住建部近期發布《法治政府建設實施綱要（2015～2020年）》，由于系住建部兩會后首次提及完善宏觀調控，并出現至少10次“房地產”字眼，從而引起市場強烈關注。

　　住建部對調控效果不滿意？

　　到底“完善房地產宏觀調控”所指為何？有人認為是平常、習慣性用語，并無特殊意涵，我倒不這么認為，而判斷其另有深意。

　　畢竟，今年全國一、二線城市截止8月24日，已出現單宗土地超過10億元的地塊300宗，其中溢價率突破100%的地王達到150宗。受此影響，僅一線城市地價連續4個月走高，價位更漲至令人咋舌之3.46萬元/平米。尤其“糟糕”與令人憂心的是，這樣的情況正逐步蔓延至三、四線城市，令人不免質疑：究竟是“去庫存”還是“創新增”？

　　數據顯示，8月份全國302座城市土地市場成交之平均樓面地價環比勁升46%，足可說明住建部所謂的“完善宏觀調控”，指的正是面對當前房地產“非理性繁榮”，使宏觀調控還需加強與完善。

　　供需的鑰匙在政府手里

　　綱要提出“將建立全國房地產庫存和交易檢查平臺，形成常態化房地產市場監測機制”。因此有相關專家推測未來政策開始“托底蓋帽”，簡言之就是確保房價穩定，使其“漲不上去，跌不下來”。更有專家把今年一、二線城市的房價飆漲，歸咎于“供給短缺導致的報復性上漲”，并以北京為例，強調正是“供不應求”才使房價失控。因為截止8月30日北京可售期房住宅28932套，面積約398.7萬平米，可售現房住宅套數32450套，面積約416.1萬平米，兩者合計亦不過6萬套，按每月1萬余的簽售，消化周期不足5個月……云云。

　　在我看來，此一論述根本是“好了傷疤忘了痛”的“選擇性失憶”，更完全忽略了“市場由供需決定”但“政策決定供需”的基本原理、原則。

　　若無“330”何來“325”？

　　那些滿口“市場供需論”的人，難道忘了在08年“4萬億”效應漸趨勢式微的2014年市場所呈現的低迷不振？當時即使“房價最堅固堡壘”的上海，部分區塊也因久盤而產生8～10%甚至以上的跌幅，去庫存周期超過12個月！如果不是當（2014）年9月30日中央緊急推出放寬二套房認定標準的“930”新政，使上海樓市下行趨勢得以企穩；如果不是2015年3月30日“330新政”大幅降低限購、限貸、限售門檻，何來2015年第二季度開始的買氣回暖→走高→堅挺，進而延續至2016年市場陷入連出臺“325”新政都無礙其價量飚揚之“窘境”？

　　綜上所述，決定市場走勢的關鍵力量到底是什么？不言自明。

　　調控失效的真正原因是從未落實

　　當然，必需知道的是，“930”、“330”之操作模式只適用在需求仍旺盛的城市，絕大多數三線及以下城市，之所以歷經兩年“去庫存”的政策“搶救”仍呈“藥石罔效”之勢，是因為其需求已然枯竭。好有一比：人死不能復生，再打強心針也只起到心理安慰的作用罷了。

　　因此，今天中央果真要有效解決、完善“房地產宏觀調控”，避免當前狀態持續蔓延，說簡單其實可以很簡單，就是嚴禁地方政府“關大門、開小窗”的陽奉陰違；調控“寧愿錯放，不愿錯殺”的姑息心態；斬斷離婚與購房之間的紐帶；存在“去庫存”壓力（兩年以上）城市不允許新增建設用地；嚴格規范金融機構介入開發貸……。

　　如此這般“菩薩心腸、霹靂手段”，我就不相信市場不回歸理性。畢竟，今天失控的根本不是房價，而是透過政策干預所扭曲形成猶如千鈞之重的消費者恐慌心理。