海淀區房管局老舊小區自我管理課題

杭州市準物業管理考察調研報告

調研時間：2013年10月28日星期一（上午）

調研地點：杭州市住房保障和房產管理局

調研人員：王昆、周勤華

一、杭州市老舊小區物業管理改善工程的推行背景

（一）準物業化管理的時間背景

杭州老舊小區的改造從1998年就已經開始陸續在做，經過將近10年的實踐積累，到2009年，市委市政府將老舊小區系統化的改善提上議事日程，正是推行準物業化管理。

（二）準物業話管理的原因背景

推行這一政策的一個重要原因在于，過去的十年間，政府投資大量資金進行小區政治以后，因為疏于管理，設施毀壞嚴重，居民的居住環境沒有多久又回到原來的老路上，不僅政府的投資沒有見到成效，老百姓的生活也沒有得到實質性改善。基于這個因素的考慮，杭州市在老舊小區搞了物業管理改善工程，推行社區化準物業管理模式。

（三）準物業化管理的政策背景

準物業化管理核心的政策內涵是：在社區黨委的統一領導下，借助公共服務站，進行管理。實踐中這一政策的落實有以下兩個前提：

1、實行準物業的小區一般不要求成立業委會。

2、必須先行改造完成，方可接手實行準物業化管理。

二、杭州市準物業管理的制度設計

（一）基本特點定位

基本概況：到目前為止，杭州老舊小區的物業改善工程已經投入資金6億元，推行準物業化的小區面積1500萬平方米，供給住戶25萬戶。

基本特點：以人為本為核心，以社區化準物業管理為載體，以低收費、有補貼、廣覆蓋為特征的具有杭州特色的老舊小區長效管理體系。

（二）硬件配置情況

每年安排一定的財政資金為開展準物業的小區配置各類硬件措施，主要表現在以下幾個方面：

1、劃定物管區域。

有的老舊小區是敞開式的，門多，為便于準物業的管理，政府撥款設置圍墻，方便管理；

2、配置小區的單元防控門

杭州的傳統小區的單元一般沒有門，物改的時候，專款以小區為單位購置了防盜門。

3、第三配置消防監控設施，

4、配置物管用房

這是政府財政性資金投入最大的一塊。杭州市明文規定，可以采取自建、翻建、購置、置換等一些形式，來增加或者配備物管用房，便于準物業的管理，物業管理面積的千分之五來配備物業。可能對老舊小區有些高了，但是文件做出了這樣的規定，一般要保證一個小區有一套物業管理用房。在便于居民辦事的地方，盡量選在一樓。

（三）軟件配置情況

即對專業的物管員進行財政補貼。

1、配置人員數量的安排：一般按照5萬平方米計算配置三名專業的物管員，每增加3萬平方米，增加一名物管員的財政支持；

2、物管員補貼的金額。每個人每年補貼3萬塊。

（三）籌資渠道

1、政府財政性撥款

市區兩級政府按照所需款項的一比一進行分擔配比。從2009年到2011年，共計撥款六個億，區市各三個億。有的區根據街道情況，又分到街道，例如街道拿30%，區里拿20%。

2、物業費

實行準物業管理的小區的收費標準為：每平方米每月0.15元，可以上浮30%，即0.18元。涵蓋了50元的衛生費。因為老舊小區房間都不大，去掉原來的衛生費，也沒有多交多少錢，因此推廣的難度并不大。

物業費采取先服務后收費，按照準物業管理的8個有為最基本的標準：有物管用房、有公共保潔、有設施維保、有綠化養護、有維修等為服務的標準對業主進行收費的宣傳。為什么要采取先服務的原因在于老舊小區的居民大部分沒有物業管理的概念，一下子收費可能受不了，前期的宣傳很重要，得到認可后，才收費。收費低，但是要培養他們花錢購買服務的習慣。據統計，有的小區繳費率能到到100%，有的只有60%，但大部分在90%以上。有的小區為了提高收費率也采取了一些激勵措施，例如一次性交費的，贈送一年多少次的免費維修券，例如維修的人工費，簡單的材料均可免收費。

從09年到現在，一共改了300余處小區，但是實行收費的不到一半。有的還在做服務的階段，還沒有到收費的地步。但是各個區實行準物業了，要以提高物業費的收繳率為老舊小區改革的大方向。

另外，市區兩級困難家庭救助證的，物業費可以減免。

（四）機構設置：杭州市分管的市場為組長，下設辦公室在房管局，各個區成立相應的機構，例如區長成立領導小區，區辦公室設在區房管局。

三、杭州市準物業管理的核心內容

（一）在公共保潔方面

老舊小區一般都沒有專門的保潔人員，衛生環境較差，通過聘請專門的保潔人員，通過分片清理，包干，清理垃圾，實現垃圾分類，實現了垃圾直運，改變了小區環境。衛生的情況得到了大部分改善，

（二）在秩序維護方面

通過建立住戶信息，通過小區登記的情況，通過保安隊伍24小時巡邏，加強與派出所的聯動，加強安保力量，加強防災放火應急預案的演練，及時引導居民應對各類突發事；

（三）在停車管理方面

隨著經濟社會的發展，人民社會生活水平日益提高，擁有私家車的數量日益膨脹，老舊小區的停車規劃遠遠落后于社會發展的腳步，社區準物業通過挖掘車位，指引停車路線，錯時停車，與小區周邊的機關單位實施錯峰，增設門禁到達系統等措施，有效解決了小區停車難，停車亂的問題。當車子的車進入小區時，有保安指揮，將車停到合適的地點。

（四）在設施維保方面

通過改善工程，增設健身器材，消防器材等公用設施，由準物業處進行管理，并對小區的共用設施，共用設備，如屋面、水泵、水芯等進行定期不定期的維修保養；

（五）在綠化養護方面

出門便是公園，是多數人向往的住宅環境，通過挖掘住宅小區的可綠化資源，合理規劃和擴充綠化面積，通過聘用專業人員對小區綠化進行養護和管理，美化小區綠化環境。

（六）在道路保養方面

很多小區的道路，年久失修，低洼積水嚴重，影響了小區居民的正常通行，實施社區化準物業之后，小區內的道路便有了日常維護與監管，確保的車輛和行人的正常通行；

（七）在維修服務方面

居民事，無小事，不推諉，無論下水道堵塞，屋頂漏水，還是樓道燈還是單元防盜門損壞，無論是節假日，還是深夜，社區化準物業維修服務總是在居民要求的第一時間趕到，讓居民真正體會到什么是方便。

四、經驗總結

杭州市老舊小區物業管理改善工程和社區化準物業管理模式，得到迅速推廣和廣大社區居民認可的原因得益于六個方面的機制建設：

一是政府主導、屬地管理的工作機，二是因地制宜，系統完善的政策機制；三是建管并舉，靈活多樣的管理機制；四是政府補貼，收費低廉的扶持機制；五是發揚民主、共享共建的互動機制；六是多方參與，形式多樣的培訓機制。

五、實地參觀

地點為：杭州市江干區采荷街道潔蓮社區。

掛牌情況：社區黨委、社區居委會、社區公共服務工作站、社區居物監督委員會，均為一套人馬。

參觀的內容：小區物業停車管理、垃圾分類的宣傳與實施、物業管理用房、社區用房、政務公開、物業管理的制度、收費標準、物業人員的崗位圖等。