房地產項目論證和土地研判 （講師：張飚 計劃12課時） 第一部分 項目、土地的決策工具和決策階段（1.5H） 一、失敗案例：北京南六環某項目拿地決策 二、常見問題 （一）常見問題一： 1、決策---算賬---產品 2、售價等不確定 3、結論不確定---無法決策 （二）常見問題二： 1、官員、原土地方---叫好 2、老板---下達指令 3、非操盤經理人---感覺不錯 4、操盤經理人---痛苦艱難 （三）常見問題三： 定性容易、定量難---有完全不同性質的好 （四）問題鏈接： 1、問題鏈接---成本表單---方法 2、問題鏈接---不同維度---方法 三、決策工具 （一）是否存在某一種工具可以簡單判斷該不該拿地？ （二）戰略選擇和行動評估矩陣 （三）SPACE矩陣決策法 四、成功案例：新奧某項目 （一）SPACE矩陣 （二）客戶分析圖 （三）產品定位 第二部分 進入城市和區域決策 一、進入城市和區域決策的決策因子----識別有效信息 （一）外部關鍵因子 1、宏觀政策和產業導向 案例：萬達第一次擴張之路 2、區域經濟和城市發展 3、行業周期 4、競爭關系 5、人口與投資特征 6、土地財政依賴度 案例：鄂爾多斯、神木、山東銀灘 （二）內部關鍵因子 1、企業戰略 2、產業資源 3、融資能力 4、運營能力 5、營收能力 6、人力資源與組織管控 二、小結：城市或區域決策space矩陣的決策體系 第三部分 地塊和項目決策工具 （一） 決策工具和方法 1、SPACE矩陣決策方法 2、六分法定位決策 （二）兩類因子的設定 1、市場與競爭性因子 （1）區域規劃主導方向與項目吻合度 案例：京津冀一體化和濱海新區 （2）區域規劃成熟期所處階段 （3）區域人口來源主動性 案例：京津新城 （4）區域內土地供應狀況 （5）區域內競爭性開發企業開發能力和供應 （6）區域內各類產品分布與去化能力 2、財務與產品因子 （1）企業賬期控制能力 （2）項目整體自有資金占比 （3）企業融資能力 （4）產品利潤及定價策略（價格、利潤） （5）企業銷售能力 （6）企業優勢產品吻合度 案例：華僑城對于中心城區豪宅的態度、萬科對于商業地產的態度 （三）小結：項目和地塊決策space矩陣的決策體系 第四部分 分組練習