住建部政策研究中心主任秦虹在 “2013全球華商(成都)地產論壇”上以《房地產企業金融創新的趨勢與探索》為題進行了演講。

在秦虹看來，中國房地產企業現在的金融創新已經是必然的趨勢。隨著資產沉淀量的上升商業地產挑戰凸顯，融資能力對房企來說將是一個重要考驗。

在論壇上，記者獲悉，目前資產證券化已被許多房企視為融資的一個重要途徑。“商業地產資產證券化探索正逐漸升溫。”據秦虹透露，目前已有多家房企醞釀通過資產證券化融資，部分甚至已向證監會報備。

房地產市場將走向多元化

“中國房地產企業現在的金融創新已經是必然的趨勢。”秦虹表示，從行業發展的趨勢來看，成熟房地產市場需要多元化，房地產行業的利潤率趨降，中小房企貸款困難。

秦虹進一步解釋稱，目前中國的房地產投資規模已經足夠大，中國已成為全球最大的房地產市場，也是全球新房建設最大的市場。在這樣大的規模下，過去單一地靠間接融資，也就是靠銀行貸款來支持房地產開發的金融格局是不可持續的，一定會走上多元化。此外，整個房地產行業，特別是住宅業的利潤下一步確實要趨降，在這種情形下，低成本融資對房企來說就顯得尤為關鍵。

近年來，商業地產發展迅猛，這也導致商業地產對長期資金的需求加大。

據秦虹介紹，從2009年以來，商業地產開發增速明顯高于住宅，商業地產對長期資金需求就更大，而銀行貸款一般是短期的。沒有長期的資金支撐，導致了商業地產主要以散售形式來實現開發投資的回籠。在這樣一個模式下，商業地產的經營水平很難提高，另外，隨著商業地產供應量的增大增多，過去那種很容易散售的模式也難再持續。

在退出渠道上的匱乏，將嚴重影響商業地產良性發展。在秦虹看來，商業地產的金融創新，一定意義上是商業地產發展的內在要求。

房地產金融創新的方向是什么?

“第一，就是擴大直接融資，關注直接融資;第二，在直接融資里面關注權益性的融資。”秦虹稱，直接融資的創新總體上來看，主要包括以下幾個方面：一是投資人逐漸增多，行業并購趨勢加強，大量戰略投資人參與房地產的直接投資;二是房地產信托成為緩解房企資金難題，尤其是中小房企資金之渴的“及時雨”。另外，人民幣的房地產私募股權投資也成為房企融資的一個重要途徑。

記者注意到，近期境外融資在地產領域亦備受矚目。秦虹稱，今年一季度中國房地產企業在境外融資總額就是去年的一半，增速明顯。

此外，一些企業做了類資產證券化的積極探索，主要是借助信托或者是私募股權基金作為載體來增加資產管理的內涵，將商業地產，或者是商業地產的經營收益進行打包份額化。

商業地產資產證券化的趨勢

資產證券化是以未來有可預計現金流的優質資產為基礎，設計成證券產品，在金融市場上出售的融資方式。

當前，我國資產證券化業務主要包括三類：銀監會監管的信貸資產證券化(MBS)、證監會監管的企業資產證券化(ABS)和銀行間市場交易商協會主導的資產支付票據(ABN)。

2013年3月15日，證監會公布的《證券公司資產證券化業務管理規定》稱，財產可以是企業應收款、信貸資產、信托受益權、基礎設施收益權等財產權利及商業物業等不動產。毫無疑問，這為商業物業所有者提供了一種新的融資模式，特別是擁有大量商業物業的房地產公司。

隨后在5月中旬，海印股份[0.93% 資金 研報](000861，SZ)就發布公告稱，擬以15家綜合性商業物業的5年內經營收益權為基礎，以資產證券化方式融資16億元。

“商業地產資產的證券化，符合國內商業地產發展的需求和國際的觀念，因為它可以持續地經營，有穩定的資產回報，與資產證券化的要求非常一致。”秦虹稱。

在秦虹看來，資產證券化的發展，恰恰與某些機構投資者的投資訴求相吻合。目前，一些機構投資人追求的就是收益相對穩定，安全性比較高的投資性產品，而中國一些成熟的優質商業地產的發展，恰恰能夠滿足這些機構投資者對于未來投資的需求。此外，資產證券化也為高凈人群追求穩定和安全投資提供了一條路徑。

目前，商業地產證券化探索正在升溫，并且受到了企業的高度關注。

秦虹稱，隨著地產整體開發量的增大，市場競爭的程度會越來越高，對開發企業來講，資金成為決定生存發展的核心。房地產企業，無論是大還是小，都是投資型企業，而不是制造型企業。投資型企業最重要的就是兩點，第一點抓機會，因為任何投資性的企業都是機會性投資，永遠不可能像制造型企業那樣流水線地生產;二是融資能力，有足夠的融資能力才能夠真正實現投資的目標。