導讀：朱耿洲博士為深圳市房地產業協會會員分析了當前最新的房地產融資環境政策、特點、市場走向、風險，分析了中國房地產融資長期存在的問題，解讀了全國房地產開發經營數據，闡述了最新中國房地產政策要點，給出了關于當前中國地級以上城市房地產開發投資吸引力方面的研究數據與結果，指出了2014-2016年房地產金融幾個特征，分享了當前房地產企業融資策劃的渠道和方法。

      盛夏季節，2016年6月24日，中國資本策劃研究院（CCP）院長朱耿洲博士應清華大學深圳研究生院的邀請，給2016清華研修班——深圳市房地產業協會的會員們進行了一場專題講座，演講主題“房地產融資環境與融資策略”。

       朱耿洲博士重點分析了當前最新的房地產融資環境政策、特點、市場走向、風險，分析了中國房地產融資長期存在的問題，解讀了全國房地產開發經營數據，闡述了最新中國房地產政策要點，給出了關于當前中國地級以上城市房地產開發投資吸引力方面的研究數據，指出了2014-2016年房地產金融幾個特征，分享了當前房地產企業融資策劃的渠道和方法。來自深圳市房地產業協會會員單位包括萬科深圳公司、中糧地產集團、和記黃埔、金地（集團）、鵬城房地產、深圳物業發展集團、百仕達地產等會員企業60多位高管參加，講座氣氛熱烈。

（下圖為朱耿洲博士為清華研修班進行“房地產融資環境與融資策略”專題講座）

房地產融資及政策環境

       朱耿洲博士首先列舉和分析了房地產融資及政策環境：

       今年以來，北京、上海、深圳等一線城市出現房價暴漲，隨后帶動部分二三線城市房價普漲，甚至出現了信貸資金“加杠桿”入市炒作的跡象。同時，土地市場上，上演了一場場“面粉貴過面包”的地王競拍賽，眾多房企不計成本拿地的背后是寬松的融資環境。有跡象表明，現在銀行對于開發貸非常慎重，只給大型知名房企貸款，中小型房企基本不考慮；對于地王類項目貸款，尤其是地價遠高于房價的項目，也會非常謹慎。

       朱耿洲博士分析認為：當前樓市過熱 房企融資環境或收緊。

       央行2016年6月15日公布的數據顯示，5月新增人民幣貸款9855元，其中，居民中長期貸款增加5281億元，占全月新增貸款的一半。而居民中長期貸款主要為個人房貸。統計數據顯示，我國房地產貸款占金融機構全部貸款的比重約20%。如果考慮到還有以其他用途申請的貸款變相進入房地產市場，這一比重可能更高。?

      央行最新數據顯示，5月人民幣貸款增加9855億元，較上月大幅反彈4299億元，同比多增847億元。貸款大幅增加的主要原因來自于樓市的火爆。5月新增貸款中，居民貸款增加5759億元，其中短期貸款增加478億元，中長期貸款增加5281億元，創下有統計以來的新高。居民中長期貸款占到全部貸款的53.6%。而企業中長期貸款占全部信貸的比例僅有18.5%，好于4月份的負增長，但大幅低于前8個月。??

      朱耿洲博士指出：其實，從5月份房地產投資及銷售數據來看，房地產市場出現降溫跡象。??

      國家統計局數據顯示，1~5月份房地產開發投資增長7%，比1~4月增速下降0.2個百分點。房屋新開工面積同比增長18.3%，增速比1~4月下降3.1個百分點。同時，1~5月商品房銷售面積同比增長33.2%，增速比1~4月回落3.3個百分點；商品房銷售額同比增長50.7%，增速比1~4月回落5.2個百分點。??

雖然一線城市在各種限購措施不斷出臺的情況下，成交量有所下滑，但部分二線城市樓市仍是高溫難退，直接表現為居民中長期貸款大幅增加，成為5月當月新增人民幣貸款的主要構成，也對新增人民幣貸款能夠大幅反彈形成強有力的支撐。??

       朱耿洲博士進一步指出：防范金融風險，房企開發貸、再融資或收緊。

       2016年6月3日，中國人民銀行上海總部宣布，在全國率先實施房地產金融宏觀審慎管理，對占上海信貸總量三分之一的房地產金融活動，進行全方位的監測與管理。這說明，央行對房地產泡沫警覺并開始采取行動。??

      從全國開發貸數據上來看，根據國家統計局數據測算，5月份單月房企獲得開發貸1444億元，與4月份相比略微增長，但與3月獲得的1755億元相比，跌幅約18%。?“大銀行對房企開發貸一直實行的是名單制管理。相對來說，去年到今年銀行發放開發貸的情況還算是比較寬松。接下來，銀行對于開發貸這一塊的風險控制可能會加強。尤其是房價上漲過快、信貸投放過多的城市，房地產貸款窗口指導很可能會出臺。”

     朱耿洲博士認為，將存量房轉為租賃市場房源，可有效盤活資產、緩解庫存壓力。

       朱耿洲博士還解讀了2016年6月3日正式出臺的《國務院辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（下稱《意見》），《意見》對加快培育和發展租賃市場有了更具體的規范，推動住房租賃市場更規模化、集約化、專業化，住房租賃市場發展將迎來新階段。意見提出未來五年發展目標，到2020年，基本形成供應主體多元、經營服務規范、租賃關系穩定的住房租賃市場體系，基本形成保基本、促公平、可持續的公共租賃住房保障體系，基本形成市場規則明晰、政府監管有力、權益保障充分的住房租賃法規制度體系，推動實現城鎮居民住有所居的目標。

      朱耿洲博士進一步解讀指出：當前我國流動人口規模較大，租賃住房成為大多數流動人口解決居住問題的主要方式，而我國呈現出的“重售輕租”現象，使得住房租賃市場發展較為落后，缺乏合理的租金定價及管控體系、監管機制也尚不健全、租賃各方權益缺乏法律依據和保障，不利于房地產市場健康發展。此外，市場房源主要來自個人私房，企業或機構占有率低，且行業無標準、產品良莠不齊，多重問題給租賃市場發展帶來諸多障礙，這些問題都有待解決。

      房屋租賃業務是一項前期投入資金大、回報周期長的微利業務，加快培育專業的房地產租賃機構，有助于增強產業規模化效應，同時在當前房地產市場庫存壓力較大，部分房企通過將存量房轉為租賃市場房源，亦是有效盤活資產、緩解庫存壓力的一種有效途徑。

     房地產融資的策略

       通過朱耿洲博士對房地產金融環境政策進行了詳盡專業的分析和解讀，學員們對最新的房地產融資特點和市場走向、風險有了清晰的認識，如何應對？

      朱耿洲博士給出了專業的房地產融資的策略。

     朱耿洲博士主要介紹了18大后房地產18大特征、房地產36種主要融資渠道與方法，著重談及了資產置換融資 、實物期權融資 、承租權融資 、房地產節稅策劃融資等融資方法，還列舉萬科案例進行分析總結： “1個中心、2個基本點、4項成功法則、5大教訓、15招融資內功、17招融資、輕資產制、八爪魚戰略、前海公館REITs.”，等令學員眼界大開，贊嘆不絕…...

朱耿洲博士最后對房地產企業融資風險規避策略作了精妙的總結：

1.       優化企業融資大環境

      房企的融資方式、融資策略離不開企業融資大環境，而對企業融資環境影響最大的是國家金融方面法律、法規和政府相關部門的規章、政策，有時政府的一項財政或者貨幣政策會引起金融領域的“地震”。所以，我們政府相關部門需要優化房企相關融資環境，制定相關配套的金融行業規章、制度，促進金融環境的穩定，加強對金融領域的宏觀調控。金融環境的不確定性蘊含了融資的風險性，所以我們房地產企業更應從宏觀上把握金融環境的發展趨勢，做好政策、法規的學習，微觀上也要制定相應的措施，識別未來金融環境變化風險，并提前做好適應金融環境變化的準備工作，使金融環境變化帶來的損失降低到最低。

2.       實施多元化融資策略

      房地產企業融資結構單一，是其融資風險加大的重要原因，為了規避企業融資風險，把風險控制在企業可接受范圍內，房產企業因該實施多元化的融資策略。我們知道投資的多元化可以分散投資風險，人們容易忽略的是融資的多元化同樣可以分散部分可控的融資風險。資本市場融資方式的多元化也為多元化融資策略提供了可能條件，單一的銀行貸款融資，使企業利率風險特別突出。大型房地產企業應該可以考慮上市融資，基于目前上市條件的限制，房地產可以通過資本運營、戰略兼并重組，買殼上市也是一個獲得資本市場股票融資的捷徑。其次，得利于金融融資工具的創新，房產企業還可以選擇房產信托和投資基金融資，同時利用好民間資本，盡量降低對傳統銀行資金的依賴。最后，房產企業還應結合自身特點，搞好與房產抵押、質押等中介金融結構的關系，利用好房產抵押、質押等方式，在最關鍵時刻獲得資金的使用權。

3.強化企業控制融資風險能力

      處于金融環境中德房產企業，為了規避企業融資風險，必須要強化企業自身的融資風險控制能力。對于一些能帶來潛在利益的風險，管理者應該在風險收益和潛在風險損失之間進行權衡，努力把融資風險控制在企業的可接受范圍內，獲得最大化的融資收益。首先，房產企業要強化風險控制意識，制定完善的融資風險控制框架，合理、科學的預測可能帶來的融資風險，并及時的采取相應的控制措施。其次，房企需要加強對資金的管理，突出現金流的重要作用，制定與戰略相適應的現金收支計劃，對計劃內的每筆現金收支進行科學的預測和規劃。最后，房企應該從整體上提高企業的盈利能力、創現能力，培育房企的核心競爭力，增加企業的財務彈性和財務靈活性，最后達到增強企業化解融資風險的能力，以促進房產企業健康發展。（CCP）