在剛剛結束的今年全國人代會答記者問中，溫家寶總理在回答記者關于樓市調控的提問時堅定地指出：“調控不能放松。如果放松，將前功盡棄，而且會造成房地產市場的混亂，不利于房地產長期健康和穩定發展。”他進一步明確地說：“什么叫房價合理回歸？我以為合理的房價，應該是使房價與居民的收入相適應，房價與投入和合理的利潤相匹配?，F在我可以明確地告訴大家，房價還遠遠沒有回到合理價位。”
2010年以來，溫總理、李克強副總理等政府高層已多次強調了樓市調控堅決不動搖的決心，然而最近一個時期以來，從佛山到蕪湖再到上海，先后有17個城市在樓市調控上搞“小動作”，地方試探中央的調控決心，但“土政策”一出都被叫停。如果說此前中央有關樓市調控目標的表述多少還給人不同的想象空間的話，那么溫總理的此番講話，則是第一次明確亮出了中央的調控目標，那就是“合理房價”有了衡量標準或參照系，那就是“與居民的收入相適應，與投入和合理的利潤相匹配”。
總理此話一出，“房價收入比”一時間成為社會熱議的話題。
關于合理房價的標準，聯合國制定的標準是正常的房價與家庭年收入比為3：1；世界銀行的標準是5：1。即便按照國際上通常的理解，合理的房價收入比應該在4～6之間。也就是說，合理房價應該是一個家庭工作6年可以購買一套中等面積的住房。這樣，我們就可以大約估算出全國部分城市的“總理房價”以及房價收入比來。
下表是參考和訊網相關數據，以城市典型的3口之家、夫妻二人工薪，購買90平方米住房、房價收入比6：1為標準，則：
（1）可以推算幾個重點城市大致的“總理房價”；
（2）根據中國指數研究院發布的2011年12月百城房價指數的城市樣本平均房價，可以推算2011年末8個代表性城市房價收入比。
即：“總理房價”＝（某城市人均可支配收入×2人×6）÷90
房價收入比＝〔（某地某一時期房屋均價×90）÷家庭年可支配收入〕：1
城市 |
人均年可支配收入（元） | 家庭年可支配收入（元） | “總理房價”（元∕平米） | 2011年12月平均房價 | 90平米房屋總價（元） | 房價收入比 | |
北京 | 32903 | 65806 | 4387 | 22869 | 2058210 | 31.27：1 |
廣州 | 34300 | 68600 | 4573 | 15194 | 1367460 | 19.93：1 |
深圳 | 36500 | 73000 | 4867 | 25499 | 2294910 | 31.43：1 |
上海 | 36230 | 72460 | 4831 | 23456 | 2111040 | 29.13：1 |
重慶 | 20249 | 40498 | 2700 | 6359 | 572310 | 14.13：1 |
青島 | 27926 | 55852 | 3723 | 9672 | 870480 | 15.58：1 |
沈陽 | 23320 | 46640 | 3109 | 6450 | 580500 | 12.45：1 |
大連 | 24300 | 48600 | 3240 | 11663 | 1049670 | 21.60：1 |
武漢 | 23720 | 47440 | 3162 | 6377 | 573930 | 12.10：1 |
如何理解和判斷“房價回歸合理價位”？無疑是這一年多來社會公眾以及地產業人士普遍關心的一個問題。這一次，溫總理對“合理房價”給出了一個相對明確的標準：“房價要與居民的收入相適應，房價要與投入和合理的利潤相匹配”。顯然，從目前各地的“房價收入比”來看，樓市繼續實施嚴厲調控的空間依然巨大。至于溫總理說“房價還遠遠沒有回到合理價位”，這句話一方面表明了樓市調控任重道遠，至少短期內不會取消；另一方面也是暗示，那些市場泡沫比較大的城市，房價必須下降相當的幅度。
此番溫總理答記者問的“這兩年房地產調控在艱難中看到的一點曙光”的說法，道出了樓市調控的艱難；總理說房價應該“與居民的收入相適應”，第一次由政府首腦給出了“合理房價”的判斷標準，人們可以看到中央的調控目標更為清晰；總理還說“遠遠沒有回歸合理價位”，則再一次表明了中央調控的目標和決心，同時也讓公眾多了幾分中央打破“房價越調越高”的樓市怪圈的信心，也有對蠢蠢欲動的地方政府“如果放松將前功盡棄”的嚴厲警告。
【作者簡介】涂山青，資深房地產策劃人/培訓專家。中國房地產培訓協會高級顧問，清華大學總裁班、浙江大學總裁班教練，住建部《城市開發》雜志特邀撰稿人，中國房地產業培訓中心專家團成員，全國高企委職業教育專業委員會（NCZY）特聘專家。全球500強華人講師，總裁網金牌講師，2010中國品牌講師。中國房地產培訓網、中國房地產人才網、中國管理培訓網、中國培訓網、中國營銷咨詢網、廣東培訓網、培訓在線等多家機構高級顧問∕培訓專家。Tel：13627106979；QQ：2437587185；E-mail：Blog：
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