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困境3：引導庫存商品房進入住房租賃市場？

發展住房租賃市場，引導庫存商品房轉化為租賃市場房源，是本次“六條措施”提出的一個新思路。住房租賃市場是我國住房供應體系的重要組成部分，需要大力發展。政府希望鼓勵個人和機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業。從節約社會資源、激活房地產市場的角度看，這確實是一個很好的方向，可以作為地方政府去庫存的一個政策著力點。問題是目前中國房價畸高而房屋租賃回報率普遍過低。大量的調查數據表明，住宅市場靜態租金回報率僅2%左右。北京某機構調查全國數十個城市樣本，2014年僅武漢、成都的回報率剛過3%。因此，很難想象，在三四城市房屋升值前景并不樂觀而房屋租賃回報水平又如此之低的情況下，這一政策能很好地刺激社會資本買房轉租。

另外一個方面，三四線城市因為經濟發展水平低，現代服務業發展水平也不高，外來人口流入有限，房屋租賃需求疲軟。靠發展房屋租賃市場發展去庫存不現實。

困境4：鼓勵開發商適當降房價？

從過去的經驗看，開發商主動降價的情況很少見，即便降價也多是屈于公司資金壓力或在外部競爭的壓力。開發商為什么不愿意降價？一是這些年地價畸高，而且材料和用工成本持續攀升，商品房的利潤空間不斷被壓縮。開發商普遍表示降無可降。近來有開發商接受媒體采訪，問及降房價時說“房價漲50％還虧錢，怎么降？”二是擔憂。開發商擔心降價引發市場恐慌，市場反而更加低迷，同時擔心老業主反彈。三是地方政府不愿意。地方政府其實是房地產的最大受益者。這也是長期以來地方政府明里暗地促推房價上漲的原因。降價影響地方涉房稅費收入。2014年以來房地產市場低迷，三四五線城市商品房銷售不暢，政府賣地收入大幅減少，很多地方財政難以為繼。發展到2015年，已有一些地方甚至開不出公務員和教師的工資。在這樣的情形下，只要房地產還有“活下去”的可能，地方政府是不愿意甚至是阻擾開發商降房價的。

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（本文是應住建部中房協《城市開發》雜志社的邀請撰寫的。載《城市開發》2016年第1期）

【作者簡介】涂山青，資深房地產策劃人/培訓專家。北京大學、清華大學、浙江大學總裁班教練，住建部《城市開發》雜志特邀撰稿人，中國房地產培訓協會高級顧問，中國房地產業培訓中心專家團成員，全國高企委職業教育專業委員會（NCZY）特聘專家。全球500強華人講師，總裁網金牌講師，2010中國品牌講師。中國房地產培訓網、中國房地產人才網、中國管理培訓網、中國培訓網、中國營銷咨詢網、廣東培訓網、聚成機構等多家機構高級顧問∕培訓專家。Tel：15501144505，13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.com