客戶：北京大學房地產總裁班 地點：北京市 - 北京 時間：2012/3/23 0:00:00 目前，未見絲毫松動的房地產調控政策，導致房地產行業資金短缺已初現端倪。在此形勢下如何幫助房地產企業尋求應急對策？3月23日，北京大學邀請著名房地產融資策劃專家朱耿洲博士，為其房地產總裁班90多人講授“房地產融資策劃36計（方法與渠道）”的課程，運用36種渠道來破解房地產企業融資之困局。一天的學習，學員反響強烈，也表示應對危機信心滿滿。 之前開發商的資金主要通過銀行、信托、擔保公司等途徑來籌集，跟其他金融機構接觸相對較少，而委托貸款、融資租賃、基金等方法對房地產企業而言也是不錯的融資渠道。在談及融資租賃時朱博士說：“房地產融資租賃是房地產融資租賃公司作為一個經營載體，可通過吸收股東投資，或在貨幣市場、資本市場采取借貸、拆借、發債上市等融資手段，吸收社會投資，改變房地產開發主要依靠銀行貸款的單一融資方式。” 朱博士又列舉了房地產融資租賃的優勢： 1、降低房屋消費門檻 傳統的抵押貸款需要支付相當高的首付款后才能獲得房地產使用權，相比而言，房地產融資租賃真正實現了“零首付”，大大降低了房屋消費的門檻。 2、租約靈活 傳統銀行貸款一般是固定利率、固定支付，而租賃公司可以根據每個承租人的收入情況，為承租人制定靈活的還租安排，例如延期支付、遞增和遞減支付等。另外，出租人和承租人雙方還可以協商租金價格。 3、促進房地產銷售 房地產融資租賃業務對承租人來說是一種金融服務，對房地產銷售方來說，租賃公司是一種營銷載體，融資租賃是一種營銷方式。房屋消費的門檻降低，擴大了客戶的購買力，促進了房地產的銷售。資金規模大的房地產公司還可以通過自己所屬或控股的租賃公司采用房地產融資租賃方式促銷自己的產品。 4、風險小 對于出租人來說，由于在合同期滿之前，出租人始終是房地產產權人，故基本上不存在風險。出租人通過收取租金獲得收益，在存款利率不斷下降的情況下，出租人更愿意以這種無風險的方式獲得比利息更高的回報。租賃公司還可以通過資產證券化以及財產信托等方式將租金收取權轉讓給投資者，分散經營風險。 其實租賃在外國是非常普遍的融資方式，僅次于貸款，租賃的成本大概介于銀行和信托公司之間。 在課間，主辦方老師說：“朱博士的課程在學員中的口碑非常好，學員們反應，朱博士的課程深入淺出，很多非專業的人士聽了就能理解。在實踐運用中，也能按照大的脈絡實施操作，實用性很強，所以這期課程，很多學員是慕名而來?！? 課程快接近尾聲時，朱博士表示：當前房地產企業應懂政治明大勢，房地產暴漲是在本屆政府任期內上去的，如在民主政治的國家，居高不下的房價引起民怨沸騰，政府是要問責下臺的。今年屬本屆政府的最后一年，溫總理在“兩會”期間已明確表態，房價遠遠沒有回到合理價位，堅持房地產調控不動搖。故今年房價不降無法向老百姓交代！就是明后兩年新班子換屆上臺，也沒有理由給樓市大漲，如剛上臺就大漲，新政府也坐不穩。中國從來就是政治經濟學，所以房企要順勢而為，早降價變現，備好糧草準備過緊日子。那些長期習慣囤地捂房以牟取暴力，寧可借高利貸，也不愿降價讓利的開發商，很可能將深陷高利貸泥潭無法自拔。 一天的課程很快結束。學員表示：覺得時間太過匆忙，很多知識還理解的不夠透徹，不免有些遺憾，如果能再多講一天，那效果會更好。希望主辦方以后盡量請朱博士多講幾次這樣的課程，很多融資渠道能讓他們茅塞頓開。在學員們熱烈的掌聲中，朱博士趕往機場為24、25號福建石獅的清華大學總裁班學員辛勤播種。 （本期也是中國資本策劃研究院“融資策劃36計”全國大巡講總第440期）