很高興過來，去年也來了，去年講的觀點這次不講，但是也要帶一下，主要是講一下關于租賃房市場的問題。我認為中國房地產市場現在有結構性的缺陷，而且比較大。為了講房地產，先講講整個的形勢，我覺得形勢是這樣的，大家看進出口，進出口現在藍的是34.7%，不錯，這是累計數字，進口38，出口31.3%，還不錯；但是如果要是單月的話，出口現在已經是17.9%，進口21%，出口不是太好，美國市場不好，歐盟市場不好，全世界都在退出計劃，在微弱復蘇的時候退出都會加強保護的，所以明年的保護主義一定盛行。那么，外部市場保護主義盛行，國內的人民幣要升值這是無疑的；第二是出口退稅在消減、取消；第三是原材料、人工成本都在漲，30個省市提高最低工資標準平均提高25%，原材料也都在起來，前幾天寶鋼電工全部起來，所以我估計出口不會太好，這就是今年年初的形勢。

         緊接著看消費，消費去年都是18%，然后紅線的都是15，這是10年，這是09年，10年比09年高出3個點來；但是如果去掉價格因素，10年的消費水平低于09年的消費水平，而且這種低于還是在大量的補貼之后出現的，包括家電下鄉的補貼、汽車的補貼，你今年還能再補貼嗎？老農民08、09、10年掉出來的錢，預支的、透支的消費今年有多少？汽車09、10年是全世界銷量第一，今年還能再嗎？你銷不出去是一個問題，更重要的是產能過剩怎么辦？所以，今年的消費再加上物價增長，我覺得可能會有些問題。

         講投資，就是三架馬車嘛。我現在列出了十個行業，細線是十個大行業的投資增長速度，從09到2010年。紅的是整體的、全國的平均水平，十大行業到了2010年全部都掉下來了，全部都在紅線之下，這十大行業占全部投資額的93%，所以這十大行業代表了中國整個投資的狀況。這93個只有房地產在上升，剩下的全部都在下降，你再打房地產，你的經濟一定會出現問題。因為你現在24.5%，這是11月的，24.5%，平均起來，按照三季度是23.1%，藍線是名義增長水平，紅線是實際增長水平，三季度的時候是19%，而且這個19還有一個問題，名義和實際比較差4，但是這個19和去年三季度38比較，下降了19個點，一半；投資的水平下降得太快了！而且19沒有剔除土地價格，僅僅剔除了固定資產投資價格，這種狀況之下，再弄房地產，再這么打房地產，一定是重大的失誤！你看如果房地產剔除到21，房地產價格指數，19剔除21，可能就是17、18，中國經濟就拉動不了了。所以，我特別擔心今年的就業問題，我估計今年中小企業的就業問題會出現很大的問題，不提中小企業，就提房地產。從11月份看增長7.7%，環比0.3%，這都是大家說的不好；實際上我覺得四月的調控政策不是沒有起作用，完全否定沒有起作用是不對的，這是4月之后，全部下來了，只有一個，經濟適用房是這樣的，剩下的全部都下來了，還是起作用的。起作用，但是起的作用不是那么好，不是這么理想，這倒是實話。為什么呢？
有幾個問題： 第一，放地不夠，沒有按時放地。十年的數據說明房地產土地購置面積下降了60個點，這十年，藍的是平方米，紅的是百分數，下降了60個點；這是開發面積，也下降了60個點；竣工面積下降了16個點，房地產供給明顯的供應不足。城鄉人均收入水平是這么上去的，這也是百分點，也是實數，所以供不應求是主要矛盾。土地購置面積，前面四年，03-04年之間，03年底要進行宏觀調控，抽緊銀根，抽取地根，所以從原來40%的水平一下子掉下來了；04年5月到07年5月就是這個過程，這個過程是18個月的低增長，16個月的負增長，所以導致07年的房價大漲，07年房價大漲帶來了土地購置面積上漲，08年遇到經濟危機又下來了；然后是08年6到09年6月，是土地購置面積大幅度削減。6年的時間，土地放到這種狀況，所以預示著2010年、11年、12、13、以至于14年，如果不改變土地購置面積的增長狀況，一定是房價大漲。