文∕涂山青
“地王”上演“二重奏”？
盡管高層一再表態(tài)決不放松調(diào)控，今年上半年樓市卻出人意料的走出一波回暖行情，成交量表現(xiàn)猶如小小的“過山車”──市場在度過龍年春節(jié)的冰點(diǎn)后，2月下旬開始試探性放量，至3月底釋放完一輪剛需；隨后市場稍稍轉(zhuǎn)向猶疑觀望，但由于受決策層由“抑通脹”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)增長”的宏觀政策刺激，以及預(yù)期的房產(chǎn)稅開征后延和央行連番下調(diào)存款準(zhǔn)備金及降息等因素的共同作用，5月中旬起，樓市銷售急劇放量，少數(shù)城市再度出現(xiàn)排隊(duì)搶購和日銷記錄，甚至創(chuàng)造出調(diào)控以來單月成交量之最。
回暖的不僅是商品住宅市場，土地市場在沉寂許久之后再次爆出“地王”。6月18日恒大地產(chǎn)以13.22億拿下珠江新城D4-B2地塊，樓面地價(jià)高達(dá)32968元/平方米，溢價(jià)8.2億元，宣告了廣州新一代“地王”誕生。
驚訝嗎？且慢。還有更讓你驚訝的。
7月10日，北京海淀萬柳地塊經(jīng)歷10次網(wǎng)上報(bào)價(jià)、46輪現(xiàn)場競價(jià)以及300多輪對(duì)配建回購房面積的競爭，最后民企中赫置地以26.3億元的最高上限價(jià)格、配建1.64萬平方米回購房的條件力壓群雄。這一價(jià)格折合樓面價(jià)約4.42萬元/平方米，溢價(jià)率達(dá)40%。這一樓面價(jià)不僅創(chuàng)北京住宅類地塊第一，而且還是全國第一。
前度“地王”今又來？
一邊是中央強(qiáng)調(diào)調(diào)控不動(dòng)搖，力促房價(jià)合理回歸，一邊是市場成交量在地方的頻頻動(dòng)搖政策底線和微調(diào)中迅速回暖。
這真是一個(gè)瘋狂的市場。
一邊是庫存高企、市場壓力下不斷傳來長沙、杭州、溫州、南京、武漢、鄂爾多斯、包頭等地房企倒閉、老板跑路或自殺的消息，一邊是土地市場上演且哭且笑的悲喜劇──5月初北京還有“地王”退地，6月以來卻迎來新“地王”，且創(chuàng)地價(jià)新高……。
這真是一個(gè)混沌的市場。
近期土地市場上“地王”的頻頻問世，似乎是對(duì)住宅市場成交大幅回暖的呼應(yīng)，共同在一二級(jí)市場上演樓市“二重奏”。
不瘋魔，不成活！說誰呢，房地產(chǎn)唄。當(dāng)前的行業(yè)和市場，除了樓市，誰還當(dāng)?shù)蒙线@個(gè)稱號(hào)。
“地王”再現(xiàn)說明了什么？
透過新“地王”問世的喧鬧，從全國范圍來看，與商品住宅市場成交量的“暖意融融”相比，上半年土地市場則“春寒料峭”，整體依然低迷，表現(xiàn)為供需雙降，但冷中有熱，出現(xiàn)較明顯的冷熱分化，即一線城市冷、部分二三線城市熱，龍頭房企和中小房企冷、部分標(biāo)桿房企熱。
據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，供應(yīng)方面，1－6月全國300個(gè)城市推地同比減少19%，其中住宅類用地同比減少32%；土地出讓金收入6525.98億元，較去年同期大幅下降38%。其中上海、北京的降幅尤為明顯。上海同比急跌62.77%，收入排名也從過去兩年的冠軍下滑至第九位，而北京更是無緣榜單前十。倒是部分二線城市市場表現(xiàn)搶眼。高居土地出讓金排行榜TOP10榜首的重慶同比增長20.6%，增長最大的是常州、南通和濟(jì)南，分別達(dá)87.96％、86.10％和78.11％。
再看拿地的房企。一線房企在拿地策略上，今年上半年出現(xiàn)激進(jìn)與保守的分化。其中恒大的表現(xiàn)最為搶眼。因?yàn)槠湟恢北值膬?yōu)惠低價(jià)、快速走量的市場策略為其贏得了較好的現(xiàn)金流，上半年在拿地方面也屬于最激進(jìn)的。荷包暖和的恒大上半年共斬獲地塊32宗，耗資近90億元。而一直穩(wěn)居地產(chǎn)龍頭的萬科僅拿地15宗，保利8宗，中海實(shí)際獲得地塊僅4宗。更多的中小房企或是因?yàn)橘Y金及實(shí)力的原因，或是對(duì)后市信心不足，拿地更為謹(jǐn)慎，多以與其他機(jī)構(gòu)組成聯(lián)合體的形式共同參與拿地。
上半年土地成交溢價(jià)率也不高。雖然6月份以來地塊成交溢價(jià)率呈走高趨勢(shì)，但成交價(jià)格并不高，這說明多數(shù)企業(yè)出價(jià)依然謹(jǐn)慎。中指院的報(bào)告稱，今年上半年全國300個(gè)城市土地平均溢價(jià)率為5%，較去年同期減少13個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅類用地平均溢價(jià)率為4%，較去年同期減少15個(gè)百分點(diǎn)。例如，即便是擠入上半年城市土地收入“排行榜”次席的武漢市，上半年70宗地塊就有62宗以底價(jià)成交。
分析了上半年土地市場三個(gè)方面的總體表現(xiàn)與特征，那么，我們又該如何看待廣州和北京接連刷新紀(jì)錄的新“地王”的產(chǎn)生呢？
據(jù)接近廣州恒大項(xiàng)目操作高層的人士分析，就恒大珠江新城“地王”地塊而言，既有地利又有天時(shí)還有人和的特殊因素：一是該地塊位處屬于中央國際金融商務(wù)區(qū)，是廣州市中心的絕版地段；二是該地塊是商業(yè)地塊，而商業(yè)地產(chǎn)受調(diào)控影響小，近年一直處于快速上升期，廣州優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)租售價(jià)格穩(wěn)定和銷售成交上漲，前景大為看好，因此倍受開發(fā)商追捧；三是廣州珠江新城的商業(yè)價(jià)格已達(dá)到每平方米5萬元以上，開發(fā)商考慮到項(xiàng)目拿到手后還需再過二到三年才上市銷售，具有一定的升值空間；四是恒大近兩年經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)健，融資渠道尚好，有現(xiàn)金流豐富的優(yōu)勢(shì)，有摘取“地王”的實(shí)力。如此看來，恒大此次摘得廣州的“地王”既有地段和商業(yè)地產(chǎn)環(huán)境因素，又具有個(gè)案性質(zhì)。而北京海淀萬柳新“地王”的產(chǎn)生，北京業(yè)內(nèi)人士也表示，海淀萬柳地塊如此高的出讓價(jià)格并不具有標(biāo)志性意義，北京土地市場近期出現(xiàn)的高溢價(jià)還是個(gè)別現(xiàn)象，而且大部分是一些非住宅類的小地塊，市場不必過度解讀，以免誤導(dǎo)購房者恐慌性入市。
再放眼全國土地市場，無論是廣州、北京還是其他城市，都還未出現(xiàn)大幅回暖的現(xiàn)象。下一步，假如宏觀政策趨向于寬松，樓市成交繼續(xù)回暖的話，開發(fā)商資金鏈不再緊繃，拿地的信心將會(huì)有提升，下半年土地市場或?qū)⒀永m(xù)6月份的升溫勢(shì)頭。但如果這一輪市場回暖招致調(diào)控再度收緊，市場回歸冷清與觀望的話，那么土地市場仍不能看好。開發(fā)商須警惕的是“多情反被無情誤”。
（本文是應(yīng)住建部中房協(xié)《城市開發(fā)》雜志社的邀請(qǐng)撰寫的。載《城市開發(fā)》2012年第7期）
【作者簡介】涂山青，資深房地產(chǎn)策劃人/培訓(xùn)專家。中國房地產(chǎn)培訓(xùn)協(xié)會(huì)高級(jí)顧問，清華大學(xué)總裁班、浙江大學(xué)總裁班教練，住建部《城市開發(fā)》雜志特邀撰稿人，中國房地產(chǎn)業(yè)培訓(xùn)中心專家團(tuán)成員，全國高企委職業(yè)教育專業(yè)委員會(huì)（NCZY）特聘專家。全球500強(qiáng)華人講師，總裁網(wǎng)金牌講師，2010中國品牌講師。中國房地產(chǎn)培訓(xùn)網(wǎng)、中國房地產(chǎn)人才網(wǎng)、中國管理培訓(xùn)網(wǎng)、中國培訓(xùn)網(wǎng)、中國營銷咨詢網(wǎng)、廣東培訓(xùn)網(wǎng)、培訓(xùn)在線等多家機(jī)構(gòu)高級(jí)顧問∕培訓(xùn)專家。Tel：13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.com Blog： https://tusq647.chinaceot.com
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