在上周三仲愷舉辦的城市發展高峰論壇上，惠州常客、國內著名房地產專家顧云昌發表了上述見解，他認為包括惠州在內的中國房地產，未來的總量還會上升，但增速勢必放緩，改革紅利和人口紅利都在逐漸消失的眼下，政策開始變調轉向去行政化，行業開始變形走向轉型升級，市場開始變態邁向洗牌和低利潤時代。

仲愷城市發展高峰論壇上，顧云昌發表了主題演講。

   未來房地產將從過去的吃穿住行用的物質需求，轉向非物質需求，精神需求、文化需求、健康需求、旅游需求，這就是房地產新的增長點?！　　　?顧云昌

新常態下，房企必須創新、轉型、升級，否則將在市場分化中慘遭淘汰。在上周三仲愷舉辦的城市發展高峰論壇上，惠州常客、國內著名房地產專家顧云昌發表了上述見解，他認為包括惠州在內的中國房地產，未來的總量還會上升，但增速勢必放緩，改革紅利和人口紅利都在逐漸消失的眼下，政策開始變調轉向去行政化，行業開始變形走向轉型升級，市場開始變態邁向洗牌和低利潤時代。

   紅利消失，房地產進入低利潤時代

   “我們國家現在已經進入三期疊加時代，第一期就是經濟增速的晃蕩期，第二個就是結構調整的陣痛期，第三個就是原有政策的消化期。”顧云昌分析，過去G D P的增長一直保持在10%左右，這兩年，去年是7.5%左右，今年跌破了7%，經濟增速明顯放慢。

   與此同時，改革紅利和人口紅利也在逐步消失，上世紀80年代的人口紅利，買房的都買得差不多了，現在這個紅利正在走下坡路?？扛母镩_放產生的紅利也在消失，投資、消費、出口，這三駕拉動經濟增長的馬車都在放慢。

   中國經濟的增長現在進入新常態，房地產市場也同樣進入新常態，從去年開始明顯出現下行，正式吻別黃金時代牽手白銀時代，進入低利潤時代。他說：“一是市場變態，二是政策變調，三是行業變形?！?/p>   市場變態主要體現在競爭加劇，企業在洗牌，房企的利潤在降低；而政策變調主要體現在官方對房地產調控的態度上，明顯的變化導向是去庫存、去行政化、去一刀切時代；而行業變形主要是房企開始尋求產業轉型，呈現出橫向、縱向以及跨界的多元化，以及對于綠色、社區服務的探討。

   顧云昌稱，現在全國房價水平是供大于求，庫存太大，房子賣不出去，進入買方市場。一是競爭加劇，二是洗牌，一些小公司不見了，有的被兼并了，有的被合作掉了，有的破產了。三是利潤減少，過去黃金時代利潤高達25%以上，現在凈利潤一般都是11%，甚至低至8.5%。

   “政策也在發生變化，過去的政策導向是打壓房價，現在是穩定住房消費，我們現在的政策主要是去庫存，還有去行政化，現在出臺的政策還談不上救市，而是松綁，把調控交給市場，減少行政干預。”他認為，行業在這樣的環境下，都在思考，都在創新、升級，整個市場，逐步走向成熟。
   商業地產和養老地產是未來熱點

   顧云昌特地談到了在經濟新常態、行業新常態之下，房地產的新機遇和房企出路問題。他認為當前去庫存任務很艱巨，樓市要起來有難度。原因在于，一方面是樓市的庫存還太大，另一方面是政策落實不到位，加上現在股市太好，有泄洪作用，成為制約去庫存的重要因素。

   對于當前行業普遍提及的痛點，庫存高企的擔憂，他稱，這是房地產市場進入賣方市場的市場常態化特征，這才是健康的市場，意味著購房者的選擇更多，而效率更高，“這是房地產發展長周期中短周期的階段性庫存過剩而已?！?br />

   他認為，未來房地產將從過去的吃穿住行用的物質需求，轉向非物質需求，所以出路在于把住宅產業穩定住，同時要開辟新的消費熱點。

   “惠州、仲愷的房地產，未來發展總量仍然保持上升，但是增速放慢，總量和增速放慢，不可能像過去那樣發展，第二是差異化加大，房地產企業要創新、轉型、升級，走差異化路線?！鳖櫾撇M一步分析，在市場分化過程中，房企的轉型勢在必行，不會轉型的，勢必慘遭淘汰。

   在顧云昌看來，現在出現的賣方市場才是一種健康的市場，才是市場常態。優勝劣汰，留下好的企業，去掉差的，有利于消費者。白銀時代來了，不是所有的企業都能賺到錢，一個真正好的企業，總是在壞的形勢下活下來，發展起來，不要可惜，死掉的、淘汰的必然是有問題的。

   在房企轉型方面，他給出的建議是，企業管理的創新，要提高決策能力，提高資本運作能力，提高管控能力，提高融資能力。產品升級方向可以走綠色化、服務化、差異化。