（接上篇）
后市依然兇險，誰哭誰笑尚難斷言
面對宏觀經濟下滑的嚴峻形勢，中央確定了今年“穩增長”的宏觀經濟思路，具體到房地產，實施穩定房地產市場調控政策，實行定向寬松和差別化的調控思路，嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和限購政策等。這樣的調控政策思路被很多人解讀為“以穩為主，差別對待，微調預調，有保有壓”，于是地方紛紛尋求政策操作空間。今年以來，一些地方和部分商業銀行不斷試探政策底線，（房價）“見底”論、反彈論、“松綁”論、“回暖”論紛紛擾擾，市場走勢迷霧重重。據不完全統計，從去年8月至今年6月底，全國共有30多個城市出臺樓市新政，除蕪湖、上海等少數幾個城市被叫停外，有近30個城市的微調政策得以過關。上半年的市場回暖，誰能說沒有地方暗中添柴加溫的功勞。
7月3日，媒體競相報道機構的數據，稱百城住宅均價9個月來首次止跌，呈現微漲態勢。與此同時，房地產業商務活動指數創19個月新高。于是就有專家預言未來房價再跌的可能性接近于零。更有地產大佬紛紛放言，說房價一年內將漲10%。
而7月6日央行年內二度降息也是一個月內兩次降息，為樓市升溫更添了一把“火”。連番密集降息無疑刺激了開發商躁動的神經，也強化了公眾對樓市回暖的判斷，使得調控成效和市場走勢多了幾分不確定性。為了化解社會的焦慮，國務院總理溫家寶7月7日在江蘇省常州調研時強調，目前房地產市場調控仍然處在關鍵時期，調控任務還很艱巨。必須堅定不移做好調控工作，把抑制房地產投機投資性需求作為一項長期政策。溫總理還說，經過多年艱苦不懈的努力，房地產市場調控取得了一定成效。值得注意的是，二季度全國主要監測城市地價出現環比微升，6月份一些城市新建住宅價格出現環比上漲，目前房地產市場信息比較混亂，市場對房價走勢的預期出現一些變化，群眾普遍擔心房價反彈。
高層意識到樓市反彈的沖動和巨大張力，所以這次溫總理在江蘇的講話使用了新的嚴厲措辭。“促進房價合理回歸，我今天再一次強調這一點，這個目標，絕不能讓房價反彈，造成功虧一簣的局面。”如果說溫總理這句話還只是重新強調此前的房價要“合理回歸”的調控目標的話，“要把抑制房地產投機投資作為一項長期政策”，則是高層第一次明確提出。溫總理還表示，“對涉及違規騙取購房資格的開發企業、中介機構和購房個人，要嚴肅查處。”這是首次明確提出要對包括購房者個人在內的三類市場主體違規行為進行嚴肅查處。應該說，溫總理江蘇講話，給市場注入了一支清醒劑。
下一步的市場是聽總理的，還是聽總經理的？筆者在此不便妄斷。因為近十年來，幾乎所有預言樓市下跌的專家最后都遭到市場和“看漲”派的無情嘲弄。（不知這是專家的悲哀還是盼房人的悲哀）但我們如果冷靜分析，不難看出，這一波市場回暖行情，從需求面來看，市場主力是那些壓抑了大半年的剛需乘勢釋放；其次是因為擔心政府提振宏觀經濟的需要而放松調控，讓2009年房價反彈的一幕重演，一些改善性需求“恐慌性”入市。從政策和環境面來看，則主要是這樣三方面因素促成的：一是宏觀層面由于經濟嚴重下滑，決策層出于“穩增長”的戰略需要而實施差別化調控；二是今年以來幾番的降準（準備金率）和降息，將開發商從懸崖邊拉了回來；三是地方政府微調預調行為及銀行的暗助。這一輪回暖潮假若持續下去，出現全國性的房價大幅反彈，調控政策勢必將再度收緊。所以我認為，后市依然兇險，不容樂觀。理由是：一，目前的市場表現和價格水平，離中央的調控目標還很遠，中央已多次表明決不讓調控半途而廢的信心，所以下半年調控政策不會動搖。房企不應藐視政府的調控決心；二，開發商完全去化自去年下半年至春節期間積累的大量存量房“包袱”尚需時日，加之下半年起，近兩年建設的保障房將較大規模入市，再添市場壓力；三，這一輪剛需釋放完后，在調控特別是限購、限價和限貸不放松的前提下，市場后續的主力需求乏力。因此，明智的開發商不應該對政策轉向抱有幻想，對市場走勢不要過于樂觀，下半年仍應堅持以價換量的市場主策略，把加緊推貨，加速去庫存、爭取多回款作為首要任務。認清形勢，把準大勢，順勢而為而不妄為，才是生存王道。
（本文是應住建部中房協《城市開發》雜志社的邀請撰寫的。載《城市開發》2012年第7期）
【作者簡介】涂山青，資深房地產策劃人/培訓專家。中國房地產培訓協會高級顧問，清華大學總裁班、浙江大學總裁班教練，住建部《城市開發》雜志特邀撰稿人，中國房地產業培訓中心專家團成員，全國高企委職業教育專業委員會（NCZY）特聘專家。全球500強華人講師，總裁網金牌講師，2010中國品牌講師。中國房地產培訓網、中國房地產人才網、中國管理培訓網、中國培訓網、中國營銷咨詢網、廣東培訓網、培訓在線等多家機構高級顧問∕培訓專家。Tel：13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.com Blog： https://tusq647.chinaceot.com
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