根據(jù)更深入的研究，我認(rèn)為房價本身是一個發(fā)燒的現(xiàn)象，但它又不是由單獨(dú)的幾個表面因素構(gòu)成的。經(jīng)過這幾年對中國樓市的觀察，我歸納、總結(jié)出了“火山理論”——是通貨膨脹和制造業(yè)衰退導(dǎo)致房價一路飆升。
先說通貨膨脹。最近幾年我們的通貨膨脹很嚴(yán)重，讓2013年11月央視采訪中的那句“人民幣對不起中國人”一炮而紅。事實(shí)也確實(shí)如此，官方數(shù)據(jù)顯示2007年、2008年、2010年還有2011年，我們的全年CPI全部都在警戒線5%上下浮動。在這種情況下，就會出現(xiàn)幣值縮水、錢不值錢的問題。
我們老百姓手里的錢都是辛辛苦苦攢下來的，怎么讓它增值、保住購買力呢？首先，在通脹率過高的年份，把錢存進(jìn)銀行會遭遇“負(fù)利率”。我給各位提供一組數(shù)據(jù)，2011年的時候，我們的央行為了收緊銀根，一共提高了四次一年期定期存款利率，讓它從2.75%升高到了3.5%。但是，我們2011年各月的全國CPI同比增長率，就沒有低于4.1%的，最高的時候甚至到了6.5%。從下圖我們可以看出，2011年各月全國CPI同比增長率通通高于當(dāng)月的一年期定期存款利率。在這種情況下，老百姓能做什么呢？因?yàn)橥顿Y渠道有限，只能炒股、買黃金，或者買房子。
我們再看第二個原因，也是非常重要的，制造業(yè)危機(jī)。我給各位提供一組宏觀數(shù)據(jù)，2012年5月到2013年5月中國制造業(yè)PMI指數(shù)，一直在枯榮線50左右徘徊，最高也只在2013年3月攀升到50.9。我為什么要選這段時間呢？因?yàn)閺?012年開始，曾經(jīng)深陷經(jīng)濟(jì)危機(jī)的美國已經(jīng)由制造部門開始，實(shí)現(xiàn)整體的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。以我們PMI最好看的2013年3月為例，這個月全球制造業(yè)PMI是51.2，美國這個月的PMI達(dá)到了54.6（Markit公司調(diào)查結(jié)果）。這說明，2013年3月全球制造業(yè)一片欣欣向榮的時候，我們作為“制造業(yè)大國”，發(fā)展速度趕不上美國，甚至趕不上全球平均水平。
從制造業(yè)PMI這個角度觀察，我可以很肯定地告訴各位，我們的制造業(yè)就是在經(jīng)歷衰退這么一個過程。是什么造成了這樣的結(jié)果？第一，稅重；第二，資金成本過高；第三，勞動成本不斷上漲；第四，匯率不斷上漲；第五，國際貿(mào)易戰(zhàn)，等等。總結(jié)起來就是，我們制造業(yè)的整體投資營商環(huán)境急速惡化，利潤大幅度下降。對于制造業(yè)企業(yè)家來說，就是做企業(yè)賠本。為了保證自己的財產(chǎn)不縮水，他們就會把錢從制造業(yè)里撤出來，去買房子。
由此，來自老百姓的錢，來自制造業(yè)企業(yè)家的錢，全部匯成一股熱流，形成了火熱的巖漿。當(dāng)巖漿越來越多，火山終于爆發(fā)，我們的房價就一發(fā)不可收拾地漲上去了。這就是為什么中國的房價和全世界都不一樣，為什么高賦稅對高房價沒有抑制作用。32次樓市調(diào)控只是簡單地拿一塊大石頭，壓住火山口，對冷卻巖漿不起任何作用，只是一種掩耳盜鈴的行為。應(yīng)對中國的高房價問題，只有抑制通貨膨脹，改善營商環(huán)境，才能做到釜底抽薪。