和公平失衡。正因為中國房地產積累了前述的這么多問題，加上行業發展中的灰色操作多，地方政府長官意志、決策水平低，開發商急功近利，不法商人見利忘義，造成房地產建筑領域規劃不當和規劃失敗屢見不鮮。從資源利用效率來看，人們司空見慣的是拆拆建建，中國每年產生的建筑垃圾約占全球45％；中國房屋建筑壽命平均25年至30年，而歐洲為80年。還有商品房開發中的質量問題、土地和資源利用效率問題、房屋空置率問題、保障房建設及利用上的公平問題等等，使得房地產行業效率與公平存在失衡。一些地方保障房建設和利用上屢出腐敗大案、窩案，所以我們看到有的城市和省份宣布停建經濟適用房。

（未完待續）

（本文是應住建部中房協《城市開發》雜志社的邀請撰寫的。載《城市開發》2013年第10期）

【作者簡介】涂山青，資深房地產策劃人/培訓專家。中國房地產培訓協會高級顧問，清華大學總裁班、浙江大學總裁班教練，住建部《城市開發》雜志特邀撰稿人，中國房地產業培訓中心專家團成員，全國高企委職業教育專業委員會（NCZY）特聘專家。全球500強華人講師，總裁網金牌講師，2010中國品牌講師。中國房地產培訓網、中國房地產人才網、中國管理培訓網、中國培訓網、中國營銷咨詢網、廣東培訓網、培訓在線等多家機構高級顧問∕培訓專家。QQ：二四三七五八七一捌伍