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    葉靖平:香港樓市調整與房產負資產
    2016-05-06 1920

    正當人們還在討論北上深的房子會否將繼續漲下去,但作為房價老大的香港房地產已經在做出調整了。香港金融管理局2016年4月29日發布的數據顯示:香港的負資產住宅按揭貸款宗數,已從去年四季度的95宗,增至今年一季度的1432宗,環比增長達15個倍數。此數值也是自2011年第四季度以來的第17個季度新高。

    那究竟什么是負資產住宅?比如說你有一套在當年價格為500萬的房子,當時你首付的150萬占房款的三成,同時你的貸款占了房款的7成即350萬;我們可以按20年的最低利息來計算,你得每月還銀行貸款23000元,這樣一來你要付出的利息就有近200萬,本息共計550萬;一年后你還款27.6萬,再加上已經首付的三成房款,你已經支付了177.6萬,不過你還有372.4萬元的欠款沒有結清。遺憾的是一年后房價跌了,房價跌到了370萬以下,也就是現在房子的價格,要比你之后將要再付的按揭還要便宜啊!問題出來了,你最糾結的是接著繼續還按揭,還是放棄你的房子斷供?這就是房價負增長之后,房子成為一個負資產所帶來的進退兩難的問題,這個時候的房子不但已經不再是資產,實際上更是一種負債,因為每個月都要負擔貸款的負債任務(這是在房產稅之前,如果房產稅出臺,即是你沒有按揭也已經是一種負債了)

    我們來分析一下,你到底要不要斷供?這是一個非常兩難的選擇,但是卻無可回避!如果去斷供,將意味著你的房子要被銀行收回,重要的是你之前已經交付的177.6萬也就白扔了還不算,其中可能還有大約50萬的各種稅費和裝修家電,這些加起來也有個220多萬。也就是如果你斷供,基本上則意味著你的家庭資產將清零,再要打算短期內重新買房已經是沒有可能了;并且由于你的征信記錄已被列入了黑名單,可能你這輩子已經不太可能貸款買房了,甚至以后你要開公司創業貸款,一切從事金融的行為都會要受到影響。這是一個不小的損失,一般人還真下不了這個決心。值得一提的是,香港雖然房價更貴,但是他的收入也高,房價收入比只是我們內地的一半,也就是從泡沫的角度看,香港只是我們內地的一半而已。

    那么如果我們再接著續供,反復算來算去,從當前的房價來年,頂多也就虧個100多萬,但是起碼這個虧損被拉長了20年,每月雖然23000元的負擔很重,但是我也已經投入了這么多,不過我還算有個房住,萬一過幾年房價又漲了怎么辦呢?可是如果不斷供面臨的風險將會同樣巨大,也就是說房地產是一個長周期的產物,有可能跌起來變成坑,根本停不下來的。下跌100多萬,變成了常態,等到第二年時你又發現,房價只有250多萬了,你這時的首付加利息也有250萬的投入了;由于損失更大,選擇將變得要更為艱難。我們再來看,不論是上一輪的香港、還是日本,房價泡沫之后的下跌都超過了7萬,問題是香港能夠漲回來,日本卻再也沒有漲回來。

    當下的香港房地產也在調控,在今年2月份政府推出進一步收緊住房按揭措施之后,房價開始降溫,買房的人也越來越少。隨即2月份的銷售額也跌至近25年以來的新低,3月份的房價更是跌了13%.由于房價的降溫,市場供應又開始增加了。房屋局于4月29日公布的數據顯示:私人住宅單位潛在供應將在未來的3-4年,攀升至9.2萬宗,在按年增加1.4萬宗這一塊之外,也創造了自2004年9月后的歷史新高;同時房屋的施工量也創出歷史單季的新高。香港的經濟,與居民收入越顯疲軟,是否真能消化這么大的庫存,實在令人擔憂,這個情況跟我們內地有非常的類似。

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