客戶：清華大學深圳研究生院《清華大學實戰型房地產總裁高級研修班》 地點：廣東省 - 深圳 時間：2014/3/8 0:00:00 中小房企應努力打造區域市場競爭力——朱耿洲在清華房地產總裁班講學實錄 北京兩會對中國房地產行業有哪些利好指導政策？房地產企業如何應對當前經濟疲軟趨勢、全力打造區域市場競爭力?房企如何更好的拓展融資渠道？2014年3月8、9日，中國資本策劃研究院（CCP）院長、房地產融資策劃專家朱耿洲博士受清華大學深圳研究生院之邀，在深圳為《清華大學實戰型房地產總裁高級研修班》講授兩天“房地產融資策劃（渠道與方法）”實戰課程，針對上述問題進行了全面系統闡述，與課100多位廣東及國內知名房企管理高層受益。 房地產業宏觀政策趨好，有利于中小房企打造區域市場競爭力 “從李克強總理的《政府工作報告》中可以看出，今年國家對房地產業的調控政策整體是利好，有利于房地產行業健康發展。”朱耿洲博士在課程開篇中就直接、客觀解讀了課前學員特別關注的北京兩會對中國房地產行業的指導政策和利好信息。 國務院總理李克強在3月5日召開的第十二屆全國人大二次會議上作的《政府工作報告》中有多處提及房地產相關產業。“這對于房地產開發及相關產業鏈上的企業來講，既是一種新形勢下的指導政策、也是使房地產業如何走出困境、應對過去的一段時間里資金面從緊形勢的方向標。”朱博士明確指出。 朱耿洲博士認為，《政府工作報告》將今年經濟增長目標設定在7.5%，關鍵就在于：這其實仍是一個較高標準，因此與之相應的支柱性房地產業的投資增速，也應保持在18%左右甚至更高，也就是說今年房地產行業受政府擠壓不會太大，房地產行業仍可大施拳腳！ 報告中首次提出了針對不同城市情況分類調控，沒有以往全局性、大規模的“一刀切”式的房地產調控。“這說明國家對樓市調控更加市場化，調控回歸正常化。直接好處是各個城市可以結合據實出臺措施不同甚至完全相反的調控措施，獨立自主地使用調控權，這很明顯有利于中小房企走出困境、努力打造區域市場競爭力。”朱博士認為。 報告中提出了“三個1億人”，即促進約1億農業轉移人口落戶城鎮，改造約1億人居住的城鎮棚戶區和城中村，引導約1億人在中西部地區就近城鎮化……有序推進農業轉移人口市民化。“房地產業可以在城鎮住房問題上大做文章，而這種需求總量增長本身是巨大的，是看得見的，簡單地說就是3億人口的城鎮化住房需求給未來房地產行業發展提供了有力市場空間與信心支撐，這也是當前房地產行業的歷史性機遇。抓住了這次機遇，中小房企區域市場競爭力將得到較大提升。”朱耿洲博士說。 與課學員也都非常認同朱博士的點撥，認為此次總理的報告指明了房地產開發企業發展方向，對房地產行業健康穩定發展具有至關重要的作用。 雖然未來形勢大好，但中小房企如何面對當前“錢好緊、錢好貴”局面？朱耿洲博士果斷支招：“特別是投資三、四線地區，有庫存房應抓緊促銷出貨，減庫存回現金、備足糧草，在市場拓展上采取以守為主，切忌異地貿然上項目。應充分發揮熟悉本地市場及投資需求之優勢，利用本地人脈、地利精耕細作，以差異化打造區域市場競爭力。” 多元化融資渠道拓展房地產資金來源 課堂上，朱耿洲博士就房地產及相關行業的36種主要融資渠道、100多種實用融資方法逐一進行解讀，并引導學員參與研討，通過多種案例，分析各種融資方法的實際運用過程。 在研討與解析過程中，朱耿洲博士強調：房地產行業必須多元化拓展融資渠道，創新優化融資模式，以差異化打造區域市場競爭力。 房地產業是一個資金高度密集性行業，開發一個房地產項目需要大量的資金。如果不借助于各種融資手段，開發企業將寸步難行。一般而言，最適合中小房地產企業的融資渠道有民間融資方式、委托貸款、固定回報投資、與各類相關聯上下游企業合作開發、互助性擔保、建立中小房地產企業發展基金等。“目前中小房地產開發企業容易實現的方法除銀行貸款外主要有與大公司合作、民間融資兩種。”朱博士表示。 “尋求合作這種方法，是破解房企融資難的最直接、最常見、最有效也是最好的方法之一”朱博士說，比如與大企業合作，既能得到大企業部分資金支持，解決暫時的資金困難，又可以借助大企業的良好聲譽吸引購房者。只要合作成功，對中小企業來講是條融資捷徑。又比如與相關聯上下游企業合作開發，包括報業廣告、建筑業等合作，可以以未來的收益置換當下的所需資金。 民間融資是房地產業采用較多的渠道之一。目前有一部分民營企業手中掌握著較多資金，這些資金尋找不到良好的投資渠道和投資產品。由于房地產業的投資回報率相對較高，民營企業家們希望介入房地產領域。這正是中小房地產企業吸納民間資金的好時機。“但要規避好民間融資借貸的法律風險，不要誤入非法集資等歧途。”朱博士嚴肅指出。 在融資渠道多元化的建設上，除傳統的方法如自有資金、銀行貸款、客戶資金(預售回款)外，還有渠道如發債券、國內上市、到資本市場融資、海外上市、把公司重組起來到海外資本市場融資、吸收海外基金、施工企業墊資、以及房地產基金等。未來融資市場將出現產業投資基金、銀行信貸以及房地產信托三足鼎立之勢。“但如何降低融資成本，哪種融資工具的使用成本最低廉，是房地產企業考慮最多的問題。”朱耿洲博士認為。 朱耿洲博士最后指出：中小房地產企業能否成功融資，是生存的關鍵。小規模房企要善于規避企業風險，走兼并之路；中等規模房企要善于創新企業個性，培養專業能力；大規模房企要關于整合企業實力，接納各方資金。中小房地產企業既不應坐以待斃，也不能好高騖遠，而要堅持融資創新，探尋適合自己的融資方式，并依托自身資源和特點，擺脫過去對于銀行貸款的單一依賴，在大環境和宏觀調控下求生存、謀發展，努力打造區域市場競爭力！ 本期課程由清華大學深圳研究生院培訓學院主辦。 本期也是中國資本策劃研究院（CCP）“融資策劃36計”知識體系全國大巡講總第583期