客戶(hù)：武漢大學(xué)房地產(chǎn)總裁班 地點(diǎn)：湖北省 - 武漢 時(shí)間：2014/7/26 0:00:00 授課方式： 一、標(biāo)桿案例解析 二、個(gè)人實(shí)操案例介紹 三、傳統(tǒng)模式系統(tǒng)分析與講解 四、目前形勢(shì)下的創(chuàng)新模式分析與講解 第一章 傳統(tǒng)拿地模式的思考 一、從概念開(kāi)始 （一）交易對(duì)象 （二）交易物品 （三）交易方式 （四）交易價(jià)格 二、代表性企業(yè)的拿地和戰(zhàn)略關(guān)系 案例：融創(chuàng)地價(jià)表、萬(wàn)達(dá)地價(jià)表、華夏幸福基業(yè)地價(jià)表、碧桂園地價(jià)表、萬(wàn)科地價(jià)表 三、共性研判 （一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的意義 （二）主要階段：拿地、研發(fā)、建設(shè)、營(yíng)銷(xiāo) 四、共性解讀 （一）專(zhuān)注單一特定類(lèi)型土地的意義 （二）尋求與政府、央企某一種特定結(jié)合的意義 五、與政府結(jié)合的傳統(tǒng)形式 本節(jié)探討在過(guò)去的20年里，開(kāi)發(fā)企業(yè)與政府結(jié)合的各種形式，以下形式仍需結(jié)合招拍掛 （一）中心城區(qū)企業(yè)、機(jī)構(gòu)的外遷（濟(jì)南東進(jìn)模式的廣泛應(yīng)用） （二）城中村改造（棚戶(hù)區(qū)改造等老城區(qū)改造） （三）新農(nóng)村建設(shè)（河北省的失敗） （四）參與新區(qū)規(guī)劃土地一級(jí)開(kāi)發(fā)或一二級(jí)聯(lián)動(dòng)（城投公司） （五）基礎(chǔ)設(shè)施或公共服務(wù)建設(shè)換取土地（東方園林） （六）產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)換取土地（光谷） 六、傳統(tǒng)拿地模式面臨的主要難點(diǎn)和應(yīng)對(duì)手段 （一）財(cái)政收支兩條線(xiàn)的影響 （二）規(guī)劃體系的合規(guī)性 （三）新增建設(shè)用地指標(biāo)限制 （四）一級(jí)開(kāi)發(fā)招標(biāo)機(jī)制 （五）地方融資平臺(tái)融資機(jī)能喪失 （六）樓堂館所禁建對(duì)政府主導(dǎo)型新區(qū)造城模式的毀滅 案例：萬(wàn)達(dá)長(zhǎng)白山的轉(zhuǎn)型 第二章 現(xiàn)行土地管理機(jī)制下土地運(yùn)營(yíng)與拿地模式實(shí)操 一、規(guī)劃體系和國(guó)土資源體系的關(guān)系 （一）三大規(guī)劃體系的意義 1、總體規(guī)劃 2、控制性規(guī)劃 3、土地利用規(guī)劃 （二）一二級(jí)土地開(kāi)發(fā)的規(guī)劃體系合規(guī)性 1、二級(jí)土地招拍掛的規(guī)劃體系 2、一級(jí)土地開(kāi)發(fā)的規(guī)劃體系 案例：國(guó)土規(guī)劃調(diào)整程序 二、一級(jí)土地開(kāi)發(fā)的三大節(jié)點(diǎn) 三、一級(jí)土地開(kāi)發(fā)的合規(guī)性 四、傳統(tǒng)拿地模式實(shí)操案例：華藏世界合作合同 五、一級(jí)開(kāi)發(fā)的土地成本確認(rèn) 案例：丁字灣南海新城 六、二級(jí)招拍掛的經(jīng)驗(yàn)分享 （一）從土地出讓計(jì)劃開(kāi)始 （二）掛牌條件設(shè)計(jì) （三）競(jìng)價(jià)策略 （四）摘牌后調(diào)容----玩不起的貓膩 （五）賬戶(hù)可以解決標(biāo)底 （六）臨場(chǎng)授權(quán) （七）參與就是獲利 （八）阻擊獲利 課堂練習(xí)一 實(shí)戰(zhàn)模擬：掛牌 第三章 土地制度變革與拿地模式創(chuàng)新 一、從產(chǎn)業(yè)展開(kāi)對(duì)政府需求的研判---與政府結(jié)合的升級(jí)模式 二、從政府職能展開(kāi)全新的結(jié)合模式 案例：中新生態(tài)城 解讀：生態(tài)文明 三、引導(dǎo)政府的政績(jī)觀念之一：新型城鎮(zhèn)化與精明增長(zhǎng) 案例：案例：村不動(dòng)、城入鄉(xiāng)的三道灣鎮(zhèn)和檳榔河村 四、引導(dǎo)政府的政績(jī)觀念之二：產(chǎn)業(yè)升級(jí) 案例：北京朝陽(yáng)：科技CBD 案例：京津冀一體化規(guī)劃 案例：海口觀瀾湖 案例：合眾人壽 五、農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)和土地市場(chǎng)改革對(duì)土地價(jià)格的長(zhǎng)期影響 六、機(jī)遇下的拿地和土地運(yùn)營(yíng)模式 七、央企合作路徑 案例：各公司融資成本 解讀：社會(huì)資源向央企和政府傾斜 案例：地鐵公司和地鐵上蓋 第四章 土地評(píng)估及拿地風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 一、傳統(tǒng)教科書(shū)的土地估價(jià)方式 （一）傳統(tǒng)估價(jià)方式 （二）不可操作性 二、具備實(shí)操性的土地評(píng)估工具：戰(zhàn)略選擇和行動(dòng)評(píng)估矩陣 三、進(jìn)入城市和區(qū)域的評(píng)估模型和拿地風(fēng)險(xiǎn) 四、單一地塊的評(píng)估模型和拿地風(fēng)險(xiǎn) 五、待定土地的開(kāi)發(fā)技巧 六、二手土地拿地實(shí)際操作程序和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 課堂練習(xí)二 實(shí)戰(zhàn)模擬：土地戰(zhàn)略評(píng)估