人物簡介

    曹建海，1967 年出生，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，中國社會科學(xué)院研究生院教授、博士生導(dǎo)師。2010 年 12 月被30 萬網(wǎng)民票選為“中國互聯(lián)網(wǎng)九大風(fēng)云人物”之一。

    他建議，業(yè)主不要鬧事，企業(yè)不要誤判，政府不要救市

    這是一個平淡的“金九銀十”，北京市朝陽區(qū)大多數(shù)房產(chǎn)中介門前依然冷清，櫥窗內(nèi)空空蕩蕩。而往年的這個時候，櫥窗里應(yīng)該掛滿了待出售房屋的簡介和價格。假如詢問工作人員那些簡介到哪里去了，他們大多會回答：“我們暫時撤掉了，等房價漲上來再掛上?！倍嗄暌詠?，這是他們第一次承認(rèn)“房價下去了”，但依然期待“再上來”。

    在多數(shù)人看來，“再上來”的可能性越來越小了?！氨辣P”的聲音從年初開始就不絕于耳，6月以來的變化似乎也在印證著這種預(yù)期。數(shù)據(jù)顯示，越來越多的中國城市步入房價下跌通道。與此同時，地方政府坐不住了，救市政策紛紛出臺。除北上廣深和三亞外，各地的“限購令”陸續(xù)被取消。國慶節(jié)前一天，央行正式發(fā)文宣布將實(shí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”的政策，首套房首付30%，最低可執(zhí)行七折利率；首套房結(jié)清貸款的，再買一套房，貸款政策視為首套；在已取消限購的城市中，三套及以上住房可申請住房貸款……消息出來，一部分人在問：房地產(chǎn)市場還崩得了嗎？另一部分人在問：房地產(chǎn)市場還救得了嗎？

多年研究房地產(chǎn)市場的社科院教授曹建海告訴環(huán)球人物雜志記者：“房地產(chǎn)短期內(nèi)不會崩，但這輪救市不會像以前那樣有效了?！?/span>

    買房不是剛需

    環(huán)球人物雜志：按照經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，沒有一種商品的價格是永遠(yuǎn)上漲不下跌的，中國房價為什么例外？

    曹建海：這跟我們的經(jīng)濟(jì)政策有關(guān)。執(zhí)政層注重經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)，通過房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)增長，地方政府在其中獲取巨大經(jīng)濟(jì)利益。政府從中取利、開發(fā)商獲取壟斷利潤、炒房的從中加價，這三個環(huán)節(jié)就導(dǎo)致了房價泡沫。但長期看，有漲就有落，現(xiàn)在可能就是拐點(diǎn)。

    環(huán)球人物雜志：房地產(chǎn)市場今年開始走冷，原因有哪些？

    曹建海：首先是大趨勢，泡沫肯定要有消除的時候，因為其價格脫離了本身的價值。按照國際標(biāo)準(zhǔn)，房價與租金之間應(yīng)該有個合理的比值，一套房子的總價應(yīng)該在這套房月租金的200倍以內(nèi)。但在北京，這個比例是600倍。

    其次是預(yù)期變了。現(xiàn)在市場的信心不足，因為中國經(jīng)濟(jì)增速放緩，人們的收入特別是灰色收入減少了。特權(quán)階層、收入畸高階層是房價上漲的主要推手，最近的反腐讓官員、高收入階層的灰色收入明顯減少，而低收入群體雖然收入在增長，但離買房還有差距。

    第三是未來不動產(chǎn)登記透明化。信息一旦公開，市場過剩的情況就會非常明顯。很多擁有多套住房的人，尤其是還握有權(quán)力的人就會成為紀(jì)檢部門查辦的對象。他們可能會把房屋拋出去，囤積住房就會大幅減少。還有將來征收不動產(chǎn)稅，擁有多套住房在經(jīng)濟(jì)上也是不合算的。一般來講，一套房一年如果征1萬元不動產(chǎn)稅，房價最少要落20萬。

    環(huán)球人物雜志：有觀點(diǎn)認(rèn)為中國的住房剛性需求非常龐大，傳統(tǒng)觀念也認(rèn)為應(yīng)該“居者有其屋”，所以房價還會堅挺。

    曹建海：剛需是前總理溫家寶用過的一個術(shù)語，后來似乎變成了一種客觀存在。其實(shí)從經(jīng)濟(jì)學(xué)上講，購買住房不能算剛需。吃飯是剛需，睡覺需要床位是剛需，但房屋可以有多種方式來獲得：購買、租賃、保障房等。現(xiàn)在所謂的剛需很大程度上是因為房價上漲引起貨幣貶值，人們意識到現(xiàn)在不買以后靠工資收入更買不起。這種“剛需”其實(shí)是一種投資或投機(jī)的需求，是在房價瘋狂上漲時期形成的一種特殊需求。隨著價格上漲，住房面積會減小，位置會變得更加偏遠(yuǎn)，在這種情況下中國人還要買房子，這種不受價格影響的買房行為就是非理性需求。

    傳統(tǒng)文化中的“居有所屋”，其實(shí)只是需要一個穩(wěn)定的可居住的環(huán)境，并不是一定要有產(chǎn)權(quán)。因為中國的房屋租賃市場不健全，地方政府不能提供足夠的用以租賃的房屋，而私人租賃市場又缺乏管理，我們不能穩(wěn)穩(wěn)當(dāng)當(dāng)?shù)刈赓U，所以需要獲得房屋產(chǎn)權(quán)才踏實(shí)。

    沒有了剛需做基礎(chǔ)，中國的房價就沒有那么堅挺了。

    環(huán)球人物雜志：你之前一直預(yù)言房價大跌，現(xiàn)在看是否要實(shí)現(xiàn)了？

    曹建海：還差得很遠(yuǎn)。現(xiàn)在房價降幅并不大，一線城市核心區(qū)雖然不像過去那么漲了，還略有下降，但總體跌幅還是比較慢的，有些小區(qū)還有月度上漲的案例。房地產(chǎn)的泡沫還是很大，崩盤還看不到。而且政府一直在防止房地產(chǎn)出現(xiàn)崩盤，防止由此引發(fā)的金融危機(jī)。中央對于地方債務(wù)危機(jī)是非常敏感的，所以最近采取了一系列救市的政策。

    環(huán)球人物雜志：這些政策會使房價再次反彈嗎？

    曹建海：這些政策難以改變房價回落的趨勢，但回落幅度和節(jié)奏大大減緩了，應(yīng)該會延長房價回落的周期和時間。

    環(huán)球人物雜志：很多老百姓希望房價下降的速度能像上漲的速度那么快。

    曹建海：一般來說，房價是漲得慢降得快。但在中國，因為政府救市，房價回落可能是比較緩慢的過程。高房價引起的社會經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的扭曲在相當(dāng)長時間內(nèi)還要繼續(xù)發(fā)揮作用。

    “不救市早就崩盤了”

    環(huán)球人物雜志：假如政府完全不干預(yù)，房地產(chǎn)會馬上崩盤嗎？

    曹建海：當(dāng)然，不救市早就崩盤了。雖然我認(rèn)為現(xiàn)在政府的救市行為不是很理性，但從防止出現(xiàn)金融危機(jī)的角度出發(fā)，只能用這種短期的飲鴆止渴的方式。

環(huán)球人物雜志：崩盤的表現(xiàn)會是什么樣？

    曹建海：像迪拜、日本那樣，回落速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于上漲。假設(shè)從2003年到2013年房價上漲了5倍，崩盤時一個月就可能跌60%，崩盤是沒有跌停板的。

    環(huán)球人物雜志：如果真的崩盤，對國計民生會有什么影響？

    曹建海：現(xiàn)在跟房地產(chǎn)有關(guān)的貸款占貸款總量的40%左右，銀行信貸、房地產(chǎn)貸款、不動產(chǎn)抵押等方面的安全性會受到比較大的影響。另外，地方政府會出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)，地產(chǎn)商手里的樓盤大幅度貶值賣不掉，一旦出現(xiàn)資金鏈斷裂，會涉及70多個行業(yè)，危險肯定是有的。

    環(huán)球人物雜志：有專家表示如果真的崩盤對老百姓沒有好處。

    曹建海：對有房的人來說當(dāng)然沒好處。但對在北京發(fā)展的年輕人來說，只有崩盤才能買到房，大家不炒房了，房租也會下降。從這點(diǎn)看，崩盤有利于新興經(jīng)濟(jì)的成長。

    環(huán)球人物雜志：有些地方政府已經(jīng)出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)的跡象，哪些城市危機(jī)會更明顯？

    曹建海：出現(xiàn)危險的往往是區(qū)域經(jīng)濟(jì)中相對最發(fā)達(dá)的地方，比如鄂爾多斯、溫州，河北邯鄲之前也是經(jīng)濟(jì)增長非?？斓囊粋€城市，是河北僅次于唐山的鋼鐵基地，但最近這些城市的主業(yè)都受到了影響。之后，整個地方經(jīng)濟(jì)都會失去前景，接下來唐山可能會出現(xiàn)同樣的問題，它比邯鄲的鋼鐵依賴還要大?？傊?，危機(jī)會產(chǎn)生一個連鎖效應(yīng)。

    環(huán)球人物雜志：突然崩盤會不會出現(xiàn)美國次貸危機(jī)的結(jié)果？

    曹建海：有類似。但如果繼續(xù)漲下去，危險更大。房價上漲是在稀釋百姓的財產(chǎn)，在分化有房和無房階層的收入。

    環(huán)球人物雜志：消費(fèi)者、政府、地產(chǎn)商該如何理性面對房價下行？

    曹建海：應(yīng)該愿賭服輸。業(yè)主要接受房價下跌，不要再去鬧事。開發(fā)商要配合降價，不要捂盤。地方政府要降低地價，逐步退出土地儲備和拍賣，不搞土地財政。另外要加強(qiáng)房屋租賃市場的管理，提供政府為業(yè)主的租賃房，使租賃市場保持穩(wěn)定。中央政府也不要再救市了，要把人民安居樂業(yè)作為首要目標(biāo)，而不是簡單地唯GDP，把房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)增長的主要工具，這樣是舍本逐末。

    消費(fèi)拉動經(jīng)濟(jì)是唯一趨勢

    環(huán)球人物雜志：未來一兩年之內(nèi)房價走勢會是什么樣的？

    曹建海：繼續(xù)上漲的可能性變小。因為人們的預(yù)期發(fā)生了根本改變。大家已經(jīng)看到房屋價值根本不值這個價格。

    環(huán)球人物雜志：以北京三四環(huán)為例，你認(rèn)為合理價位是多少？

    曹建海：目前均價是5萬左右，如果中央部門權(quán)力能夠進(jìn)一步下放，北京權(quán)力中心的價值會下降，應(yīng)該降到3萬左右。但如果還是延續(xù)之前的政策，回落幅度就不會這么大，很可能在4萬到5萬之間。但簡政放權(quán)的趨勢已經(jīng)很明顯了，房價很可能會回落到三四萬之間。

    環(huán)球人物雜志：自住型商品房會對房價產(chǎn)生多大影響？

    曹建海：會有一定影響，但隨著房價回落，大家可能對自住型商品房不再感興趣，因為普通商品房質(zhì)量可能更好。

    環(huán)球人物雜志：保障性住房如公租房、廉租房會不會成為未來的主流？

    曹建海：以后也很難，因為位置過于偏遠(yuǎn)，建造質(zhì)量太差，以后這些房屋可能出現(xiàn)過剩。

    環(huán)球人物雜志：如果不再依靠房地產(chǎn)，未來經(jīng)濟(jì)應(yīng)該往哪個方向發(fā)展？

    曹建海：大多數(shù)國家80%的經(jīng)濟(jì)都是跟消費(fèi)有關(guān)的，所以未來的經(jīng)濟(jì)應(yīng)該面向消費(fèi)。中國應(yīng)該進(jìn)行收入的總體再分配，減少地方政府握有的資產(chǎn)和收入，降低央企的壟斷成分，讓居民收入占大頭，讓消費(fèi)成為市場的主體。這樣促使所有企業(yè)都要創(chuàng)新，否則產(chǎn)品就賣不掉，這是唯一的趨勢。

    環(huán)球人物雜志：政府也在提創(chuàng)新。

    曹建海：提創(chuàng)新的同時政府依然握有大量資源，這遏制了居民消費(fèi)。企業(yè)還得跟政府要項目才能活下去，無法面對真正的市場。還有國企壟斷經(jīng)營，不給民營企業(yè)增長空間。這些狀況如果不改變，談創(chuàng)新就只是空喊口號。