明天北京給廊坊某房企做論壇，談環京地區樓市。他們準備的稿子很多是有問題的，這家企業在燕郊大廠（潮白河地區）固安都沒有項目，上述地區我稱之為環京第一圈層，而這家企業主要在永清，霸州，涿州和香河有地，這是我稱之為環京第二、三圈層的地區，價值可能低了點，但是，在北京市區土地供應的局面下，環京第二第三圈層也是最具投資價值的。
這就是我們大環京未來的土地供應問題，可以說，你試圖真正的做一個新型產業，但是，上述地區也沒地供應給你了！昨天朋友和我說，固安全國前二十強房企都在琢磨，但是都拿不到土地。固安早已經不是廊坊的固安，是北京的固安。連廊坊著名企業在上述第一圈層都無地可拿。太多全國房企更是想在環京地區拿地，現在的局面是連香河涿州也拿不到地了，原因我們早就講過了，那就是廊坊地區沒有大量新增建設用地指標。
在河北省，廊坊只能算三流城市，并不受省級政府重視。所以，環京已經在懷來拿不到地了甚至炒作冬奧會的張家口也拿不到地，原因也是統一規劃的問題。這就是我們大環京未來的土地供應問題，可以說，你試圖真正的做一個新型產業，但是，上述地區也沒地供應給你了！炒作廊坊市區，永清，霸州，可能也是無奈的事。
北京不可能把通州建設成為北京新中心，北京多中心格局是必然的事。通州樓市一個最大的問題是沒有可炒作的點，更沒有商業與住宅的拿地空間。通州土地供應把臺湖作為重點也是無奈，原因是通州老縣城的拆遷難度很大。北京對于拆遷的乏術，也導致潞城鎮這個一直鳥不拉屎的地方成為北京預留地。北京市政府公務員是很悲慘的弱勢群體，全部屌絲也導致北京黨政機關單位沒有保障房供應，當然，北京真正的管理者不是北京市政府也是主要原因。對于北京西部的部委和軍隊缺乏管束的機制，所以我一直說北京市只是通州大興房山平谷延慶密云等地政府。
還沒有注意到的是國土部強推的劃定城市開發邊界和劃定永久性基本農田政策。不是空地都是建設用地，建設用地用于
房地產開發的也不足一成。現在的政策是包括產業用地空間也受到擠壓。包括三四線城市新的產業園區建設與開發也是不可能大量增加的，原因是我們的劃定城市開發邊界，劃定永久性基本農田要推廣到600個城市。這個思路很多房企沒有去關注，盲目拿地將受到很大的阻力。
至于集體經營性建設用地入市的實質主要是新增的產業用地在主要城市以新增建設用地的形式供地也是不可能的了，原有老產業用地與目前的新型產業用地有很大的不同。老產業需要3000畝地做工廠和依托工廠的各項社會配套設施在產業禁止名錄下，土地閑置的可能性極大。原有的征地方式，原有工業用地性質與規劃的變更不考慮原業主的利益的方式也要改變，僅此而已，不是要作為住宅用地上市。
還有很多政策可以告訴大家的事，通州只是行政副中心，不能作為商業
金融居住中心而存在。至于通州熱炒的所謂人民大學等名校搬遷，那只是在通州建立分校而已。北京學區資源在老東西城和海淀。學區內名校搬遷到屌絲為主的行政副中心區域，那是學區資源大大貶值，問問部委和軍隊干不干就清楚了。
至于環球影城等等旅游項目，第一，中國電影業能否支撐環球影城是個問題。第二，中國所有旅游項目所在地都不是最好的居住地，你不嫌吵嗎？而且旅游地的商業醫療學校資源有嗎？
那么炒作冬奧會，更是腦子發燒了。冬奧會之后的樓市利好出盡，必將大蕭條。所以京張冬奧會主辦權獲得后的當天，提醒大家不要炒作張家口和崇禮。你硬要買了等出租，想想冰雪項目有幾個月的旺季就懂了。山東沿海的教訓還不夠嗎？
陳寶存，男，出生于1965年01月20日，中國民主同盟盟員。全國工商聯
房地產商會理事。全國地產知名專家和評論人，杰出地產人，大腕級地產
職業經理人。房教中國網
房地產策劃師
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講師,
房地產策劃師聯誼會會員。陳寶存助理：蔡老師13738088857.
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