文∕涂山青
樓市去庫存,面臨四大現實困境
在新一輪救市歷時一年多樓市仍無根本好轉、庫存繼續攀升的情況下,12月召開的中央經濟工作會議,集中開出了六條去庫存“藥方”。分別是:推進農民工市民化;加快戶籍制度改革,允許農民工在就業地落戶;建立公租房制度,將公租房擴大到非戶籍人口;發展住房租賃市場,引導庫存商品房進入住房租賃市場;鼓勵開發商適當降房價;取消各種不合理的限購措施。可以看出,“六條措施”打出了去庫存的組合拳。措施的前四條,著力于從制度上掃清新市民購房障礙,加快推動制度層面(如戶籍制度等)深化改革。
樓市經過2015年的進一步分化,一線城市和部分二線城市加速回暖甚至出現局部瘋狂,去庫存的重點主要在經濟相對落后、缺乏人口吸引力的三四線城市和縣城。深入分析,“六條措施”能否有效去庫存,至少需要突破現實中的以下四大困境:
困境1:農民市民化和城市落戶買房?
理論上講,通過提高戶籍人口城鎮化率和深化住房制度改革,讓農民工市民化,確實可以擴大房地產有效需求,但指望農民工成為消化庫存、穩定房地產市場的主要力量,恐怕很難。一是戶籍制度改革是一個龐大而復雜的社會系統工程,目前有些省份出臺的相關政策目前還只是方向性的,缺乏可操作性的實施細則。政策的落地也有一個過程。遠水不解近渴。二是農民工的住房購買能力。據國家統計局發布的數據,2015年1至11月全國商品住宅銷售均價為 6513 元/平方米。這也基本上是中西部地區三四線城市目前的房價水平。按照一套房90平方米估算,加上稅費、裝修等費用,總負擔在50多萬元,逼近60萬元。而據國務院農民工工作領導小組辦公室2015年2月發布的數據,外出農民工月平均收入2864元。熟悉農村和農民的都知道,一般農村家庭一年的收入,扣除日常生活開支、子女教育費用、醫療和人情往來(中國廣大農村人情風盛行),所剩無幾。如果平均一個農民工家庭有2人工作,其年家庭收入約為5萬元,房價收入比在10倍以上。再說,即便是部分農民工有意愿在城市購房,房貸怎么解決?農民工拿不出穩定收入證明,也無財產抵押,無公積金戶頭,銀行貸款存在障礙。除極少數爆發起來的農戶,普通農家要想在城里買房,是一個夢想。三是農民工的購房意愿。如果制度上沒有很好地解決農民工在城市的就業機會、醫療、子女教育、養老等問題,農民工恐怕并不愿意放棄農村宅基地、承包地、自留地和農村生活相對低成本等的“農村紅利”。因為中國農民的傳統觀念中,故土難離。土地就是命根子。
因此,寄希望于農民工買房以實現去庫存,即使可以去化極少部分庫存,也難以發揮實質性的影響,很難真正解決去庫存難題。
困境2:把農民工納入公租房對象,擴大公租房范圍?
完善公租房制度,把農民工納入公租房范圍,是本次中央經濟工作會議提出的去庫存“六條措施”中得人心的一大亮點,具有消除戶籍歧視和身份歧視的社會公平意義。然而,這項政策的障礙主要表現在:一是城市現有公租房總量有限,在很多城市低收入家庭都需要排隊等候的情況,這一政策惠及到農民工頭上,恐怕需要假以時日。二是即便政策已不存在障礙,但同樣也有一個落地的時間問題。
(未完待續)
(本文是應住建部中房協《城市開發》雜志社的邀請撰寫的。載《城市開發》2016年第1期)
【作者簡介】涂山青,資深房地產策劃人/培訓專家。北京大學、清華大學、浙江大學總裁班教練,住建部《城市開發》雜志特邀撰稿人,中國房地產培訓協會高級顧問,中國房地產業培訓中心專家團成員,全國高企委職業教育專業委員會(NCZY)特聘專家。全球500強華人講師,總裁網金牌講師,2010中國品牌講師。中國房地產培訓網、中國房地產人才網、中國管理培訓網、中國培訓網、中國營銷咨詢網、廣東培訓網、聚成機構等多家機構高級顧問∕培訓專家。Tel:15501144505,13627106979;QQ:2437587185;E-mail:realet_tsq@foxmail.com