重慶商業地產項目—朗晴廣場之敗筆 身處觀音橋商圈核心位置的—朗晴廣場，2010年9月風光開業，口號是要打造重慶“最浪漫購物中心”。時至今日經營不到一年，已經是人氣慘淡、商家退場、合同糾紛等等而導致基本“死盤”狀態。 地產知行者提醒——這種情況正驗證了本人自創的《中國商業地產危盤實操解碼系統》商業地產培訓教材及演講培訓時提到的：商業地產項目的成功不是地段、位置所決定的;而是項目的市場定位、商業定位決定了所有的后面一系列的：項目規劃、業態組合、內外部人流車流動線規劃、鋪位劃分、功能劃分、設施設備配套、招商策略、宣傳推廣策略、經營管理模式......否則怎么會有那么多身處CBD核心商圈的商業地產爛盤、死盤呢？ 最近傳聞說要改變主題——從當初綜合型業態的購物中心，變身為專業性的婚慶主題賣場、西南最大的珠寶賣場（只是傳聞還未確定）。 地產知行者提示——如果朗晴廣場真是按此定位重新操盤的話，本人現在就可以斷言肯定又是另一場悲劇的開始。（注：此定位不可行專業分析暫略） 其實一個項目失敗后如何重新操盤成功道理非常簡單，就像一個人生病后怎么樣才能夠治愈（絕癥除外）：那就是通過望、聞、問、切先確診病因，然后針對病因對癥下藥就OK了;地產知行者在10余年全國各地成功救活數百萬平米商業地產項目的經驗及教訓就是—望、聞、問、切，然后對癥下藥。 朗晴廣場項目現狀及失敗病因概析： 1.項目外車水馬龍、項目內門可羅雀 朗晴廣場項目被一條步行街行車道將其與商圈硬生生隔斷，從表面看外面是車水馬龍，但人流卻難以貫通、對流; 一側裝修了大半年還未竣工的某珠寶品牌門店后面，是一排排關門謝客的商鋪，如果不是臨街幾個商鋪亮著的店招，很難聯想到這里曾經賣到10萬、20幾萬元一平米的天價商鋪就在這里。（其實當時大家還在為這個項目銷售得如此火爆而大贊成功時，地產知行者就已經提出了：商業地產項目的成功不是單看銷售得多好、銷售價多高，而是需要看其是否真正能夠提供可持續經營發展并增值回報多贏的——商機） 再看朗晴廣場的LG層，除了大門兩邊的快餐店、便利店和服飾店，沒有一家店鋪在正式營業，開業率不到一成。 那些曾寄托、憧憬著高額投資回報的無數小業主、無數商家美好愿望的各式店招下，一扇扇緊閉的大門上幾乎清一色的貼著“清倉處理”、“門面轉讓”的告示，冷清的景象一覽無余。 2.僅存商家賠本經營商管公司形同虛設 項目的二樓，是曾被大肆宣傳的“愛情天梯”、“約會鐘樓”和重慶獨一無二的“數碼天幕”，這些本應成為朗晴廣場最大亮點的設施如今卻如“死魚的尾巴——不擺了”。 除了占據兩層樓的某服飾店與快餐店，二樓僅有一家茶餐廳、一家咖啡廳及一家造型機構還在營業，且根據了解均為賠本經營。 此外，偌大的項目除了偶爾能夠看到一位清潔工，沒有發現任何商管工作人員，二樓唯一的洗手間設施損壞無人修理，商場微弱的冷氣在室外高溫侵襲下作用不大，商業管理形同虛設。 3.鋪位分割、通道設計、業態組合問題繁多 同行明眼人一看就知道當初開發商為了銷售回款價值最大化，基本上是把每一寸土地在商鋪分割時用到了極致，導致通道狹窄、鋪位密集、公共休閑區域缺失，使消費者容易產生消費疲勞感; 從一間間已經關閉的店鋪可以看到，內部商鋪中的業態品種繁雜多樣，既有戶外運動品牌，也有二手房租售商鋪，更多的是檔次如同地下商業街一樣的小店，與朗晴曾經宣傳的LV、CHANEL、GUCCI等品牌將會入駐相去甚遠，更無一品牌及業態能夠體現出項目的主題及定位。 4.統一經營管理權缺失 朗晴廣場幾乎有一大半商鋪都出售給了小業主。（對于一個商業物業，只有開發商在持有較大比例項目產權的情況下，經營管理權才有可能統一，才能保證項目招商、營運按照預先的統一規劃實施。） 否則，小業主為了追求租金收益，自行招商、使商戶在業態品種、經營模式等方面各自為政，商場難以形成統一的經營管理。導致的結果就是招商業態混亂、商家品質參差不齊，缺乏統一的推廣、統一的營運、沒有清晰的主題。 5.項目概念及業態定位太泛 “浪漫金街”的理念的確很新鮮（所以在銷售階段炒作效果非常好），但地產知行者提醒—這種比較泛的概念卻是不利于后期業態的明確及組合，商家的引進及消費市場的定位。 婚慶這個行業，屬于目的性消費，消費者滯留時間不多，客流互動少。 從消費群體來說，浪漫的氛圍固然對情侶來說不錯，但這無形中又拒絕了眾多其他消費人群， 從消費頻率來說人不可能頻繁的結婚、反復的來消費吧; 對于這樣一個身處CBD商圈的商業項目來說，必須做到依傍商圈優勢，吸引、分流商圈大量人流、人氣來此才行，單單依靠“婚慶”這一目的性消費的業態要操盤成功朗晴廣場項目只能是一廂情愿。 地產知行者提醒——其實朗情廣場項目最缺乏的是主力店及休閑娛樂業態，有了這些業態才是保障基本人氣的基礎。而該項目在規劃時，如果沒有考慮到這些業態的工程技術條件，（如動線要求、層高要求、柱距標準、荷載要求、用電負荷、上下水要求等等），部分業態的引進那也就不現實了。 6.動線規劃不合理，空調系統設計缺陷 朗晴廣場本身的規劃設計缺陷也是導致今天結果的核心因素之一。 項目停車場入口外面是一條比較擁擠的單行道，開車一旦錯過車庫入口，就必須繞一大圈才能回到原點，加上朗晴廣場停車場入口又極為不明顯，出入極其不方便。曾出現過市民開車繞觀音橋步行街兩圈都找不到入口的情況; 朗晴廣場由諸多外地甚至國外的規劃設計所、商業地產專家團隊聯合操盤規劃，似乎沒有考慮到重慶的氣候環境因素，廣場內與外界流通的開口太多，使得廣場的制冷系統在這樣的炎熱夏日幾乎不起作用，在廣場內明顯能感覺到蒸桑拿一般的悶熱，購物體驗極為不適。停車場、冷氣等等，這些都是感受一個商場最基本的標準，如果這些硬傷不能想辦法解決，該項目無疑將像地產知行者曾經診斷調整顧問過的宗申集團萬州福斯德廣場項目一樣，最終也就只能轉手他人了。 朗晴廣場項目的核心問題，地產知行者一針見血指出——最初的商業規劃問題。 結合10余年在操盤、診斷、盤活諸多商業地產項目的經驗，一個商業地產項目的成功模式就一句話：商業定位、功能規劃是1，這個1沒有或者錯了，后面的技術規劃設計、設備設施配備、招商、宣傳...........這些0寫再多，其結果還是等于0。 林海彬《中國商業地產危盤實操解碼系統》=創始人一針見血洞穿商業地產本質;望聞問切找對商業地產問題核心;對癥下藥解決商業地產危盤項目病根。咨詢QQ：437528611郵箱：xjzczl@126.com電話：15922918366房地產全程策劃、招商、銷售、運營、投資、咨詢、顧問。做中國房地產最具影響力增值服務商——駿邦地產（專業策劃、實效營銷）www.cqjbdc.com