標桿地產社區商業規劃設計與招商營銷策略

【課程背景】

隨著中國房地產發展的轉型，不少開發商開始重視社區商業的打造，這不僅能提升商鋪價值，同時可提升整個樓盤的價值。在這個創新的時代，社區商業將是中國商業地產未來發展新的機會。如何平衡社區商業和住宅的關系？如何把握社區商業和城市商圈的關聯關系？如何確定社區商業規模？如何給商業項目定位？如何確定商業業態的組合？怎樣規劃設計最為合理、如何銷售、怎樣招商、如何迅速實現社區商業繁榮，使社區商業得到巨大的發展？為此，中房商學院特邀國內商業地產實戰運營專家，對社區商業的定位規劃和招商銷售的特征與運營規律，以及社區商業中的各種問題，通過大量案例及實際工作經驗，現場進行分析和解讀。

【課程收益】

1、解讀新政下社區商業 的發展趨勢，探討項目 價值提升之道；　

2、從開發定位規劃到招商 銷售 的操作關鍵點，深度剖析社區商業策略與發展模式； 　

3、詮釋規劃定位、招商、運營完美體系，打造快速盈利模式；　

4、通過多個實際案例幫助學員把握社區商業全程實戰操作手法。

【課程對象】

1、擁有社區商鋪或商業街鋪開發招商的開發商；擁有社區商業和購物中心項目的各大房地產開發商；

2、規劃設計單位，政府商業局等相關部門人員；

3、百貨公司和購物中心管理公司高級管理人員；

4、房地產顧問公司、傳媒機構的相關負責人等。

【課程大綱】

模塊一、社區商業簡述                                                                                            

一、社區商業簡述

二、社區商業類型

2  案例：萬科最新社區商業——萬科第五食堂

1、按商住比分：外向型、偏外向型、內向型

2、按照距離分：

三、社區商業的主要物業形態

1、社區底商

2、社區商業街

3、社區商業中心

四、社區商業的基本特點總結

1、以城市商業為基礎

2、有很強的地域性

3、輻射范圍較小

五、社區商業開發運營轉換

1、社區商業開發運營對比

六、社區商業在城市商業中的定位

模塊二、社區商業市場調研                                                                                          

一、定性研究

1、城市經濟政策環境

2、區域規劃狀況

3、片區及本項目消費群特征分析（消費水平、消費習慣、消費群體構成）

4、片區內競爭項目基本狀況

5、本項目發展狀況

二、定量研究

1、片區居住人口分析

2、片區內消費群體構成比例

3、自身項目及商業分布情況

4、競爭項目及商業情況分析

三、市場調研與商業規劃之間關系

1、市場調研：

（1）目標城市商業整體環境調研

（2）目標城市商業地產環境調研

（3）項目用地情況分析

（4）消費來源及輻射力調研

（5）競爭對手情況調研   （6）法律環境調研

（7）結論    （8）各城市之間數據對比分析

2、商業規劃：

（1）業態規劃：業態平面規劃、品類選擇及分布

（2）招商策略：

（3）品牌甄選：商圈匹配性原則、業態規劃匹配性原則、同業差異與異業互補、綜合配套性原則

2  專題研討：北京 石景山項目商業專題研討報告

模塊三、項目商業定位                                                                                          

一、規模定位

二、功能定位

1、內向服務型

2、偏外向服務型

3、外向服務型

三、業態定位

四、主題形象定位

1、住宅樓盤的整體風格

2、項目片區的整體氛圍

3、主題營造的可實現性

4、項目的商業屬性

五、價格定位

1、市場定位法比較系數測算

2、市場定位法均價測算

3、市場定位法租價測算

4、租售比定價法均價測算

2  案例例舉：新天地、寬窄巷子、錦里

模塊四、社區商業規劃                                                                                   

一、社區商業體量規劃

二、建筑規劃

三、人流動線規劃

四、景觀規劃

2  專題研討景觀設計實例（太原萬達）

五、交通配套規劃

六、功能區規劃

七、商鋪設計規劃

1、商鋪面積規劃

2、進深配比

3、商鋪設計

八、業態組合規劃

九、社區商業的建筑規劃設計

1、社區商業的規模規劃

2、社區型商業的三種開發模式：

2  社區型商業中心、社區次主力店組合型、純商業街模式

十、社區商業的多種布局模式

1、社區多組團，商業街多組團布局模式

2、社區大圍合，商業街大圍合布局模式

3、社區組團與商業組團分別集中布局模式

十一、社區商業主力店、次主力店、街鋪的面積規劃

1、超市百貨主力店面積

2、次主力店面積        3、街鋪面積

十二、社區商業如何規劃好商業與住宅的關系

參考解決辦法：

1、轉換層設計，將住宅和商鋪獨立化

2、尋求住宅住戶大堂、消防等配套設施位置的平衡

十三、社區商業的騎樓、雨棚、廣告位、空調位等規劃

十四、社區商業的配套規劃

1、關于超市、百貨主力店配套規劃必要條件

2、關于社區街鋪配套設施

3、重視社區餐飲業配套規劃

4、停車位規劃

十五、社區商業的作用、業態與招商

1、社區商業的主要作用

2、社區商業的購物與提供便利的功能

3、社會服務配套功能

十六、社區商業的銷售模式

1、直接銷售的模式  2、帶租約轉讓模式

3、長期返租模式    4、短期返租模式

十七、社區商業價值的基本規律

十八、社區商業優勢：

2  宜居的高品質生活、公共社交場所、刺激連鎖店與品牌的發展

模塊五、社區商業招商策略                                                                                    

一、社區商業各業態需求特點

二、招商范圍及業態品牌控制

三、招商策略

1、采用差異化銷售，避免同業競爭

2、“放水養魚”法

3、關注“主力店”和“品牌店”效應

4、控制招商節奏

5、選擇好開業時間

模塊六、社區商業銷售策略                                                                         

1、純銷售模式

2、帶租約銷售

3、短期返租銷售（三年）

4、長期返租銷售（十年）

模塊七、社區會所發展                                                                             

一、社區會所概述：

1、表現形式、2、服務內容 3、運營模式

二、上海社區會所運營現狀：

1、經營方式  2、運作模式 3、功能定位

三、典型會所運營商研究：

1、名流會    2、鴻藝會   3、一兆韋德

四、典型社區會所項目研究：

1、名流會在營項目

2、鴻藝會在營項目

3、一兆韋德在營項目

五、房地產開發商看會所經營

六、小區業主看社區會所：

1、會所價值           2、會所結構

七、國內高端住宅會所：

1、分類定性篇：高尚會所、城市會所、城郊會所、郊區會所

2、運營面積篇：平均面積、戶均面積

3、運營功能篇：會所常見功能綜述、會所常見功能模塊簡介

4、運營方式篇：會所經營方式、會所經營方式比較、

全國住宅會所經營模式、著名會所運營商簡介

八、豪宅會所4大模式：

1、大而精的俱樂部模式

2、酒店式的開放經營模式

3、小而精的半封閉經營模式

4、大而專的封閉經營模式

模塊八、香港社區商業發展與借鑒                                                                  

一、香港社區商業發展背景與歷程

1、香港社區商業的發展背景：

大社區建設與交通配套的同步、完善大社區周邊公建配套設施

2、香港社區商業發展之歷程：

循序漸進推進大社區建設（每十年一個階段）

3、香港社區商業發展現狀

案例分享—香港社區商業借鑒：

南山商場、油麗商場、香港社區型購物中心代表作—黃埔新天地

4、香港社區商業發展模式

（1）香港社區商業模式發展階段

（2）香港社區商業發展模式解碼

5、香港社區商業發展規模與標準

（1）香港社區商業規模分析

（2）香港社區商業標準化分析：

鋪位面積、社區商業業態組合、各業態布局特點

6、香港社區商業發展經驗與借鑒

（1）香港大本型： （2）香港社區商業發展經驗

（3）香港社區商業借鑒