下半年中國房地產(chǎn)企業(yè)如何拓展融資渠道的看法。

    在短暫的銀行“錢荒”背景下，中國房地產(chǎn)行業(yè)總體影響雖不大，但“流動性趨緊”的趨勢又?jǐn)[在房地產(chǎn)企業(yè)面前，因此，各房地產(chǎn)企業(yè)要努力調(diào)整融資規(guī)模與入市產(chǎn)品類型、降低融資成本、夯實資金鏈、優(yōu)化自身財務(wù)結(jié)構(gòu)、加快周轉(zhuǎn)速度，積極應(yīng)對下半年的“融資寒潮”。

    房價虛高較難改變

    本輪所謂的銀行“錢荒”令房地產(chǎn)市場基本面起了明顯變化，也真實的席卷整個金融市場，引發(fā)A股暴跌擊穿2000點，多只地產(chǎn)股跌停。而作為資金密集型行業(yè)、同時又同股市和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)的房地產(chǎn)行業(yè)，樓市崩盤、房價大跌、房企死亡、房地產(chǎn)泡沫破裂、看空樓市的言論也隨之而來。

    “但房價居高不下目前是較難控制下跌。政府要想真正調(diào)控房價，就要先調(diào)控地價，但地價卻是地方政府的重要命根之一，所以控制樓價下跌較難。”朱博士表示。

     2013年7月出爐的《2013年6月份典型城市土地成交報告》指出，6月10個典型城市土地成交建筑面積為2557萬平方米，環(huán)比增長15.1%，同比增長39%，基本接近今年1月份的年內(nèi)最高點。10個典型城市為，北京、上海、廣州、深圳、天津、大連、杭州、南京、青島和南昌。

    6月，10個典型城市土地出讓金收入為592億元，環(huán)比（與上月相比）下降11.6%，同比（與上年同期相比）增長高達(dá)。

    今年上半年十城賣地收入暴漲160.3%，說明地方政府依靠土地收入的模式?jīng)]有多大改變，導(dǎo)致房價上漲的情況也不會有多大改變。這對于剛需性的群體來說，買房難的局面也較難改變。朱博士認(rèn)為。
從全國整體市場來看，由于國五條落實力度較弱，大部分城市市場依然延續(xù)之前的勢頭，雖然漲幅放緩，但上漲趨勢未變，房價依然處于慣性上漲。

    目前多數(shù)房企走勢平穩(wěn)

    資料顯示，2013年上半年，銷售金額和面積分別居于首位的是萬科和恒大。

    萬科上半年銷售金額達(dá)到830億元，同比增幅為33%，銷售面積為721萬平方米，同比增長18%。

    而恒大銷售面積729萬平方米，同比增加26%，銷售金額為482億元，同比增加38%。

    業(yè)績前十位的房企中包括了萬科、保利、中海、恒大在內(nèi)的這十家大型企業(yè)。其中僅有綠地、保利、中海及萬達(dá)的銷售均價較去年同期基本持平或小幅下降，跌幅僅在4%以內(nèi)，其余房企售價均為上揚之勢。

   由于從上述各大房企紛紛發(fā)布的上半年業(yè)績表來看，業(yè)績前十的房企中超過半數(shù)銷售均價呈上漲之勢，因此目前多數(shù)房企資金鏈較牢固。這也說明大多數(shù)房企都具有豐厚的儲備資金，抵抗力強(qiáng)，可堅持一兩年；另外當(dāng)前是“錢慌” 而不是真正意義上的“錢荒”，錢被注入在高杠桿的資金池中暫無法讓實體經(jīng)濟(jì)受益，市場總體上并不是真正缺錢，因此目前房地產(chǎn)企業(yè)資金面較好，足以維持市場在未來數(shù)月間的平穩(wěn)走勢。

    下半年要積極主動安全度過融資寒潮

    “但是下半年總體融資環(huán)境的趨緊”。2013年1- 6月，標(biāo)桿房企共計獲取108宗土地，萬科卻也表示，現(xiàn)在資金安全要緊，“一分錢要掰成兩半花”。

    由于宏觀經(jīng)濟(jì)面臨的不確定性增強(qiáng)，二季度宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)明顯的回落征兆，隨著Q E3（第三輪量化寬松政策）政策的退出以及美國經(jīng)濟(jì)的回暖，將導(dǎo)致資金大量回流美國。考慮到政府對金融機(jī)構(gòu)去杠桿的強(qiáng)硬決心，預(yù)計下半年貨幣政策寬松的幅度將非常有限，如果美國、歐洲在下半年相繼收緊貨幣政策的話，則國內(nèi)將適度跟進(jìn)，流動性緊張的格局恐將延續(xù)。“因此下半年房企融資的大環(huán)境將大不如前。下半年房企要積極應(yīng)對融資寒潮”朱耿洲博士明確表示。

    下半年國內(nèi)外資金面的收緊意味著下半年融資的成本將明顯提升。因此從長遠(yuǎn)來看，尤其是進(jìn)入下半年，一些房地產(chǎn)企業(yè)則要積極拓展融資渠道，雖然民間融資、信托、私募、外資融資等成本較高，但至少可以成為下半年應(yīng)對錢荒的主要渠道與方法。也可以趁融資窗口期擴(kuò)大海外融資規(guī)模，優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu)；可以開始加快產(chǎn)品周轉(zhuǎn)速度，甚至加快地王項目的入市步伐；也可調(diào)整入市產(chǎn)品類型，加大商業(yè)項目入市比例，調(diào)整銷售策略，加快銷售進(jìn)度，回籠資金，靈活把握現(xiàn)金流。

    而對于部分大型的有條件和實力的房地產(chǎn)企業(yè)，為應(yīng)對國內(nèi)融資政策多變帶來的風(fēng)險，要開始打造“雙平臺”，也即在境內(nèi)境外分別打造一個上市公司平臺，為企業(yè)發(fā)展在融資渠道上上一個“雙保險”。

    下半年在宏觀經(jīng)濟(jì)增長不明朗和“錢荒”后遺癥下，房地產(chǎn)業(yè)肯定會出現(xiàn)局部暫時低迷的情況，部分房企出現(xiàn)融資困難、資金緊張的局面，甚至于面臨新一輪洗牌。但只要提前作出融資規(guī)劃，掌握適當(dāng)?shù)娜谫Y方法，“融資寒潮”是不難度過的。