客戶：浙江大學繼續教育學院海外合作培訓中心。“浙江大學國際房地產班總裁高級研修班” 地點：浙江省 - 杭州 時間：2013/7/27 0:00:00 房地產行業逐漸走向一個寡頭壟斷的行業 2013年7月27、28日，知名房地產融資策劃專家朱耿洲博士為“浙江大學國際房地產班總裁高級研修班”講學時，就當前日顯艱難的中小房地產企業如何提高融資能力與生存能力，發表了獨到的見解，給出了精辟的破解之道。浙江地區各房地產開發企業、投資公司、金融機構等房地產相關領域的董事長、總裁、正副總經理等高級管理人員和政府城建系統主管領導干部100多人參加了學習。 “目前房地產行業逐漸走向一個寡頭壟斷的行業。而巨頭下的中小房地產企業將生存艱難，有的甚至逐步退出房地產行業，未來3年內有30%左右的房企有可能被淘汰。因此，房企只有提高融資能力從而提高其生存能力！” 據《2013年上半年中國房地產企業銷售排行榜TOP50》顯示，全國TOP10企業市場銷售金額占全國為15.21%，較上年增加了2.45個百分點，面積從9.10%上升至9.85%！而據中國房協預計，未來3年內至少有30%房企被淘汰，企業總數將由目前約5萬家減至3.5萬家！“表明房地產行業集中度已越來越高，房地產行業逐漸走向一個寡頭壟斷的行業。房企融資能力將決定其生存能力！”朱耿洲博士在講學中分析說。 房地產業務退潮或將涌現 朱耿洲博士指出，自實現嚴緊的房地產調控政策以來，多家非房地產主營的上市公司宣布退出房地產市場。而且由于下半年的融資窗口可能會進一步收緊，中小企業的融資成本會進一步上升，融資也將更為困難。而這對實力較為薄弱的中小房企或相關企業的房地產業務而言，脫離房地產市場的情景也就會不斷上演。 ――7月上旬，在地產業摸打滾爬達七年之久的云南白藥逃離了地產領域，其子公司云南白藥置業有限公司的全部股權轉讓給四川藍光和駿實業股份有限公司，轉讓價6.4億元。 ――與此同時，上海新梅、萬方地產、萬好萬家、綠景地產等企業在不同程度上剝離地產業務。 ――據不完全統計，在半年時間里，退出房地產業務的中小型房企或非主業房企超過6家。 ――A股市場也表現強勁。A股市場中的中小型房企也逐漸淡化房地產業務直至完全退出市場的則有20多家。 ――北京市住建委年初公布的數據顯示，共288家房地產開發企業的資質被注銷，其中266家房企因為資質證書有效期滿但未申請延續。而非主營房地產業務的上市公司剝離房地產業務的企業為數更多。 朱博士認為：由于樓市調控可能還會更加嚴厲，企業又受限于地產業務虧損，以及現金流、融資渠道、去化速度、土地儲備、競爭壓力等問題，實力較為薄弱的中小房企或相關企業的房地產業務，還會繼續脫離房地產市場。 多種融資模式可以借鑒 朱博士指出：以商業地產為例，多個企業的地產融資模式是可以參考與借鑒的。 1、商業地產龍頭企業－萬達模式：快速建設+自有資金+銷（預）售回款+經營性抵押貸款+銀行融資 據了解：萬達用最少的資金、最快的建設速度，以銷售商鋪的模式快速回籠資金。萬達資金來源包括企業自有資金、銀行融資、預售回款，其中，預售回款占大頭，基本可以回籠開發資金。 最近一年多，萬達集團在國內保持每年約建設20個萬達廣場的節奏，同時連續簽約和開工了5個萬達文化旅游城，每個總投資額都在三四百億元。萬達一年要竣工20個萬達廣場，一個萬達廣場銀行抵押貸款十億八億沒問題，任何一年竣工物業抵押貸款獲得的現金流都相當于一次上市了。 資料顯示，萬達是國內最早嘗試經營性抵押貸款的企業；工商銀行、中國銀行、農業銀行三家總行和兩家股份銀行都與萬達有銀企合作協議，每家給萬達的授信高達幾十億。 銀行貸款、低價拿地，通過銷售物業和土地融資基本完成項目建設，商場開業之后的租金收入以及經營性抵押貸款，可以支持其完成后續建設和還貸，甚至成為下一個項目的啟動資金。 2、越秀地產模式：開發+商業運營+資本運作 (REIT s－房地產投資信托基金) 據了解：越秀地產和越秀房托這兩個平臺的常態化互動，建立一個“開發+商業運營+資本運作”的模式。只要當商業地產項目回報率達到要求，就可以把項目注入房托，進行地產與金融結合，實現二次證券化。地產公司以此回籠資金，保證現金流順暢；而優質的商業地產在出售后仍然由房托經營，越秀集團還可以繼續享受資產升值和營運利潤，從而讓企業的資金和負債率得到有效控制，負債率下降，利潤率自然提高，企業在香港股市的融資能力也能得到進一步提升。事實證明，越秀地產的REIT S的確很強大。 包括廣州IFC、財富中心、財富天地廣場等位于核心地段的優質商業項目，越秀地產目前共擁有總面積達300萬平方米的優質商業地產項目，資產規模在港上市房企中排名第二。 3、凱德置地模式：國際化的私募基金+房地產投資信托(REIT s) 據了解：凱德置地以私募基金為項目開發提供資金支持，待商業物業成熟后，私募基金則向REITs輸送項目同時退出。 凱德置地作為跨國企業，擅長做房地產金融，有一整套國際化的企業管理、項目開發模式，風險控制、信息披露規范準確。 早在2003年，嘉德置地就發起了“凱德置地中國住宅基金”私募基金，專門用于中國主要城市中高檔住宅房地產項目開發。2005年，又成立了規模達4億美元的“凱德中國發展基金”，專門用于在中國進行房地產投資，吸引了包括花旗集團在內的投資者。2012年，資金總額高達10億美元的凱德商用中國發展基金Ⅲ也成功設立。目前凱德集團是亞洲最大的房地產基金管理者之一。集團旗下共管理六只房地產投資信托(REIT s)和17只私募基金，其中涉及中國業務的信托有2只，私募基金有12只。 4、華潤模式：“都市綜合體、住宅+區域商業中心、住宅+歡樂頌”。 據了解：從2004年開始，華潤改變以往專注住宅地產的單一開發模式，開始探索以商業地產開發帶動住宅銷售的創新之路。目前，華潤置地已形成清晰的商業地產架構，上述三種商業開發模式并舉。 綜合體模式體現了華潤獨特競爭力。成名作是深圳的華潤中心，這個歷時8年、總投資達60億港元的項目，是深圳第一個也是至今最大最高端的綜合體，在2009年賣出了深圳非別墅類住宅單價的新高。 50萬平方米的華潤萬象城，匯集了L V、G U C C I、PR A D A、C A R T IE R等十多家國際一線品牌的旗艦店，不僅開創了深圳購物中心難以逾越的典范，也成為全國商業ShoppingM all的標本。現在，華潤正將“萬象城模式”復制到杭州、成都、大連等城市。 未來華潤置地將每年新開1～2個持有型物業，通過穩定持續的租金收益，提高抵抗行業周期波動風險的能力，目標是5年后的商業物業占整體盈利比重的40% 5、住宅式開發：以返租的形式銷售產權商鋪，快速回籠資金。 據了解：這種“產權式銷售、售后包租返租”的方式，易為資金不太雄厚的介入商業地產開發的公司所采用。 “產權式商鋪，售后包租經營、返租年限5～10年、年凈利潤在8%以上”近幾年，在住宅市場頻繁受政策重壓下，多家品牌房企改變昔日“以開發住宅為主”的策略，開始大規模地攻占商業地產市場，試圖同分“一杯羹”。其中，在銷售策略上，往往采取“以返租的形式銷售產權商鋪”，這被業內專家稱為回籠資金最為快捷的方式。 對一個大型商業綜合體而言，如果商鋪幾乎銷售一空，對后期經營會有一定的影響。一般而言，商鋪過半銷售對商場后期經營有一定的風險，如果品牌商家有限，商場難成氣候，人流量或許有限。但如果開發商具備較強的經營能力，引進多家品牌商家，對后期的經營則會有一定的保障。 “上述各種融資模式，有的可能容易復制，有的則不行，比如萬達的模式，基本上屬于“挖走人也挖不走模式”的那種融資與資本運作方式。而“產權式銷售、售后包租返租”容易陷于融資的法律誤區，且由于銷售物業過多，對整體商廈失去品牌定位、不易管理、有市無價等問題。”朱博士表示說。“關鍵還是要找好合適自己的融資渠道。無論是住宅還是商業地產，將‘定位開發+管理經營+資本運作”融為一體，才是做房地產業的贏家之道。”