文∕涂山青
即將來臨的2012年春節，面對深陷調控困局的樓市，一些開發商早早搭起“返鄉置業”的戲臺，演出一場場跨年大戲，分搶春節市場這塊誘人“蛋糕”。但是在“最嚴調控”持續兩年之后，“返鄉置業”群體真的能在這個龍年春節為開發商獻上一盤美味蛋糕嗎？回答這個問題，需要分析當下樓市的新特點。樓市歷經長達兩年的嚴厲調控已經發生了很大變化，可謂“年年歲歲花相似，歲歲年年人不同”，今年的春節營銷面臨著空前的壓力和困難，開發商頭上懸著四把劍。形勢不容樂觀，只有拿出壯士斷臂的勇氣才能有所斬獲。
第一把劍：市場存貨──存貨量大，不吐貨等于是在等死
由于2011年市場整體處于“價穩量跌”的態勢，大部分一二線城市商品房成交量明顯萎縮。根據國家統計局1月17發布的數據，2011年全國房屋新開工面積比上年增長16.2%，但全國商品房銷售面積僅增長4.9%，年末全國商品房待售面積達到27194萬平方米。目前大部分城市商品房在建面積均創新高，北京、上海均超過6000萬平方米，消化周期在20個月以上。而武漢、青島、成都、杭州、南京等多數二線城市存量房消化周期也在12至18個月。開發商方面，已有數據顯示保利、金地、綠城、富力等12家大型房企未完成年度銷售目標，其中綠城更是同比下降37.9%，僅完成年度銷售目標的64.2%。
加速膨脹的樓市庫存將推動房價在2012年繼續下行。不吐貨等于是在等死。
第二把劍：市場信心──2012年的市場被普遍看衰
“信心比黃金更重要”。這是溫總理在2008年9月在談到如何面對世界金融危機時說的一句話。那么當下的樓市呢？無論是社會公眾還是購房人，甚至是開發商，面對持續的樓市調控，都失去了支持房價的信心。1月13日“財經中國2011年會”發布的《2011年和訊預測中國經濟白皮書》披露，69.9%的經濟學家認為2012年國內房價將下行，還有11.7%的專家認為會大幅下跌。不只是理論界，房地產企業界現在也開始集體看衰2012年樓市，這倒是少見的。在1月11日舉辦的“2012中國地產新視角高峰論壇”上，房地產大佬們集體看跌房價，最悲觀的認為要跌三成，就連從來“打死也不看跌”的華遠董事長任志強也終于承認房價要下跌。
沒有了市場的信心支撐，房價不是下不下降的問題，只是下降得快與慢的問題。
第三把劍：購房人心態──購房者看跌預期加劇市場觀望
目前購房者心態已從前年和去年“看漲預期”轉為“看跌預期”，這是開發商必須面對的一個很大轉變。1月中旬，騰訊大楚網與世聯地產聯合進行的一項關于“購房者信心指數”的調查結果顯示，2011年看跌樓市的人群比重持續上升，四季度達到70%，期望最大跌幅22%-32%。
看跌預期無疑加大了買方的觀望心理。買不買，何時買？成了眾多買房人心中十分糾結的問題。2011年11月，《楚天都市報•家園》聯合騰訊大楚網、騰訊微博發起調查，回答“你會選擇在年底出手購房嗎”時，79.24％的網友回答“不會”；至于“你暫時不買房的原因”，認為“樓價還會繼續降”的占59.13%，遠高于“沒有資格購房，等待政策放松” (11.04%)、“難貸款” (15.90%)和“其他”(13.93%)三個選項。
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第四把劍：保障房“攪局”──保障房對商品房市場的沖擊
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（本文是應《城市開發》雜志邀請撰寫的，成文于2012年1月17日，載《城市開發》雜志2012年1月）
【作者簡介】涂山青，資深房地產策劃人/培訓專家。中國房地產培訓協會高級顧問，清華大學總裁班、浙江大學總裁班教練，住建部《城市開發》雜志特邀撰稿人，全國房地產業培訓中心專家團成員，全國高企委職業教育專業委員會（NCZY）特聘專家。全球500強華人講師，總裁網金牌講師，2010中國品牌講師。中國房地產培訓網、中國房地產人才網、中國管理培訓網、中國培訓網、中國營銷咨詢網、廣東培訓網、培訓在線等多家機構高級顧問∕培訓專家。Tel：13627106979；QQ：2437587185；E-mail：tusq@mail.ccnu.edu.cn Blog： https://tusq647.chinaceot.com
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