宏觀調控下開發(fā)商應改善融資結構—朱耿洲10月15日為清華房地產總裁班講學 繼前一天（10月14日）在重慶為復旦大學房地產總裁班講學后，10月15、16日，著名房地產融資策劃專家朱耿洲博士又急飛深圳，為清華大學深圳研究生院舉辦的房地產企業(yè)總裁班，再次更詳細的講述了當前宏觀調控形勢下，及今后相當長時間內，我國房地產企業(yè)的融資渠道及100多種實用融資方法、融資策劃思路與資本運作觀念。100多位來自廣東及全國房地產開發(fā)及相關企業(yè)參加了兩天的學習。 清華大學深圳研究生院以提升房企創(chuàng)新能力、發(fā)展水平、融資技術、核心競爭力，及與國際房地產金融接軌而健康發(fā)展為宗旨，每年舉辦房地產企業(yè)總裁班，已在業(yè)內產生較大影響，受訓企業(yè)已遍及全國各主要房地產及相關企業(yè)，為中國房地產事業(yè)的健康發(fā)展作出了有力的貢獻。 朱耿洲博士作為國內知名房地產融資策劃專家，被邀擔任上述房地產企業(yè)總裁班《融資的渠道與方法》課程模塊的唯一主講，朱博士的課程全面、系統(tǒng)、實用，均受到學員的充分肯定與歡迎，認為朱博士的房地產融資策劃課程是當前房地產金融課程體系中不可多得的實戰(zhàn)型課程。 朱耿洲博士在兩天的講學中，公開、客觀的分析了當前國家房產調控政策的利弊，給出了房地產企業(yè)在歷經調控洗禮后的應持的態(tài)度與對策，尤其是如何在各種不利或有利的形勢下，始終保持資金血液的新鮮與充足，使企業(yè)立于不敗之地。 朱博士認為：當前全國大多數房地產業(yè)面臨的主要是資金短缺方面的困難。國際上歐美經濟飄搖，國內銀根收緊，房地產信托產品也在緊縮，民間資本利率趨高，15-20%的年利率已經算是低資金成本了； 而且隨著以限購、限貸、限價、限外為代表的宏觀調控不斷前行 ，房地產行業(yè)不景氣的情況也在加速，包括銷售不暢等問題。截至8月底，房地產行業(yè)景氣指數及銷售價格指數分別回落到101.12和97.74,分別為自2009年9月和2009年3月以來的最低點，房地產行業(yè)目前仍處于探底的過程 。。。 因此，朱博士認為：房地產企業(yè)一定要廣開財源，調整融資結構、拉大直接融資與間接融資的比例，甚至于要調整經營思路與經營策略。比如春節(jié)前后，可以理性定價、強化銷售，以快速去庫存 ，增加現金流，準備“過冬”。 對于未來房地產的發(fā)展，朱博士認為，房地產開發(fā)企業(yè)主要工作應放在建立與企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展相適應的“房地產企業(yè)融資戰(zhàn)略”上，提前做好融資規(guī)劃，拓寬融資渠道與融資方式，尋求更廣泛的資金來源。同時，還要不斷提升創(chuàng)新能力、改良商業(yè)模式 。“低地價、大規(guī)模、性價比高”模式可能已經不適合全國的擴張戰(zhàn)略了；房地產開發(fā)企業(yè)也要進一步強化品牌意識，從“品質地產”到“品牌地產”。 朱博士還現場解答了多個地產企業(yè)學員的包括以融資方法、融資戰(zhàn)略為主的企業(yè)發(fā)展中存在的各種難題和問題，進行了現場互動，使課程氣氛不斷達到高潮。 對于有學員問及關于非房地產企業(yè)涉足房地產是否合適等問題，資料顯示：國慶節(jié)前后，杉杉、五糧液、地奧、長虹、國美、阿里巴巴等一系列“非本行房企”卻在樓市低迷期嶄露頭角，這些在服裝、礦產、醫(yī)療、食品、電器、IT等行業(yè)的“大腕”紛紛進軍地產行業(yè)，據不完全統(tǒng)計，此間在房地產領域亮相的行外資金超過500億元。 由此，朱博士說：任何企業(yè)，盡量走專業(yè)化道路，不要太多元。只有專一，才有持續(xù)的品牌與市場。那種無視企業(yè)規(guī)模、自有資金、盲目擴張的行為，實質是上一種短視行為，有可能因一個與主業(yè)無關的項目的不良投入與恣意發(fā)展，會成為壓死全企業(yè)的“最后一根稻草”。 有學員問及房地產企業(yè)參與保障房建設的前景等事宜，朱博士認為：國務院辦公廳制定下發(fā)了《國務院辦公廳關于保障性安居工程建設和管理的指導意見》，出臺了五大新政策，從土地供應、增加政府投入、規(guī)范利用企業(yè)債券融資、加大信貸支持以及落實稅費減免政策方面，來確保保障房建設和順利推進。《意見》明確指出，到“十二五”期末，全國保障性住房覆蓋面要達到 20%左右，力爭使城鎮(zhèn)中等偏下和低收入家庭住房困難問題得到基本解決 ，外來務工人員居住條件得到明顯改善。因此，“投入保障房建設大有可為的。”朱博士說。 對于有學員問，是繼續(xù)在一線城市“掘金”，還是在二、三線城市發(fā)展？ 朱博士認為：早在幾年以前，很多開發(fā)商們就已經意識到了二、三線城市相比一線城市具有更多的優(yōu)勢，比如政府的扶持政策多、土地成本較低、拿地的容易程度高、產品競爭不激烈、剛性需求大、市場潛在需求旺盛。 因此，“從成本及剛性需求上來講，二、三線城市相比一線城市更適合中小房地產企業(yè)異地拓展。”朱博士說。 也有學員問及房地產企業(yè)如何利用民間資本？朱博士認為：作為一種直接融資渠道，中國大量的、總量約10萬億的民間資本肯定是房地產企業(yè)可以借用的重要融資來源。但要考慮國家相關的金融政策、當地的民間借貸利率、企業(yè)的自有資金、企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃等問題。不要臨時抱佛腳，不可盲目借貸，甚至不要涉及非法集資。 兩天的課程，厘清了學員對于當前房地產業(yè)發(fā)展前景的迷惘與誤區(qū)，也使學員系統(tǒng)的掌握到關于房地產企業(yè)全面、實戰(zhàn)、實用的融資渠道與方法。學員們說：朱博士的課程讓我們做房地產業(yè)更有方法、更有信心了。 （本期也是中國資本策劃研究院“融資策劃36計”全國大巡講總第410期）