對外經貿大學中國資本運營研究中心主任、馮鵬程教授帶領團隊完成了《中國停車場產業投資信托基金設立和管理策略研究報告》，這是國內首次對停車場產業信托基金的設立和管理進行研究和分析的報告，具有較高的權威性、指導性和實踐性。

詳細目錄如下：《停車場產業投資信托基金投資策略研究目錄》

目  錄.............................................................1

1. 引 論.................................................... 6

1.1研究背景....................................................6

1.2研究意義...................................................10

1.2.1現實意義..............................................10

1.2.2理論意義..............................................11

1.3研究方法...................................................12

2. 停車場產業投資基金的經驗借鑒............................. 14

2.1停車場產業投資信托基金的理論界定...........................14

2.1.1產業型投資基金的概念及涵蓋范疇........................14

2.1.2不動產投資基金的概念及涵蓋范疇........................14

2.1.3不動產投資信托基金的概念及涵蓋范疇....................14

2.1.4不動產與停車場的對應關系分類..........................16

2.1.4.1 以收購停車場產權為導向的權益型停車場產業投資信托基金 17

2.1.4.2 以貸款停車場開發為導向的抵押型停車場產業投資信托基金 17

2.1.4.3 以投資開發停車場物業為導向的開發型停車場產業投資信托基金    17

2.1.4.4 混合型停車場產業投資信托基金.....................18

2.2停車場產業投資基金的國內外經驗借鑒.........................18

2.2.1思路一：全球REITs發展經驗的借鑒：停車場產業投資基金在未來中長期中國具備成熟條件時的發展方向................................................. 18

2.2.1.1美國REITs的發展經驗借鑒........................18

2.2.1.1.1產生背景及推動因素.........................18

2.2.1.1.2行業規模及變動趨勢.........................28

2.2.1.1.3組織模式及資金投向.........................32

2.2.1.1.4收益表現及變動趨勢.........................42

2.2.1.1.5美國知名REITs案例分析：黑石...............44

2.2.1.2日本REITs的發展經驗借鑒........................50

2.2.1.2.1產生背景及推動因素.........................50

2.2.1.2.2行業規模及變動趨勢.........................52

2.2.1.2.3組織模式及資金投向.........................55

2.2.1.2.4收益表現及變動趨勢.........................57

2.2.1.2.5日本知名REITs統計分析.....................59

2.2.1.3香港REITs的發展經驗借鑒........................62

2.2.1.3.1產生背景及推動因素.........................62

2.2.1.3.2行業規模及變動趨勢.........................65

2.2.1.3.3組織模式及資金投向.........................66

2.2.1.3.4收益表現及變動趨勢.........................71

2.2.1.3.5香港知名REITs案例分析：越秀...............73

2.2.2思路二：PE基礎設施基金發展經驗的借鑒：停車場產業投資基金在短期中國不具備REITs條件時的發展方向............................................. 79

2.2.2.1 產生背景與概念界定..........................79

2.2.2.2 PE基礎設施基金的特點與作用..................81

2.2.2.3 組織模式與投資策略..........................82

2.2.2.4 PE基礎設施基金的募集來源....................85

2.2.2.5 PE基礎設施基金的并購模式：以麥格理銀行為例..89

2.2.2.6 PE基礎設施基金的PPP模式....................93

2.2.2.7 PE基礎設施基金的退出方式....................97

2.2.3日本PARK 24停車場證券化和澳大利亞麥格理基礎設施基金的深度案例研究  100

2.2.3.1日本知名停車場管理公司：PARK24案例深度研究.....100

2.2.3.1.1發展歷程及重要變動........................100

2.2.3.1.2組織結構及經營模式........................103

2.2.3.1.3停車場證券化的歷程........................108

2.2.3.1.4服務更新及促銷推廣........................114

2.2.3.1.5盈利能力及價值創造........................116

2.2.3.1.6不動產信托行業與停車場管理公司的對應關系..123

2.2.3.1.7未來中長期停車場產業投資信托基金的可行性分析 127

2.2.3.2 麥格理銀行的基礎設施基金案例分析...............128

2.2.3.2.1 澳大利亞基礎設施基金市場概況.............128

2.2.3.2.2 麥格理基礎設施基金的特點.................130

2.2.3.2.3麥格理基礎設施基金在新興市場的運用：以韓國為例 133

2.2.3.2.4 麥格理基礎設施基金發展案例對我國的啟示...134

3. 停車場產業投資信托基金的外部環境與基本架構............... 138

3.1設立停車場產業投資信托基金的外部環境......................138

3.1.1發展空間分析.........................................138

3.1.1.1國內生產總值及各地區生產總值...................138

3.1.1.2全國及地方城鎮居民消費水平.....................139

3.1.1.3國內大中型城市機動車增長趨勢...................141

3.1.1.4國內大中型城市停車場供求缺口...................141

3.1.2政策導向分析.........................................143

3.1.2.1大中城市停車場產業化相關政策...................143

3.1.2.2城市規劃相關政策...............................159

3.1.2.3稅收繳納相關政策...............................161

3.1.2.3.1停車場開發期間稅費........................161

3.1.2.3.2收購停車場稅費............................162

3.1.2.3.3停車場經營稅費............................164

3.1.2.3.4停車場出售稅費............................165

3.1.2.3.5不同組織結構停車場產業投資信托基金稅費差異167

3.2設立停車場產業信托投資基金的基本構架......................168

3.2.1基金的組織結構.......................................169

3.2.1.1信托計劃型停車場產業投資信托基金組織結構.......169

3.2.1.2基金管理公司主導的契約型停車場產業投資信托基金組織結構  172

3.2.1.3公司型基金組織結構.............................173

3.2.1.4有限合伙型基金組織結構.........................175

3.2.1.5各種組織結構和運作方式的利弊...................176

3.2.1.5.1信托計劃型基金利弊分析....................176

3.2.1.5.2基金管理公司主導的契約型基金利弊分析......177

3.2.1.5.3公司型基金利弊分析........................177

3.2.1.5.4有限合伙型基金利弊分析....................178

3.2.1.5.5適合科橋的組織結構：有限合伙制............178

3.2.2基金的投資類型.......................................179

3.2.3基金的潛在募集對象...................................181

3.2.4基金的贖回類型.......................................182

3.2.4.1以固定規模發行的封閉式基金.....................182

3.2.4.2以規模可變發行的開放式基金.....................182

3.2.4.3擬設立的停車場產業投資信托基金的贖回類型.......183

3.2.5基金的募集方式.......................................183

3.2.5.1私募型停車場產業投資信托基金...................183

3.2.5.2公募型停車場產業投資信托基金...................183

3.2.5.3擬設立的停車場產業投資信托基金募集方式.........184

3.2.6基金的注冊審批.......................................184

3.2.6.1信托計劃型基金的注冊審批.......................184

3.2.6.2基金管理公司主導的契約型基金的注冊審批.........184

3.2.6.3公司型基金和有限合伙型基金的注冊審批...........185

3.2.7基金的募集規模.......................................185

3.2.8基金的設定期限.......................................186

3.2.9基金對持有人的數額要求...............................186

3.2.10基金對停車場的投資策略..............................186

3.2.10.1法律權屬......................................186

3.2.10.2區域選擇......................................190

3.2.10.3物業質量......................................190

3.2.10.4凈值估算......................................191

3.2.10.5基金與物業的合作模式..........................195

3.2.11基金對停車場與非停車場的投資比例劃分................196

3.2.12基金對停車場與非停車場的收益比例劃分................196

3.2.13基金單位的預期收益..................................197

3.2.13.1停車場類型和建筑面積..........................197

3.2.13.2日常經營凈現金流量............................198

3.2.13.3初始投資成本與內部收益率......................201

3.2.14基金的稅后利潤分配比例..............................203

3.2.14.1基金稅后利潤分配比例..........................203

3.2.14.2基金股息計算方法..............................203

3.2.14.3基金股息分派頻率..............................204

3.2.14.4有關股息分派方式以及股息再投資的規定..........204

3.2.15基金的外部杠桿融資比例..............................204

3.2.16基金單位的交易方式分類..............................205

3.2.16.1基金單位的認購和贖回..........................205

3.2.16.2基金單位的轉讓................................205

3.2.17停車場產業投資信托基金退出方式......................206

3.2.17.1延長存續期....................................206

3.2.17.2發行新基金....................................206

3.2.17.3清算原物業....................................207

3.3停車場產業信托投資基金的設立形式與核心競爭力.............. 207

3.3.1停車場產業投資信托基金設立形式...................207

3.3.2停車場產業投資信托基金的核心競爭力...............208

4. 停車場產業投資信托基金的運營模式........................ 210

4.1停車場產業投資信托基金的資產管理..........................210

4.1.1基金最高權力機構與外部管理模式.......................210

4.1.1.1基金最高權力機構會議的召開.....................210

4.1.1.2基金最高權力機構會議決議案的表決方式...........211

4.1.1.3基金最高權力機構表決的內容.....................212

4.1.2資產管理核心內容.....................................212

4.1.2.1擬訂投資目標...................................212

4.1.2.1.1投資環境調查和分析........................213

4.1.2.1.2法律權屬調查..............................214

4.1.2.1.3投資成本估算..............................214

4.1.2.1.4使用率和租金水平預測......................214

4.1.2.1.5內部增值潛力分析..........................215

4.1.2.2規劃投資成本...................................215

4.1.2.2.1收購停車場物業成本估算....................215

4.1.2.2.2開發新物業成本估算........................217

4.1.2.2.3籌資安排..................................222

4.1.2.3完成投資決策...................................224

4.1.2.3.1凈現值準則................................224

4.1.2.3.2投資回收期準則............................226

4.1.2.3.3內部回報率準則............................227

4.1.2.4物業增持與減持.................................228

4.1.2.5新基金單位的發行...............................228

4.1.2.6財務杠桿的選擇.................................229

4.1.2.6.1財務杠桿類型的選擇........................229

4.1.2.6.2財務杠桿比例的選擇........................230

4.1.2.7物業價值的評估.................................231

4.1.2.7.1物業評估機構..............................231

4.1.2.7.2物業估值報告..............................231

4.1.2.7.3物業估值機構的退任........................233

4.1.2.8披露基金凈值信息...............................233

4.1.2.9披露基金財產使用信息...........................234

4.2停車場產業投資信托基金的物業管理..........................235

4.2.1自主經營物業與外包物業經營...........................235

4.2.2物業日常經營與管理...................................237

4.2.3停車位的設計與規劃...................................240

4.2.4多元化收費支付方式...................................243

4.2.5停車場附加增值服務...................................244

4.3停車場產業投資信托基金的風險管理..........................248

4.3.1以有效的制度安排規避物業管理公司道德風險.............248

4.3.2以科學分析和盡職調查規避經營風險.....................249

4.3.3以分散化投資規避地域風險.............................250

4.3.4以投資組合的配置規避流動性風險.......................250

4.3.5以保險手段規避物業意外損失風險.......................250

4.4初步擬訂停車場產業投資信托基金的管理范疇..................251

5. 結論與建議.............................................253

附件...................................................... 259

附件1........................................................ 259

附件2........................................................ 272

附件3........................................................ 286

附件4........................................................ 302

附件5........................................................ 332