隆華熙園小區業主大會議事規則

依據《中華人民共和國物權法》、《北京市物業管理辦法》及相關規定，經“隆華熙園”小區業主大會會議表決通過，專為業主大會的運轉和會議的召開而制定本規則。

1定義

1.1業主大會：業主大會是由本建筑區劃內的全體業主組成的共同管理權人組織，是行使本建筑區劃內共同管理權的唯一組織。它代表和維護本建筑區劃內全體業主在物業管理活動中的合法權益。業主大會應履行以下職責：

1.1.1制定和修改《“隆華熙園”小區管理規約》（以下簡稱為：“《管理規約》”）；

1.1.2制定和修改《“隆華熙園”小區業主大會議事規則》（以下簡稱為：“《議事規則》”）；

1.1.3選舉、更換、罷免業主委員會委員。撤銷業主委員會的侵權或違法決定；

1.1.4選聘、續聘和解聘物業服務企業或其他管理人，審核及決定與物業服務企業或者其他管理人簽訂的合同；

1.1.5決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施；

1.1.6改建、重建共有、共用建筑物及其附屬設施；

1.1.7決定一切屬于物業管理范疇的、且涉及向全體業主收費的事項；

1.1.8決定業主大會經費預算和使用方案，并監督實施；

1.1.9有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

1.2管理人：本規則所提及的物業管理人，為業主共同決定選聘的、依照合同授權對業主共有財產和環境行使管理及對社區提供服務的物業服務企業或其他管理人。其管理權限和服務事項在相關合同中約定。如果對《管理規約》進行修訂，業主委員會也可以成為管理人。

1.3業主委員會：業主委員會作為業主大會的常設理事機構，執行業主大會決定的事項，對業主大會負責，接受每個業主的監督；業主委員會委員經業主大會會議選舉產生；業主委員會是業主大會經費的使用者。業主委員會應履行以下職責：

1.3.1召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；

1.3.2制定業主大會議案，召集業主大會會議表決；

1.3.3與業主大會會議決定選聘的管理人簽訂合同；

1.3.4以恰當的形式逐一答復除本規則第2.2.2占全體業主人數20%以上的業主提出議題，則必須召開臨時會議討論此議題。提議者應向業主委員會提交召開臨時會議的書面申請。書面申請應包含：臨時會議議題、20%以上的業主聯名簽字、以及建議召開臨時會議的時間等內容。業主委員會接到申請后，應于15日之內進行書面回復，30日之內就該議題組織召開臨時會議。條以外的任何業主提出的問題、建議、投訴和要求，并應該留有答復記錄。以達到：

1.3.4.1及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助管理人履行合同條款；

1.3.4.2監督《管理規約》的實施；

1.3.5組織對管理人的質詢會議或聽證會議；

1.3.6應參加和接受業主們的質詢會議，對質詢進行口頭或書面的公開回應；

1.3.7組織、參加有關共同管理事務的聽證會議；

1.3.8解決個別業主因共有物業使用、維護而產生的糾紛；

1.3.9督促每個業主按時足額籌集各自所應分攤的物業費；

1.3.10配合政府和社區做好本建筑區劃內的社區建設工作；

1.3.11業主大會賦予的其他職責。

1.4業主大會秘書：業主委員會應聘請業主大會秘書。秘書應按本規則和法律的規定，協助業主委員會完成其日常行政事務，并作為業主委員會印章的保管人；還應盡量協助業主監事會的工作。

1.5業主大會決議和業主委員會決議：業主大會依照本規則第4.2對下列事項，業主大會做出決議應當經占建筑區劃內業主總投票權數過半數的業主且占總人數過半數的業主通過，方為有效。條、第4.4條做出的決議，或業主委員會依照本規則第5.2業主委員會會議由主任委員或任意2名委員聯名召集。業主委員會委員不得委托他人參加業主委員會會議。業主委員會決議應該有至少半數以上委員無條件同意方可，俗稱“委員合議制”。每一位委員擁有一票表決權。業主委員會決議僅僅以書面形式產生和發布。條做出的決議對全體業主均具有約束力。

1.6以業主大會和業主委員會名義對外發出的書面文件，均應加蓋業主委員會印章。且加蓋業主委員會印章的書面文件是業主委員會發布信息的唯一形式。業主大會或業主委員會做出的決議侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

2業主大會會議的召開

2.1業主大會會議的召開應當遵循以下基本原則：

2.1.1遵守法律和有關物業管理規定；

2.1.2堅持權利與義務相一致；

2.1.3堅持公開、公正、公平；

2.1.4接受社區居委會的指導、監督；

2.1.5接受業主的監督和滿足業主參與會議組織的要求，業主委員會應與業主協商具體方式。

2.2業主大會會議一般由業主委員會負責組織召開。業主大會會議分定期會議和臨時會議。定期會議每年召開一次，于每年5月份召開。遇有下列情況時，可召開臨時會議：

2.2.1業主委員會決議召開的，如：

2.2.1.1發生重大事故或者緊急事件需要及時處理。但不至于構成諸如管理人缺失的緊急狀態的；

2.2.1.2涉及本建筑區劃物業管理公共利益，管理人提議；

2.2.1.3其他如有業主提議且業主委員會認為有必要召開的；

2.2.2占全體業主人數20%以上的業主提出議題，則必須召開臨時會議討論此議題。提議者應向業主委員會提交召開臨時會議的書面申請。書面申請應包含：臨時會議議題、20%以上的業主聯名簽字、以及建議召開臨時會議的時間等內容。業主委員會接到申請后，應于15日之內進行書面回復，30日之內就該議題組織召開臨時會議。

2.2.3除通常情況下由業主委員會作為業主大會會議召集人召開的業主大會會議外，由監事會作為召集人召開的業主大會臨時會議，按本規則中第11條的規定程序召開。

2.3召開業主大會會議，應由會議召集人于會議召開15日前將會議通知及有關材料以書面形式在本建筑區劃內公告，同時書面通知社區居民委員會。

3業主大會的會議形式

3.1業主大會會議采用書面征求意見方式。也可以采用業主共同決策平臺進行表決并通過公共決策平臺進行核查。采用書面征求意見形式的按照以下程序進行：

3.1.1業主大會秘書協助召集人或臨時組織工作人員就需決議事項向本建筑區劃內業主送達表決票，并書面告知反饋意見投放的截止時間和地點；

3.1.2業主大會秘書協助召集人收集業主表決票，并以公開的方式統計有效反饋意見；

3.1.3召集人書面公告表決票的統計結果，說明其合法性、有效性，明確決議的事項是否通過或有效；

3.1.4召集人應就決議事項的執行和處理做出說明。

3.1.5業主應按照表決票中要求的內容和形式反饋意見。

3.1.6召集人有核對業主身份的道義義務；

3.1.7業主應本人參加業主大會會議。因故不能參加會議時可選擇：

3.1.7.1書面委托代理人參加，委托書應載明委托事項和業主專有部分面積。但一個代理人不得接受同一建筑區劃內兩個或兩個以上業主的委托；

3.1.7.2將填寫好的表決票交給業主志愿者小組成員，轉交會議召集人。

3.2表決票的制作、送達、回收、統計

3.2.1表決票的制作：可包含要表決的事項、填寫方式與交回方式的說明、投票權信息、業主簽名欄等。

3.2.2表決票的送達可采用直接送達、電郵送達、公示并短信通知送達等三種方式。

3.2.2.1直接送達：直接遞交到業主手上或遞交給業主房間內的任何人，但應明示“需由業主本人填寫”；

3.2.2.2電郵送達（電子郵件）：可向業主預先留在業主大會的業主本人信息中的電子郵件地址發送全套業主大會會議文件；

3.2.2.3公示并短信通知送達：將表決票張貼在公告欄中，并向業主留存的手機發出短信，請其留意閱讀。

3.2.3表決票的回收可采用直接回收、郵寄回收和電郵回收、短信回收等四種方式，并應保留回收記錄。

3.2.3.1采用直接回收的，可以在送達時當場將表決票回收，也可以填好后投放在固定位置的票箱內或直接送交會議召集人，還可以通過業主志愿者小組成員轉交會議召集人；

3.2.3.2采用郵寄方式回收的，表決票與信封合并在一起方為有效；

3.2.3.3采用電郵方式回收的電子郵件打印件，原電郵應以此次業主大會會議電子文件存檔；

3.2.3.4業主可通過其預先留存在業主大會的手機號碼發回短信表示其投票意見，如果其短信意思明確，也可以作為投票統計。短信記錄應打印成紙質文檔，經參與統計工作的人員核對簽署后，與其他表決票一起存檔。

3.2.4業主委員會可根據網絡技術的發展水平和操作的可行性，調整、增加表決票的發放和回收方式。在首次應用時，應獲得監事會半數以上監事的書面認可并應在表決票上注明。

3.3表決票統計結果的公示和會議決議的公告

3.3.1表決票的統計應邀請和接受業主及社區居民委員會代表現場監督。符合表決票中要求的，方為有效表決票。

3.3.2表決票統計結果應先以書面形式公示，公示期為10日。業主可在公示期內對會議召開的程序和結果提出書面質疑意見。公示期結束，業主委員會應書面對公示期內收到的全部質疑意見是否影響業主大會決議結果進行說明，并書面公告本次會議決議。

4業主大會決議的表決與業主投票權的確定

4.1表決票填寫人

4.1.1業主應親自或書面委托代理人（應符合本規則第3.1.7.1條的規定）填寫表決票。

4.1.1.1業主身份：房屋權屬證書上記載的權利人可以認定為“業主”；房產在轉讓過程中，房屋已經交付但尚未取得房屋權屬證書的，受讓方可以視為“業主”。

4.1.1.2無民事行為能力或限制民事行為能力的業主，由其法定代理人代理參加業主大會會議（并附相關證明文件）。

4.1.2公司等非自然人業主可以由法定代表人參加業主大會會議，也可以委派其他人代理，但應出具法人蓋章的書面授權委托書，或對表決票加蓋印章。

4.1.3如業主是多人為共有產權人的，可以委托其中一人行使表決權利。

4.2對下列事項，業主大會做出決議應當經占建筑區劃內業主總投票權數過半數的業主且占總人數過半數的業主通過，方為有效。

4.2.1制定和修改業主大會議事規則（即本規則）；

4.2.2制定和修改管理規約；

4.2.3選舉業主委員會或者更換業主委員會委員；

4.2.4制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案；

4.2.5選聘和解聘管理人；

4.2.6有關共有和共同管理的重大事項。

4.3對下列事項，業主大會做出決議應當經占建筑區劃內業主總投票權數三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，方為有效。

4.3.1籌集和使用物業共用部位及共用設施設備的專項維修資金。但僅涉及建筑區劃內某棟建筑物的該項資金，由經占該棟建筑物的全體業主總投票權數三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，即為有效。

4.3.2改建、重建建筑物及其附屬設施。

4.4投票權數的確定：根據《中華人民共和國物權法》以及《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，業主的投票權分為建筑面積和業主人數兩項且分別統計。

4.4.1專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。

4.4.2業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；總人數，按照前項的統計總和計算。

4.5對4.2和4.3以外的事項，均可由業主委員會做出決定。但業主委員會也可以提交業主大會會議投票表決做出決定。在這種情況下，可簡化業主大會會議表決程序如下：

4.5.1準備提交業主大會表決的議案應該以“是否同意某事項”的格式撰寫，不能用“同意某事項”或“反對某事項”的格式撰寫；

4.5.2表決結果只以業主人數統計而不再統計面積；

4.5.3業主委員會應將擬提交業主大會表決的議案在園區內顯著位置公示，并在公示中注明“業主委員會認為此議案為非重大事項”字樣。同時，應向留存在業主委員會或管理人的所有業主的短信號碼發出提示短信，以保障每個業主的知情權；

4.5.4會議應從短信發出之日起的次日開始至第31日（合計30天）的業主委員會工作時間結束時止。投票箱數量由業主委員會決定，但均應該保證在視頻監控范圍內；

4.5.5收回表決票中“是”或“否”一方意見超過全部收回表決票半數以上的為業主大會作出決定；

4.5.6業主大會決定應先以書面形式公示，公示期為10日。業主可在公示期內對會議召開的程序和結果提出書面質疑意見。公示期結束，業主委員會應書面對公示期內收到的全部質疑意見是否影響業主大會決議結果進行說明，并書面公告本次會議決議。

4.5.7如果有業主群體書面要求重新表決已經形成業主大會決定的議案，業主委員會可決定是否再次召開會議進行表決。

5業主委員會

5.1業主委員會由7名委員組成。另選候補委員若干名，以備正式委員因故不能履行職責時，無需另行選舉而補足。委員補足后，應及時辦理變更備案手續。候補委員的任期，為被替補的委員剩余任期。

5.2業主委員會會議由主任委員或任意2名委員聯名召集。業主委員會委員不得委托他人參加業主委員會會議。業主委員會決議應該有至少半數以上委員無條件同意方可，俗稱“委員合議制”。每一位委員擁有一票表決權。業主委員會決議僅僅以書面形式產生和發布。業主委員會委員應在業主委員會會議召開的48小時內，對本次業主委員會會議待表決的業主委員會決議案簽署意見，無論簽署的是“同意”還是“反對”，均視為其參加了該次業主委員會會議。

5.3業主委員會委員對決議案不表態或棄權的行為，視為辜負全體業主對其的信任。

5.4業主委員會委員實行任期制，每名委員任期不得超過6年，可以連選連任。業主委員會每2年定期改選約1/3數量的委員。每次定期改選時，未能成為正式委員的全體候補委員，候補委員身份終止，可重新參選。

5.4.1每次改選部分委員時，可以根據委員的請求決定離任的委員人選。無人請求離任或離任請求超過應改選委員人數時，應當按照委員在業主大會選舉中得票較少的委員先離任的原則確定離任委員；

5.4.2發生下列條件之一時，業主委員會除為召開業主大會會議進行業主委員會委員選舉的工作外，不得再以業主委員會的名義進行任何活動。做出任何與選舉無關的決議均屬無效，由組織相關活動的個人承擔相應的法律責任。

5.4.2.1因委員辭任導致即便增補候補委員后，業主委員會委員總數達不到通過決議的最低委員人數時；

5.4.2.2業主委員會連續兩次（4年）未進行或未成功進行委員定期改選活動的；

5.5業主委員會委員可以連選連任。

5.6每次業主委員會委員到期卸任補選后，應當自選舉產生之日起3日內召開業主委員會會議，推選產生業主委員會主任1人，副主任1人。原任主任委員不召集或無任意2名委員聯名召集時，原任主任委員連任。

5.6.1被推選為主任和副主任的委員，應至少獲得半數以上的委員無條件同意方可。

5.6.2如未能依照上述推選規則產生主任的，應由業主委員會決議確定業主委員會備案材料中的主任人選，并在業主委員會內部實行由委員擔任輪值執行主任的形式進行工作。具體輪值方式通過業主委員會會議決定。

5.6.3業主委員會既無法通過推選產生主任委員，又不能做出具體輪值方式的決定。則業主委員會應確定一名委員作為備案材料中的主任，除非其提出書面辭去業主委員會委員的報告。

5.7業主委員會主任委員是業主委員會會議的召集人和業主委員會印章的審核人，對業主大會秘書的違法、違規用章承擔第一時間公開和舉報的責任。副主任委員在主任不能履行職責時代替主任職責。

5.8業主委員會委員應當符合下列條件：

5.7.1本建筑區劃內具有完全民事行為能力的業主。房屋的開發商、購房單位、自建房單位作為單位業主，應推薦其單位法人代表人參選；

5.7.2遵守國家有關法律、法規；

5.7.3嚴格遵守《議事規則》（本規則）、《管理規約》，模范履行業主義務；

5.7.4熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力，并公開承諾“將在任期內認真履行業主委員會委員職責。除非喪失業主資格，或因疾病等重大影響服務業主的，絕不隨意辭職，以不辜負業主們的信任投票”的；

5.7.5具有一定組織能力；

5.7.6具備必要的工作時間；

5.7.7在成為業主委員會委員期間，不利用自有房產在本建筑區劃內從事以本建筑區劃業主、居民作為主要服務對象的營利性經營活動；不利用（包括租用）全體業主共有區域進行營利或非營利的經營活動；不任職于本建筑區劃的管理人；不任職于直接、間接向本建筑區劃提供物業管理服務或相關事務（包括但不限于法律、會計、審計服務等）的企業。

5.9業主委員會必須恪盡職守為大多數業主利益服務，并接受來自業主的監督（包括但不限于）：

5.8.1業主委員會應該建立固定周期、時間、地點的例會制度；

5.8.2業主委員會應允許業主參加旁聽業主委員會會議；

5.8.3業主委員會的所有文檔均應妥善保存，包括業主名冊在內的所有文檔均應接受業主的隨時查閱、復制。業主委員會應該記錄業主查閱、復制文檔的信息，并主動告知其應不得用于商業和侵犯業主權益的用途；

5.8.3.1書面提出請求要求業主委員會為其姓名和相關信息保密的業主，視為同意在業主大會會議中，其專有面積和業主人數均不被統計在“業主總投票權數”和“業主總人數”當中。但這并不減免其業主義務的履行；

5.8.4業主委員會應依據本規則的原則，制定必要且足夠的業主委員會工作管理制度和接受質詢制度，并向全體業主公開。

5.10有下列情況之一的，業主委員會委員資格自情況發生之日起自行終止：

5.9.1因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的；

5.9.2喪失民事行為能力的；

5.9.3依法被限制人身自由的；

5.9.4以書面方式提出辭任請求的；

5.9.5與本小區業主委員會或管理人有未了結訴訟的；

5.11業主委員會備案事項發生變更的，業主委員會應當自備案事項變更之日公示，并在30日內，向物業所在地街道辦事處、鄉鎮政府申請變更備案。

6 業主大會秘書的聘用和解聘

6.1業主大會至少聘請一名業主大會秘書，業主委員會主任無權提名，應由2名委員提名，業主委員會決定聘用。

6.2業主委員會擬定秘書雇傭、聘用合同文本并決議通過。其中應說明印章管理的法律后果和印章管理機制。合同簽署須要半數以上委員簽字并加蓋業主委員會印章。

6.3業主大會秘書的酬金的發放要由監事會主席或委派的2名監事簽署生效。監事會主席不能也不委派2名監事簽署時，業主委員會任何1名委員簽署生效。

6.4當業主大會秘書唯一時，未選聘新任秘書的，不得解聘現任秘書。

6.5秘書空缺時，印章交監事會若干名監事共同聯名保管，但除加蓋新秘書聘用合同之外，不得用于其它用途。新秘書聘請后，印章交由其管理。

6.6業主大會秘書不得與業主委員會委員有利益關系（包括但不限于不是業主委員會委員供職的機構的雇員等）。業主委員會委員或本建筑區劃內的業主及家屬也不得擔任業主大會秘書。

7業主大會、業主委員會文檔

7.1業主大會秘書作為業主委員會文檔的保管人，負責收發、登記、整理、分類、編碼、歸檔、造冊、保存。業主委員會主任負責監督指導。

7.2業主大會、業主委員會文檔由秘書負責保管，包括但不限于：

7.2.1業主大會、業主委員會會議記錄；

7.2.2業主大會、業主委員會決議；　

7.2.3《議事規則》、《管理規約》、物業服務合同等；

7.2.4業主委員會委員選舉及備案材料；

7.2.5專項維修資金相關材料；

7.2.6《業主投票權數清冊》

7.2.7業主意見及建議。

8業主委員會印章

8.1以業主大會和業主委員會名義對外發出的書面文件，均應加蓋業主委員會印章。且加蓋業主委員會印章的書面文件是業主委員會發布信息的唯一形式。

8.1.1對業主大會決議的書面文件加蓋印章，應符合本規則中第4.2對下列事項，業主大會做出決議應當經占建筑區劃內業主總投票權數過半數的業主且占總人數過半數的業主通過，方為有效。或4.4條的規定；

8.1.2對業主委員會決議的書面文件加蓋印章，應符合本規則中第5.2業主委員會會議由主任委員或任意2名委員聯名召集。業主委員會委員不得委托他人參加業主委員會會議。業主委員會決議應該有至少半數以上委員無條件同意方可，俗稱“委員合議制”。每一位委員擁有一票表決權。業主委員會決議僅僅以書面形式產生和發布。條的規定。

8.2秘書作為業主委員會印章的保管人和使用人，承擔保管責任。更換業主委員會印章的保管人時，須履行書面移交手續。業主委員會主任承擔業主委員會印章使用的審核責任。

8.3在業主委員會印章丟失等無業主委員會印章的情況下，任何與獲得業主委員會印章目的無關的業主委員會決議均為無效。

8.4業主監事會根據本規則第11條召開業主大會會議時，秘書應協助此次臨時會議，包括使用業主委員會印章。

9業主大會經費

9.1業主以物業費名義歸集、交納的資金以及本建筑區劃內一切屬于業主的共同收益的資金，在本規則通過后應確立為屬于全體業主共同所有，且應用于本建筑區劃內共有、共用建筑物及共有設備設施的運轉及維護保養的支出、社區文化活動支出、業主大會經費以及其他經業主大會同意的其它費用支出。

9.2業主大會經費包括以組織召開業主大會會議為目的所產生的費用和業主委員會開展工作所需的費用。該經費總額按全年物業費的3%提取。

9.3業主大會經費總額內資金的使用，仍須經業主委員會決議通過。

9.3.1業主大會經費應在物業費賬目中設立專門科目，由管理人代為支付、監管且每月需向業主委員會提交報表，供業主監督；

9.3.2但如果業主委員會另有決議，也可以通過直接向部分業主以物業服務費名義收取總額不超過業主大會經費預算總額的資金實現業主大會經費的籌集，且由業主委員會自行管理。前述交費業主自交費之日起即履行了本建筑區劃內業主的交費義務；

9.3.3業主大會經費的使用應隨時接受任何業主咨詢和調查，并應業主要求提供賬目、原始憑證的影印件。業主委員會應當每月將經費的使用情況在本建筑區劃顯著位置公告，接受業主的質詢。

9.4業主大會經費的支出范圍應是為正常履行業主大會職責所開展的各項工作，但所有由此產生的費用不應超過業主大會年度經費預算總額。

9.5業主大會經費的預算支出包括：

9.5.1首先保證聘請業主大會秘書的酬金；

9.5.2召開業主大會會議的費用；

9.5.3聘請律師、會計師、專項業務顧問等專業人士的酬金和勞務費；

9.5.4法律訴訟、證據獲得、賬目審計等工作的費用；

9.5.5業主委員會委員們的工作津貼。但最高不能超過委員每人每月1000元，主任委員每人每月2000元。如果因業主以物業費名義歸集、交納的資金比例不足時，應首先減、免本津貼。

9.5.6上述支出有年度結余的，業主委員會可決議用于其他本建筑區劃全體業主共同利益的支出，但應將經費使用的計劃、實施、結果等信息完全公開，接受任何業主的查閱、復制。

9.6如業主大會年度經費可能超出年預算總額時，業主委員會應就業主大會經費的臨時籌集方式、用途、金額等事宜召開業主大會會議，且經業主大會會議決議后，方可按業主大會決議向全體業主籌集。

9.7如業主大會年度經費發生結余時，因結余經費存放在管理人會產生稅費，造成經費損失，應采取財務手段合理避稅；在無法合法避稅的情況下，業主委員會應對經費余額的轉移做出決議。一般可將結余轉到“專項維修資金”專用賬戶，也可沖抵所有業主下年度的物業費。

10物業管理緊急狀態預案

10.1僅當非業主大會決議解聘管理人，而發生管理人撤離且物業管理活動終止的情形時，為“物業管理緊急狀態”。

10.2“物業管理緊急狀態”應以公告的形式發布。此公告應是包括本建筑區劃內10％業主聯署簽名的業主委員會決議。

10.3本規則賦予業主委員會在依第10.2“物業管理緊急狀態”應以公告的形式發布。此公告應是包括本建筑區劃內10％業主聯署簽名的業主委員會決議。條發布公告后，有聘請臨時管理人并與其簽訂附件為原物業服務合同的臨時托管協議的職責，但臨時托管協議的內容應且僅應為該臨時“管理人承諾履行原管理人在原合同中的全部義務”，且全體業主按原標準支付物業費。業主委員會也可以臨時聘請一名自然人作為管理人協助小區進行物業管理工作，此狀態下物業費資金的使用由業主委員會集體決策。

10.4業主委員會應在聘請臨時管理人后90日內召開業主大會臨時會議選聘新的管理人。如無法決議產生新的管理人，則業主委員會與臨時管理人簽署的協議有效，直至再次召開業主大會會議選聘產生管理人并與之簽署的物業服務合同生效。

10.5如業主委員會不履行上述程序規定的職責，可由政府無行政裁決權力的部門代為履行這些應由業主委員會履行的職責。

11業主委員會的起訴和應訴

11.1業主委員會可對在物業管理范圍內涉嫌侵害全體業主利益的當事人提起民事訴訟，應同時向全體業主公示或接受業主查閱、復制與該訴訟有關文件的公告（包括但不限于訴訟原因、訴訟理由、起訴書、訴訟費用預算、開庭的時間和地點、勝訴及敗訴可能導致的后果等文件）。業主委員會對外提起法律訴訟產生的費用，不應超過業主大會年度經費預算。

11.2業主委員會應對被訴主體為本建筑區劃全體業主或業主委員會的訴訟積極應訴，應同時向全體業主公示或接受業主查閱、復制與該訴訟有關文件的公告（包括但不限于應訴方案、對方起訴書、答辯狀、訴訟費用預算、開庭的時間和地點、勝訴及敗訴可能導致的后果等文件）。業主委員會應訴所產生的費用，不應超過業主大會年度經費預算。對原告為本建筑區劃內單個（或團體）業主的民事訴訟中，主張業主委員會未依照法規或業主大會決議履行職責的，業主委員會應承擔其履行了職責的舉證義務。

11.3業主委員會應積極工作使生效判決得以履行。對有現金收益的，應積極追索，該收益歸全體業主所有；對有現金支出的，應召開臨時業主大會會議對業主委員會提出的具體方案議題進行表決。

12附則

12.1本規則如有與法律、法規、規章和規范性文件相抵觸的條款，且被人民法院確認無效的，該條款無效，但不影響其他條款的有效性。本規則由業主委員會負責解釋。

12.2依照本規則通過的決議，須書面告知社區居委會，對全體業主具有約束力。

12.3此后本規則的修改，須按本規則組織召開業主大會會議，并根據本規則4.2對下列事項，業主大會做出決議應當經占建筑區劃內業主總投票權數過半數的業主且占總人數過半數的業主通過，方為有效。決議通過。

12.4本規則經2014年臨時業主大會會議于年 月 日表決通過。