在
房地產稅先行先試方面，滬渝兩地都積累了前所未有的本土經驗，有利于逐漸凝聚共識。兩地的試點足以說明，柔性切入的考慮減少了對
市場的震動，對通盤改革的可持續有著重要的現實意義，從而達到搭建基本的制度框架的目的。
估計明年
房地產稅仍會按照加快立法的要求，在程序上一個環節一個環節地向前推進。在立法過程中肯定會有很多的爭議，對此我們應該理性討論，同時需要避免陷入無休止的太多爭論，要在以后的大框架下繼續承認允許“大膽試”的某些彈性空間。
我們應該實事求是地看到，現在所說的立法，其涵蓋面不是只覆蓋到稱為法的規則，而是要從法覆蓋到法下面更低層級的條例、暫行條例，一直到我們法規體系中仍然有效的官方確定的紅頭文件、白紙黑字的規則，這些都是我國現行法律體系的組成部分，但我們要努力把立法的層級和水準往上提升，以適應發展的需要。
滬渝試點都包含向標準
房地產稅靠攏的取向
所謂房產稅試點，從嚴格意義上講，應該是國際上所表述的
房地產稅或者不動產稅。
雖然上海和重慶兩個地方試點的細則不盡相同，但是都包含著向標準的
房地產稅靠攏的取向。我們可以簡單看一下這兩地試點細則的特色：從不同的設計來看，上海主要是增量調節，針對的是本地居民新購兩套及以上住房和外地居民的新購住房（對外地戶籍還無法取得全國聯網的數據，在設計上相對簡便，只要是非上海戶籍的，你出手購房，就認定為是第二套及以上）。換句話說，你不出手新購住房，這個稅就與你沒有關系。其政策目標就是側重于遏制投機炒房行為，穩定房價。而重慶方案的課稅對象包括存量的獨棟別墅、新購的高檔住宅，它更側重于對豪宅征收特別稅。對這個政策目標作解讀，就是包括了適當抑制高端消費的政策取向，當然也包括在調節
房地產市場的同時，又調節了收入分配這個內容。實際上，這兩地的試點不能說只調節了哪一項，它們實施的調節都是多方面的，但是側重點確實有些不同。
從稅率上看，上海的稅率規定為0.6%，但是它還有一個照顧稅率0.4%，另外它評估環節后，有一個打7折的規定，所以0.6%的有效稅率是0.42%。重慶規定的是從0.5%到1.2%。從實際計稅依據來看，兩地都是先按照交易價而不是評估值來征收。這在試點上我認為也無可厚非。上海只涉及增量，所涉及的評估價就是眼下成交的價位，沒有必要又做一輪評估。重慶也是考慮先讓社會可接受，原來的房子
市場價有記錄，增值的部分先不考慮。從免稅方面來看，上海是按照人均面積60平方米免稅；重慶是存量按照每戶180平方米免稅，新購高檔房是按照扣除100平方米以后來征稅。
簡言之，在試點過程中，上海只是正面涉及增量，但重慶涉及增量之外的高端存量。重慶之所以敢這么做，除了其他的因素之外，也是想趁著重慶還沒有走到像上海那樣
市場高漲的局面，先把覆蓋存量的制度框架建立起來。他們摸了底，重慶開始時符合存量征稅標準的房子只有3000多套。
雖然兩地試點規則的出臺存在著爭議和阻力，但是在先行先試的動作方面，兩地都切入了實際的改革進程，積累了前所未有的本土經驗，有利于逐漸凝聚共識。而且這兩地都有柔性切入的考慮，力度上是有意收斂的，減少對
市場的震動，重在搭建基本的制度框架。即便如此，我們還是可以看到，商品房
市場上，高端成交量和價位趨向沉穩。試點運行不久，兩地都出現了這方面可以觀察到的變化。
在這樣一個簡要觀察之后，要強調的是，除了這種調節效應之外，還應特別看到這種制度變量影響了人們的心理預期。這種預期上的影響在未來會隨著我們的改革進程，在各方互動中有更多的體現。目前社會高度關注
房地產稅改革，實際上這一心理預期已經產生影響：這一兩年來，加上越來越清晰的全國不動產聯網的推進，實際上促使二手房
市場上很多原來看不到供應來源的住房供給一下子涌進來，近來
房地產的
市場分化是與此有關的。
總之，
房地產稅調節的效果在啟動初期不會太明顯，因為太明顯引起的社會震動就會比較大。兩地試點都是有意相對平緩地切入，但是長遠來看，這個改革的效果是可以預期的。
房地產稅立法程序會逐步推進
進一步，我們就要注意到，十八屆三中全會明確要求，加快
房地產稅立法，并適時推進改革，即中央已再次明確了這項改革的指導方針。上海重慶兩地試點形成的探索經驗，將成為“加快立法”的本土實踐經驗。現在，在加快立法方面，業務部門的解讀直接表述為“立法先行”，換一句話說，在立法先行過程中，今年兩地試點是不可能再看到其他地方跟進的。而明年估計仍然會按照加快立法的要求，在立法程序上一個環節一個環節向前推進。在立法過程中肯定會有很多的爭議，我們應該理性討論，而再往前推的時候，可能還需要避免陷入無休止的太多爭論，要在以后的大框架下繼續承認允許“大膽試”的某些彈性空間。
現在改革進入深水區的階段上，確實必須更注重頂層設計，積極立法。先前有一種有點“震撼力”的觀點，認為上海、重慶兩地的試點已經被管理當局廢棄，著眼點就是看到了“加快立法”這個說法。但是這個評價我認為是不妥當的，如果把前期的試點和新階段的立法要求割裂開來，而對兩地試點加以否定，是一種在“加快立法”面前不符合改革漸進邏輯和改革精神的不當解讀，實質上是否定推動這一改革的前期努力，以及抹殺試點形成的本土經驗對于立法的支持意義。其實，這個改革方向已經被歷年改革文件和最高決策層的全局部署所鎖定。對于這個大方向我們應該有一個清醒和明確的認知。
另外還有一種疑惑：兩地的房產稅試點是在現有房產稅條例基礎上國務院批準的試點，到了十八屆三中全會《決定》提出要加快
房地產稅立法，是否是在合法性上對前期的否定呢？我認為，不能這么理解。其實對于《決定》中關于
房地產稅表述的“立法”，應該做一種動態的理解和把握。我們國家現在具體開征的18種稅，有“法”可依的只有3種，即使這3項有“法”的稅，對它相關的法的成熟度、合理性，也是無法作很高評價的，這是一個基本現實。所以我們應該實事求是地看到，現在所說的立法，其實涵蓋面不是只覆蓋到稱為法的規則，而是要從法覆蓋到法下面更低層級的條例、暫行條例，一直到我們法規體系里面仍然有效的官方確定的紅頭文件、白紙黑字的規則，這些都是我國現行法律體系的組成部分，但我們要努力把立法的層級和水準往上提升，以適應發展的需要。兩地試點之所以并不違法，就是因為它是在這個法律法規體系授權鏈條之內的，而它的現實意義就是提供了先行先試實施創新的寶貴本土經驗，應該肯定這種敢為天下先的實踐試水，在漸進打開局面過程中的重要意義和作用。以后在加快立法和繼續鼓勵先行先試方面，也不能做互相排斥的理解，而應該把握為一種合理互動、承上啟下的關系。
在立法過程中尋求最大公約數
因此，在已經明確加快立法、推進改革的方向之下，面對兩地試點和各個方面認識和爭議，我們需要往前看，在加快立法過程中應該注重考慮的幾個要點：
第一，中國住房保有環節的稅收不能簡單套用美國的普遍征收模式，必須扣除一個免征額，無論多富的人，他的第一單位的消費住房應受到免稅待遇，所有人在這個框架下是一律平等的。我認為，這是一個很重要的政策要點，是讓全體社會成員吃定心丸和相對容易接受這個新制度框架的一個很重要的客觀要求。兩地的試點足以說明，柔性切入的考慮對我們通盤改革的可持續有它的現實意義。
第二，管理部門應該更開明地披露相關信息。比如，不少人質疑這個稅這么復雜，能不能解決評估的問題。應該講，沒有問題，中國人并不笨，我們的硬件、軟件沒有問題。前些年“模擬評稅”試點表明，不存在推進
房地產稅時在稅基評估、確認、仲裁、技術設計、解決糾紛機制等等方面過不去的技術與管理方面的硬障礙。
第三，應該繼續允許和鼓勵不同利益訴求、意見表達，引導理性討論，所有的利益訴求都應該有他表達的權利和空間。在各自擺依據、講道理的過程中，尋求最大公約數，把局部利益和全局利益權衡好，形成現代財政制度應追求的人民群眾長遠、根本利益的到位。
最后，在
房地產稅上我們要學習借鑒美國“進步時代”的經驗。就稅收而言，
房地產稅是一個明顯的“民主稅”，它要放在地方政府層面，而且靠近基層，它和社區老百姓有千絲萬縷的聯系，是一個很好的切入點，正好調動所有人關心地方政府“錢從哪里來，用到哪里去”，怎樣使政府運作提高透明程度，提高績效水平，做好它應盡職的工作。美國“進步時代”就是在類似這樣的過程中，推動稅制、預算、法律制度、公共意見表達機制等的建設，沒有落入陷阱，而一路走上世界頭號強國的地位。因此，中國在加強
房地產稅立法過程中，應該充分借鑒美國等國的經驗，做好中國人自己制度建設、制度創新的事情。
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