（接上篇）

后市依然兇險(xiǎn)，誰哭誰笑尚難斷言

面對宏觀經(jīng)濟(jì)下滑的嚴(yán)峻形勢，中央確定了今年“穩(wěn)增長”的宏觀經(jīng)濟(jì)思路，具體到房地產(chǎn)，實(shí)施穩(wěn)定房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，實(shí)行定向?qū)捤珊筒顒e化的調(diào)控思路，嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和限購政策等。這樣的調(diào)控政策思路被很多人解讀為“以穩(wěn)為主，差別對待，微調(diào)預(yù)調(diào)，有保有壓”，于是地方紛紛尋求政策操作空間。今年以來，一些地方和部分商業(yè)銀行不斷試探政策底線，（房價(jià)）“見底”論、反彈論、“松綁”論、“回暖”論紛紛擾擾，市場走勢迷霧重重。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從去年8月至今年6月底，全國共有30多個(gè)城市出臺樓市新政，除蕪湖、上海等少數(shù)幾個(gè)城市被叫停外，有近30個(gè)城市的微調(diào)政策得以過關(guān)。上半年的市場回暖，誰能說沒有地方暗中添柴加溫的功勞。

7月3日，媒體競相報(bào)道機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，稱百城住宅均價(jià)9個(gè)月來首次止跌，呈現(xiàn)微漲態(tài)勢。與此同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)商務(wù)活動(dòng)指數(shù)創(chuàng)19個(gè)月新高。于是就有專家預(yù)言未來房價(jià)再跌的可能性接近于零。更有地產(chǎn)大佬紛紛放言，說房價(jià)一年內(nèi)將漲10%。

而7月6日央行年內(nèi)二度降息也是一個(gè)月內(nèi)兩次降息，為樓市升溫更添了一把“火”。連番密集降息無疑刺激了開發(fā)商躁動(dòng)的神經(jīng)，也強(qiáng)化了公眾對樓市回暖的判斷，使得調(diào)控成效和市場走勢多了幾分不確定性。為了化解社會的焦慮，國務(wù)院總理溫家寶7月7日在江蘇省常州調(diào)研時(shí)強(qiáng)調(diào)，目前房地產(chǎn)市場調(diào)控仍然處在關(guān)鍵時(shí)期，調(diào)控任務(wù)還很艱巨。必須堅(jiān)定不移做好調(diào)控工作，把抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資性需求作為一項(xiàng)長期政策。溫總理還說，經(jīng)過多年艱苦不懈的努力，房地產(chǎn)市場調(diào)控取得了一定成效。值得注意的是，二季度全國主要監(jiān)測城市地價(jià)出現(xiàn)環(huán)比微升，6月份一些城市新建住宅價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比上漲，目前房地產(chǎn)市場信息比較混亂，市場對房價(jià)走勢的預(yù)期出現(xiàn)一些變化，群眾普遍擔(dān)心房價(jià)反彈。

高層意識到樓市反彈的沖動(dòng)和巨大張力，所以這次溫總理在江蘇的講話使用了新的嚴(yán)厲措辭。“促進(jìn)房價(jià)合理回歸，我今天再一次強(qiáng)調(diào)這一點(diǎn)，這個(gè)目標(biāo)，絕不能讓房價(jià)反彈，造成功虧一簣的局面。”如果說溫總理這句話還只是重新強(qiáng)調(diào)此前的房價(jià)要“合理回歸”的調(diào)控目標(biāo)的話，“要把抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資作為一項(xiàng)長期政策”，則是高層第一次明確提出。溫總理還表示，“對涉及違規(guī)騙取購房資格的開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)和購房個(gè)人，要嚴(yán)肅查處。”這是首次明確提出要對包括購房者個(gè)人在內(nèi)的三類市場主體違規(guī)行為進(jìn)行嚴(yán)肅查處。應(yīng)該說，溫總理江蘇講話，給市場注入了一支清醒劑。

下一步的市場是聽總理的，還是聽總經(jīng)理的？筆者在此不便妄斷。因?yàn)榻陙恚瑤缀跛蓄A(yù)言樓市下跌的專家最后都遭到市場和“看漲”派的無情嘲弄。（不知這是專家的悲哀還是盼房人的悲哀）但我們?nèi)绻潇o分析，不難看出，這一波市場回暖行情，從需求面來看，市場主力是那些壓抑了大半年的剛需乘勢釋放；其次是因?yàn)閾?dān)心政府提振宏觀經(jīng)濟(jì)的需要而放松調(diào)控，讓2009年房價(jià)反彈的一幕重演，一些改善性需求“恐慌性”入市。從政策和環(huán)境面來看，則主要是這樣三方面因素促成的：一是宏觀層面由于經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重下滑，決策層出于“穩(wěn)增長”的戰(zhàn)略需要而實(shí)施差別化調(diào)控；二是今年以來幾番的降準(zhǔn)（準(zhǔn)備金率）和降息，將開發(fā)商從懸崖邊拉了回來；三是地方政府微調(diào)預(yù)調(diào)行為及銀行的暗助。這一輪回暖潮假若持續(xù)下去，出現(xiàn)全國性的房價(jià)大幅反彈，調(diào)控政策勢必將再度收緊。所以我認(rèn)為，后市依然兇險(xiǎn)，不容樂觀。理由是：一，目前的市場表現(xiàn)和價(jià)格水平，離中央的調(diào)控目標(biāo)還很遠(yuǎn)，中央已多次表明決不讓調(diào)控半途而廢的信心，所以下半年調(diào)控政策不會動(dòng)搖。房企不應(yīng)藐視政府的調(diào)控決心；二，開發(fā)商完全去化自去年下半年至春節(jié)期間積累的大量存量房“包袱”尚需時(shí)日，加之下半年起，近兩年建設(shè)的保障房將較大規(guī)模入市，再添市場壓力；三，這一輪剛需釋放完后，在調(diào)控特別是限購、限價(jià)和限貸不放松的前提下，市場后續(xù)的主力需求乏力。因此，明智的開發(fā)商不應(yīng)該對政策轉(zhuǎn)向抱有幻想，對市場走勢不要過于樂觀，下半年仍應(yīng)堅(jiān)持以價(jià)換量的市場主策略，把加緊推貨，加速去庫存、爭取多回款作為首要任務(wù)。認(rèn)清形勢，把準(zhǔn)大勢，順勢而為而不妄為，才是生存王道。

（本文是應(yīng)住建部中房協(xié)《城市開發(fā)》雜志社的邀請撰寫的。載《城市開發(fā)》2012年第7期）

【作者簡介】涂山青，資深房地產(chǎn)策劃人/培訓(xùn)專家。中國房地產(chǎn)培訓(xùn)協(xié)會高級顧問，清華大學(xué)總裁班、浙江大學(xué)總裁班教練，住建部《城市開發(fā)》雜志特邀撰稿人，中國房地產(chǎn)業(yè)培訓(xùn)中心專家團(tuán)成員，全國高企委職業(yè)教育專業(yè)委員會（NCZY）特聘專家。全球500強(qiáng)華人講師，總裁網(wǎng)金牌講師，2010中國品牌講師。中國房地產(chǎn)培訓(xùn)網(wǎng)、中國房地產(chǎn)人才網(wǎng)、中國管理培訓(xùn)網(wǎng)、中國培訓(xùn)網(wǎng)、中國營銷咨詢網(wǎng)、廣東培訓(xùn)網(wǎng)、培訓(xùn)在線等多家機(jī)構(gòu)高級顧問∕培訓(xùn)專家。Tel：13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.com   Blog： https://tusq647.chinaceot.com