中國城市住房商品化從上世紀80年代后期開始，城市住房價格從1987年的每平方米408.18元大幅上漲到2006年的3366.79元，年均增長4.94個百分點，扣除通貨膨脹因素后，實際房價年均增長2.14個百分點。　　房價的上漲成了中國政府和民眾所關心的大事。有些人認為房價的上漲是由投機所引起的，政府也時常調控房地產市場。比如，新房在兩年之內不允許轉售，否則將會對房主征收交易金額5%的營業稅作為罰金。這里我要指出，市場的供求關系是決定中國城市住房價格的主要因素。　　與之前關于教育和醫療服務供求的兩篇文章相同，本文假定城市的住房需求量q(以城市人均住宅建筑面積衡量)由它的實際價格p(每平方米商品房銷售價格)和實際人均收入y(城鎮居民人均可支配收入)決定，可用一方程表示。同時，供給量q由實際價格p和實際建筑成本c(建筑材料工業品出廠價格指數)決定，可用另一方程表示。我們在上面的方程組中采用的都是實際變量，即對名義變量扣除了通貨膨脹的影響。以1978年的城鎮居民消費者價格定基指數(CPI)為1，2006年該指數達到了5.1。將名義價格和收入除以該指數，即得到了以1978年的價格水平衡量的實際價格和實際收入。同樣，我們使用以1986年為1的建筑材料價格定基指數除以該CPI定基指數，即得到了建材價格的相對指數。當然，建筑成本還由土地價格、建筑行業工資等因素共同決定，但限于數據不足，我們在建筑成本c中暫未考慮這些指標。　　我們對上述聯立方程組求解，得到決定城市住房價格p的第三方程，因素是實際人均收入y和實際建筑成本c。用1987年至2006年的年度數據來估計了這個方程，得到y和c對p的影響。　　下圖對實際價格p和通過第三方程估計所得的價格p*進行了比較。從圖表上半部分中可以看出，供求關系是決定城市住房價格的主要因素。　　進一步我們使用價格的局部調整模型對實際住房價格的變化進行分析，該模型假定實際價格p每年的變化等于通過第三方程估計所得的價格p*與上一年價格的差值的一部分。我們估計了這個決定p每年的變化的方程。圖表下半部分比較了實際價格變化與該方程所估計的價格變化。結果顯示，我們的理論也可以很好地預測城市住房價格的年度變化。　　回到城市住房需求方程，我們用1987年至2006年的年度數據進行估計可以得到收入彈性的估計值0.705和價格彈性的估計值-0.246。根據上世紀30年代的數據，得到北京和上海的住房需求收入彈性的估計值分別是0.940和0.714，這和我們本文所得到的收入彈性非常接近(參見鄒至莊《中國經濟轉型》，第九章)。　　當前我們的研究(和王亞南經濟研究院牛霖琳的合作課題)表明，盡管投機因素的影響可能存在，但是供求關系可以從整體上解釋從1987年到2006年中國城市住房需求量和價格的年度變化。　　如果過去中國城市住房價格的上漲主要是源于收入的增長而非投機，我們就可以得出一個結論：截至2006年我們的樣本期間，沒有發生全國性的城鎮房地產市場泡沫。這一結論適用于中國城鎮住房的整體層面，但并不排除一定時期內個別城市出現了房地產市場泡沫。　　房價什么時候能穩定?　　樓盤實質降價、政策利好作用發酵、積壓的剛需釋放，成為這一輪好行情的三大推動器。在抄底的呼聲中，沉寂多時的售樓部再次車水馬龍，不少開發商聲言：“收獲歷史同期最好業績”!前4個月武漢商品房賣了3.5萬套，接近去年全年成交的67%，不得不讓人感嘆需求之旺盛，樓市之多變。　　然而，并非所有人都在享用這一盛宴，幾家歡喜幾家愁，冰火兩重天的遭遇比比皆是。不光是片區之間遭遇不同，即便是一些熱銷板塊，也有日銷10套和月銷10套之別。降價果敢決絕的片區，如光谷、南湖、徐東，當前售價與最高時期相差千元以上，大幅降價之后，配套差點、房子密點、綠化少點，在買房人眼里，這些小毛病似乎“也能忍受”，性價比陡然拔高，觀望已久的買房人下手之快讓售樓小姐都感到意外。　　房子好賣，市場漲價呼聲不小，從營銷策略和心理學的角度看，對一些熱銷項目，小幅漲價的效果要好于一分不漲，觸底反彈的字眼讓開發商眼熱，讓買房人心驚，但從市場運行的實際看，大幅漲價的時刻遠未到來。與此同時，也還沒有哪一個地段讓人有“觸底”的印象，因為屢屢出現的“超低震撼價格”、“清盤價”、“特價保留單元”，不斷突破區域的價格極限，沒有最低只有更低，價格數字標尺一低再低，讓人無法認同底部到來的基本判斷。　　據春交會調查問卷統計顯示，大部分市民希望購買的城區房價在6000元/平方米以下，這是普通消費者的心理底線。從今年開始，武漢的很多高價地塊陸續進入開發銷售周期，尤其是城區大盤的走勢，能否穩定將對整個市場走勢起到決定性作用。五一前后，武漢樓市迎來推盤高峰，整個4月多達40多個項目有廣告投放，其中多以存量房為主，新盤很少，消化庫存成為開發商的第一選擇，特別是手頭還有開發用地或者盤量較大的項目，基本是敞開供應姿態。另外，很多沉寂兩三年的項目，紛紛推出同一地塊的后期產品，成本優勢明顯，大多成為所在區域的價格“殺手”，爭搶客戶能力不容忽視。　　中國股市暴跌超過70%，散戶財富縮水平均超過6成，但“大小非”成本之低超出想象，股市暴跌過程中“大小非”依舊瘋狂減持奪路而逃。樓市也有很多這樣的“大小非”，他們拿地時間久遠，價格無法精確考證，對于這些減持的樓市“大小非”而言，以現在價格拋售依然利潤豐厚，短期內，只有等他們“減持”完畢，樓市才有可能全面走穩。　　最好的年代，也是最壞的年代。經濟前景不明，讓所有人心有余悸，而樓市當前的多變格局，何嘗不是買房的最好時期，開發商出于各種原因的分歧，對樓市前景看法不同，讓樓市價格多極化，統一的價格聯盟一擊即破，買房人淘寶機會來臨。　　無論如何，房地產開發利潤逐步下降，最終摘去“暴利行業”的帽子是大勢所趨。城市化進程加速、持續降息引發資產通脹、居民收入持續增長、城市基建大規模展開，任何一條都對樓市有支撐作用。但無論如何，房地產只是國民經濟的一部分，而全球經濟疲軟的次生災害，不能不影響到購房者的信心和荷包。市場全面穩定只有寄希望經濟發展穩一點，政府稅費降一點，企業房價降一點。 　通脹再來也難扭房價頹勢 　　目前不少國家將利率降到歷史最低水平，中國的利率水平也接近于1990年以來的最低點。考慮到上輪全球因各國的低利率政策，導致普遍的高通脹和資產價格上漲，如果通脹在中國重現，是否會導致中國房價再度大幅上漲?　　筆者看來，通脹與房價的關系比較復雜，二者不存在同漲同跌的規律和普遍現象。　　房價收入比是主因　　決定房價漲跌的基本因素是房價收入比。大多數人是否購買房產的決定，一定是建立在自己的收入水平之上。世界銀行認為發達國家正常的房價收入比一般在1.8～5.5之間，而發展中國家合理的房價收入比則在3～6之間。　　美國1972年至2000年長期平均房價收入比僅為3.17倍，英國同期為3.73倍。作為中國房改標志性文件之一的國發[1998]23號文件明確規定:停止住房實物分配后，房價收入比(即本地區一套建筑面積為60平方米的經濟適用住房的平均價格與雙職工家庭年平均工資之比)在4倍以上，且財政、單位原有住房建設資金可轉化為住房補貼的地區，可以對無房和住房面積未達到規定標準的職工實行住房補貼。可見6倍以下的房價收入比才是比較合理的。房價相對于家庭收入真的應該這么低嗎?　　實際上，5倍的房價收入比就已經是很高的水平。根據國家統計局2006年數據，目前人均可支配收入為11759.45元，非居住消費支出為7792.36元，則家庭可用于購房的凈收入，占總可支配收入的34%，假設居民將34%的收入用于購房(美國1974年8月《住宅與社區發展法案》第8條款“租金資助計劃”，其核心內容是，任何家庭用于住宅的支出不應超過家庭總收入的30%)。假如首付30%，其余向銀行申請貸款，長期平均貸款利率為6%(1991年4月以來，我國五年期以上貸款算術平均基準利率為8.92%，房貸利率按七折為6.24%)，貸款期限為20年、25年和30年三種，那么一套房產分別相當于27.06年、30.15年和33.24年的家庭總收入。　　而人一生的工作時間也就是在30年左右，而且積存30%的首付款，還要4.41年的時間。　　實際上，美國2006年4月房價收入比達4.5倍時，美國居民購買力就無力支撐，房價泡沫開始破滅，對全球經濟的消極影響目前仍未消除。　　中國的特殊國情使得中國的房價收入比有理由比一般標準高一些，但總體上講中國目前的房價收入比遠高于正常水平。因此中國未來相當長的時期內，樓市泡沫逐步破滅是個大趨勢，這不是通脹可以改變的。　　通脹未必提高收入水平　　從理論上講，溫和的通脹初期，企業產品或服務的價格將提高。同時，利率的上調一般落后于通脹率的上升，因此企業融資成本的增加也落后于企業收入的增加，企業的盈利將因此提高，社會工資水平將上升，這有利于增加住房的購買力，對房價的上漲有利。　　但發展成高通脹時，企業的經營環境反而會惡化。一是原材料價格的明顯上漲將增加生產成本;二是利率的提高將增加融資成本，特別是央行可能為防通脹而大幅提高利率;三是企業經營環境惡化后，部分企業會收縮業務或結束經營。無論是企業盈利的惡化，還是失業率的上升，都不利于收入水平的提高，也無法增加對住房的購買力。　　從中國的國情來看，十年前中國就結束了商品供不應求的時代，目前中國的主要出口對象，歐、美、日全部步入經濟衰退，中國的出口持續負增長。即使有通脹，也不大可能緩解中國產能過剩的局面，對居民的收入提高并無太大的提振作用。　　現在很多人把中國未婚青年對住房的需求說成是“剛性需求”，并將其視為中國房價的牢固支撐。其實居民的衣、食、行、通訊才是更基本、更剛性的需求，而醫療、教育等是更重要的需求。而購房作為絕大多數家族最大的支出，是最高層次的需求。因此購房款一定是在滿足這些支出之后的節余款。　　也許有人認為通脹導致必要消費支出的增加不值一提。但因中國文化傳統對房子的偏愛，導致中國絕大多數富人早就滿足了住房需求，正是中國富人的旺盛購買力才將中國房價收入比推到非常高的水平。目前可以支撐中國房價的只能是中低收入居民。并且富人占全社會人口的比例畢竟比較少，而房地產的供應量卻因前幾年投資的快速增長而將連續大幅增加，決定中國房價的只能是大多數人的收入水平。因此，通脹導致生活成本增加的因素不可忽視。　　通脹帶來的加息會抑制購房需求　　如果中國出現通脹，央行一定會加息。目前五年期以上貸款基準利率為5.94%，房貸利率按七折優惠是4.158%。假設貸款基準利率分別上升兩三個百分點，房貸利率將分別升至5.558%和6.258%，購房貸款利息成本將分別增加33.67%、50.51%。　　購買第二套以上住房，目前為6.534%。如基準利率上升兩三個百分點，20年總價60%的貸款，光利息就相當于房價的1.05倍和1.18倍。　　為銀行的貸款安全及中國房市的長期健康發展著想，中央放松對房產投機炒作限制的可能性不大。假如通脹，加息更會明顯抑制投資性購房需求。因此不僅不會有大量新增的投資性需求推動樓市上漲，而且開發商按前幾年持續增加的需求(包括較大比例的投資性需求)而開發的房產，還會因投資需求明顯減少而轉由自住性需求來消化，令市場承受更大的壓力。　　存款可以認為是無風險的投資方式，收益也是固定的。如中國出現通脹，存款利率也將增加，存款的吸引力會增加。而房產投資，即使不交營業稅、房產稅和個人所得稅，房屋租金收益率也未必高于存款利率，并且還要付出物業管理費(北方還有取暖費)等各種持有成本，空置不僅是個不確定性因素，還會降低租金收益率。即使在經濟持續兩位數增長的時期，中國各主要城市也經常出現房租負增長的現象。　　高通脹甚至有可能推動房價下跌　　無論是原理，還是世界各地的實例，都不支持通脹來臨樓市走牛的觀點。　　中國有一個特殊國情，即在上世紀90年代房改之前，基本不存在房地產市場。房改結束后，相對于當時比較低的房價，相當多的人可以不通過銀行貸款，或僅貸很小一部分貸款就可購房。因此，對房貸利率并不敏感。在房價大漲之后，普通人全額購房已不大可能，絕大多數人都必須通過貸款購房。因此高通脹之下的高購房貸款利率不僅將壓制房價的上漲，還有可能推動房價的進一步下跌。　　另外，因房屋建造、銷售周期遠長于一般商品，因此房地產市場的價格漲跌趨勢會持續很長時間。從各國房價下跌周期來看，一旦下跌，平均將持續四五年，下跌30%以上。而中國樓市在上漲十年，漲幅近四五倍后，調整時間會更長。目前中國樓市調整只不過剛剛開始，價格跌幅非常有限，怎么可能因為可能到來的通脹就繼續走牛呢?