水皮雜談，一家之言，兼聽則明， 偏聽則暗。

　　房價見頂了嗎？

　　這真的是一個仁者見仁、智者見智的問題。有人說房價見頂了，為什么呢？因為調(diào)控措施出臺了，你看蘇州沒有出臺措施之前，成交了二千多套，均價是22000元/㎡左右，那么四天以后均價是多少呢？變成了13000元/㎡，四天中間跌掉了40%，這個跌幅是相當(dāng)大的。

　　但也有人說這恐怕僅僅是個假摔，為什么這么說呢？因為限購限貸本身說明現(xiàn)在的住房還是稀缺資源，所以它需要限購，那么以后一旦放開，依然會出現(xiàn)井噴式的搶購，所以說短期的回落并不意味著房價就一定是見頂了。

　　調(diào)控并不直接決定房價走勢

　　那么房價是不是出現(xiàn)拐點，是我們經(jīng)常討論的一個問題。水皮認(rèn)為，短期來看，政策是可以決定這個走勢的，但是長期來看，還是由供求關(guān)系決定。我們仔細去看一下房價上漲的過程，會發(fā)現(xiàn)一些規(guī)律，中國房價的上漲是階梯性的，不是每年都均衡上漲。進入2015年，尤其是股災(zāi)之后，資金又開始沖向房地產(chǎn)，2015年、2016年這兩年房價同樣暴漲，上漲幅度一點都不輸于2009年、 2010年的幅度，所以就引來了十一黃金周全國各地的宏觀調(diào)控的措施。

　　新一輪政策調(diào)控的過程

　　當(dāng)然這一次的調(diào)控跟過去不太一樣，不一樣在哪呢？主要是地方出臺的政策。第一個出調(diào)控措施的就是北京跟天津，接下來每天幾乎都有各大城市出臺政策，上一輪限購的城市是46個，那么這一輪到目前為止也就是20多個一點，可見措施或者力度還是可控的，也沒有完全到位。回顧這一輪的政策調(diào)控，從放開到收緊其實只有兩年時間，上一輪的限購限貸截止時間是2014年的9月30號，那么我們知道這一輪正式重啟的時間是9月30號。央行在這個過程中間，政策也幾次的做調(diào)整：

　　2015年3月30號的時候，二套房首付比例從70%調(diào)整到了40%；9月30號，它是把第一套住房的首付比例從30%調(diào)整到了25%；到了今年2月2號央行的力度就更大了，它把第一套住房的首付比例從25%調(diào)整到了20%，第二套住房的首付比例是從40%調(diào)整到了30%。

　　地方對調(diào)控政策的把握不一

　　但這個里面有一個地方挺有意思，就是上海。上海在3月25號的時候出臺的新政，就已經(jīng)把第一套住房的首付比例確定在30%，所以這一次上海的新政出臺就比較晚，一直到黃金周之后才出臺了一些補丁性的方案。我個人的感覺上海還是比較敏感的，而且反應(yīng)比較快，我覺得它領(lǐng)會中央的意圖是比較到位。

　　其實5月9號，權(quán)威人士已經(jīng)對房地產(chǎn)發(fā)出了警告，他覺得房地產(chǎn)要明確首先是給人住不是用來炒的，房價不能漲到天上去；那么7月份的時候政治局開會已經(jīng)明確提出，要遏制資產(chǎn)價格的泡沫；但是我們注意到一直到9月28號國務(wù)院開專題會這一段時間中間，其實都是一個政策真空，地方政府并沒有太多的作為，相反這個期間地王頻出，它們基本上完成了一次高位的變現(xiàn)，一直到了中央統(tǒng)一部署之后，在黃金周期間才手忙腳亂地出這些政策。當(dāng)然你也不能怪地方政府，因為對地方政府來講，房地產(chǎn)活躍對于它們的財政、對于化解地方債務(wù)都是大有好處。　　所以這一次調(diào)控也給我們一點經(jīng)驗啟發(fā)，我想了一下主要是三點：

　　一，計劃總是跟不上變化，你看兩年期間變化發(fā)生這么大；

　　第二，政策總是慢半拍；

　　第三，中國的事情必須中央決策，才能推進，才能令行禁止。

　　當(dāng)然黃金周我們也看到了各地的響應(yīng)的速度，其實這也是政治站位上的一種考驗，當(dāng)然也是在執(zhí)行力上的一種考驗，我們希望以后這種考驗越來越少，讓市場本身能夠發(fā)揮調(diào)節(jié)作用。

　　那么，到底該怎么判斷房價是否見頂了呢？

　　其實判斷房價是不是見頂，有一個非常好的參照系就是萬科的股價。如果萬科的股價現(xiàn)在見頂?shù)脑挘敲凑麄€房地產(chǎn)市場恐怕也就是見頂了，因為萬科的股價是長期被低估的，那么現(xiàn)在萬科的股價在歷史新高的位置，而且這是一個被大家不斷挖掘、被大家發(fā)現(xiàn)、被大家透支、形成共識的過程。我們都知道投資一旦形成了某種共識，那么基本上就是逆轉(zhuǎn)的時候，就是拐點出現(xiàn)的時候。