陳寶存老師共享了“關于不動產登記，你需要了解的12個問題”的微信推送，并且表示《不動產登記暫行條例》有些內容是不太準確的，比如開征房產稅和遺產稅的時間，除此之外其他方面還是說的比較清楚，當然陳老師謙虛的表示自己的言論僅供參考。
開征房產稅須考慮全面開征的難題
陳老師表示必須考慮全面開征的難題，陳老師說：“畢竟傻子還是很多，所以需要正確引導，也沒有一個行業像管
房地產這樣亂七八糟?！标惱蠋熤赋鼋^大多數不屬于商品房的房產還不知道怎么管，譬如深圳、石家莊兩個城市政府不發房產證的房子恨不得占一半，該怨誰呢?各級政府都存在懶政現象。這些房產，不登記不征稅嗎？
陳老師指出到目前為止，三成商品房，上海第一年征收22億，重慶2億。目前想的都特別簡單，難道早就具備開征基礎了？這是根本不了解樓市全面數據真相的說法，然而小產權也是有鄉鎮產權的。
陳老師道：“央視做節目，臺上六位市長副市長，問了他們都有幾套房。五位市長一套，一位市長兩套，然而是因為這位市長剛剛從下面地級市上調呼和浩特。”陳老師更是風趣的說：“哥們~中紀委不查都是一套?！标惱蠋熤v到安徽公務員只有四成有房吧？然而基層公務員確實沒房，沒受賄機會，當然他們很多能買北京房子，那誰的名字就不好說了，也可能是警衛員他二舅的，開發商送的房子也許要到退休以后才收房，開發商物業那里先管著呢。陳老師說很多事情即使我們做過很多年開發的也未必了解老板們是如何行賄的，王石說不行賄，是不可信的。陳老師講到開征，道：“先離他幾次婚再說，中國將無家庭，都是單身、同居這種事國人做起來是毫無原則的。不信教，也沒有中國自己的宗教，遺產稅更是如此。”
城市基礎設施的資金來源全是靠賣地實現的
陳老師說：“
房地產除了交易環節的所有稅收費用，還有土地出讓金，連續兩年是4萬億的盤子?！标惱蠋煵⒔o出了相關財政部數據：2012年2.88萬億出讓金收入，2.84萬億支出，400億是純收入；2013年收4.10萬億，支出4.06萬億，收益400億；2014年收入4.2萬億，支出結余后1400億，因為王岐山查的狠，地方財政不敢開支。然而一般是土地出讓金的四成做城市基礎設施建設，所以大家都說7成的賣房收入是被地方財政拿走的。而支出大家都不看，土地財政基本收支相抵，4萬億也是不能替代的。”陳老師又講道：“拿房產稅代替土地財政，我不能說這種思維到底有多腦殘，至少純24k腦殘程度，這些
經濟學家和分析師們是不知道的，也不愿意聽。只有賣地越來越貴，
房地產銷售越來越高的收入，才能保證地方政府的財政支出，包括土地財政下的基礎設施建設支出。至于拆遷與征收成本的上揚幅度，大家應該也有耳聞，地方政府抵制土地管理法和農村集體土地流轉是必然的，政令是不會出中南海的?！?br />
土地整理開發便是土地財政，并表示主城區與主城區延展區的住宅地產最具升值潛力
陳老師指出：“本屆政府聰明的是不靠那些不切實際的無頭緒的政策。到土地招拍掛（基本是暗箱操作）之前的一級土地開發過程，開發商不甚了解，這不奇怪，我們是2007年才開始接受一級開發理念的。這才幾年？很成功啊。瑞典土地整理開發用了63年才完善的，我們才7年，但是城市變化基本集中在這7年。土地整理開發也就是我們所說的土地財政，最早來源于北歐，基本是低價格征用農民土地，做好基礎設施后，住宅用地上市供應。尤其荷蘭低地國家，整理土地做基礎設施的成本很高。我們也有吹沙造田，沿海造地。這個過程我們極為混亂，各地方式不同。”陳老師又說：“土地財政利國利民，但是很大的問題是一般三線城市的園區開發、新城區開發、高鐵新城等等是靠低價格供地，造成的土地供應極度增長。但是土地低價格出讓造成地方政府基礎設施沒錢投資，所以全國的所謂新城，各種類型的新城，政府無錢投資基礎設施建設，也就沒有招商引資的優勢了。所以，目前的所有掛著新城開發的區域我們最好不去拿地，土地是便宜了，但是基礎設施建設和產業導入遇到阻力，也便沒有價值。沿海度假名山大川的旅游養老地產投資都是噱頭，商業地產受電商的沖擊，目前還不清楚，但是死一大批是必然的。這樣就有了我們開發方向的結論：主城區與主城區延展區的住宅地產最具升值潛力?！?br />
陳老師個人簡述及與浙之緣
陳老師介紹道：“2009年我開始負責中冶中國人壽全國生態養老城建設的前期規劃，1989年到2003年我在河北省中國國際旅行社工作15年，最后是
財務總監；2009年是全經聯養老專委會的秘書長、全經聯副秘書長。養老旅游地產的盤子很小，需求也很小。由于產業轉型，原有園區地產開發的模式已經該轉型了，工業用地需求在減少面積。好的區位，住宅配套應該占更好的比例，也就是華夏幸福模式。但是，園區不都是環北京和上海地區，那么價值也必然大打折扣，所謂
房地產轉型，越轉的快，死的也越快。然而掛產業地產羊頭的項目要謹慎進入?！标惱蠋煴硎緦嵲诎盐詹蛔〉目梢哉宜稍儯枪ぷ骺?，表示幾乎任何時間都可以工作。
陳老師還說：“今年浙大還會有課程，我原來更多做開發商的推廣論壇，我說出來的都是深思熟慮的，都不可能被推翻。一線城市最明顯的變化是商品房部分的樓面地價，2013年比2012年漲翻一倍，2014年同比2013年漲幅一半，今年繼續大幅度增長。2010年10月底到11月初，曾經到浙江考察中小民營
經濟9天時間，當時是趙洪祝接見，茅臨生（忘了具體名字書寫了）省委宣傳部長陪著我們在杭州、臺州、金華（義烏橫店）考察?！标惱蠋熯€說：“我了解也喜歡浙江，這幾年浙江是受苦了。年底寧波的招商大會也去了，而且講話發表在新浪浙江，去年三次到浙江和杭州。我叔叔說我們家族來自于浙江，后流浪到山東菏澤，再到河北唐山，再到東北遼寧，是一個大遷徙?！?br />陳寶存老師對土地財政做了到位的解釋，并且對開征房產稅提出了相關見解，指出須考慮全面開征的難題，希望今天陳老師的言論對各界人士有所幫助與啟發，同時也感謝陳老師的精彩解說，讓我們對土地財政有更深層次的理解，從多方位了解
房地產行業。
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