股票、房子、保險，三個看似沒有直接關聯的概念，在孟曉蘇眼里，是三弦和音。 曾是萬里副總理1980年代秘書、1998年房改課題組組長、中國房地產開發集團前任董事長兼總裁、幸福人壽前董事長、現監事會主席，孟曉蘇過往的經歷，使他能站在一個更高更客觀的立場上，看待中國房地產問題、中國股市漲跌和中國保險行業的創新發展。 如果說孟曉蘇還有與眾不同的地方，那就是他是著名經濟學家厲以寧的學生。攻讀碩士期間，同時拜入厲教授門下的還有兩位同學，一位是現任國務院總理的李克強，一位是現任國家副主席的李源潮。1992年年初發表的鄧小平南巡講話，確立了中國特色社會主義市場經濟的發展方向。當時厲以寧把李克強、李源潮、孟曉蘇三位學生的碩士論文整理成一本書，定名為《走向繁榮的戰略選擇》。厲以寧寫的后記題目是《改革是不可阻擋的趨勢》。"如今23年過去，我們師生4人當年的預期都被證明是正確的，都已經變成國家的改革實踐"。孟曉蘇不無自豪地說。 在改革進入深水區后，曾經的創新理念逐步落到實處。在住房反向抵押保險試點即將推出之際，做"經天濟地"事業的孟曉蘇，接受了上海證券報的專訪。 中國股市"十年一輪回"
上海證券報：股市漲跌有規律？
孟曉蘇：我不是股市專家，但很關注市場變化。股市走勢離不開實體經濟，對此我有自己堅定的看法。股市漲落有規律可循，股市和經濟是密切相關的。一般人愿意猜測股市是牛市還是熊市，我更愿意稱股市為"狗市"。 股市和經濟的關系，可以比喻為狗和主人的關系。我把中國股市比喻成"狗市"，因為狗是跟著主人轉，主人就是實體經濟、是上市公司業績。只有主人出去登山，股市才能跟著走高。否則，即便往前扔塊骨頭，狗吃完骨頭還是要回到主人的腳下。脫離經濟走勢的股市，肯定上不去。
上海證券報：聽說您對中國股市有個"十年一輪回"的觀點？
孟曉蘇：股市處于經濟鏈中最頂端。如果把經濟看成是一株參天大樹，股市就是大樹樹枝末端上盛開的花朵。整個經濟出現問題，大樹都有毛病，樹枝都長不出來，花在哪開放？十年一個輪回是指股市八年低迷兩年旺。
上海證券報：股市已經熊了這么長時間，按照您說的時間表，什么時候會有起色？
孟曉蘇：那還得先看經濟走勢。 歷史上中國經濟從低谷期到高漲期要走四步，必須要邁四個臺階：第一步：政府加大投資，緩解經濟萎縮；第二步：樓市率先啟動，帶動經濟發展；第三步：需求拉動生產，企業再現生機；第四步：股市結束低迷，逐漸進入牛市。為什么一定是八年？因為經濟不能越位上行，只能一個臺階一個臺階地往上走。中國經濟從低谷期進入高漲期的四步走規律已經被實踐驗證，出現股市"八年低迷兩年旺"現象的原因，是經濟臺階還沒有走到那一級。現在股市低谷徘徊剛過六年，得再等兩年。非得現在這時進去，這兩年還都得熬著。 現在我來詳解我的"上臺階理論"。 第一步，政府加大投資緩解經濟萎縮。當年，朱镕基總理面對東南亞金融危機時啟動三萬億和溫家寶總理2008年應對金融危機啟動的四萬億投資，都有同樣效果。因為經濟在下行，都沒更好的辦法，民間都不投資，只有由政府投資刺激經濟回暖。 第二步，樓市率先啟動，拉動經濟發展。1996年我就建議住房建設應作為新的經濟增長點。1998年房改時，我是房改方案課題組的組長。上一輪用房改啟動內需，一步步把經濟帶出低迷。 第三步，需求拉動生產，企業再現生機。房改啟動了住房消費，從2004年起鼓勵汽車進入家庭，又啟動了另一個主導產業。在巨大內需的拉動下，制造業逐漸繁榮，實體經濟全面向好。但2005年時出現了"中國經濟好得不能再好，中國股市糟得不能再糟"的現象。因為這時還沒有走到第四步臺階。 第四步才輪到股市走出低迷，逐漸進入牛市。上一輪，中國股市經歷了1998年到2006年八年低迷后，2006年5月開始發力，進入牛市。2007年10月股市沖高到6124點。 我的"上臺階理論"是經過實踐檢驗的理論。這次剛走到第二步臺階就停住了，不信你看為什么那么多制造企業都在"產能過剩"中掙扎？這說明樓市不充分啟動，相關制造業的產品就賣不掉。 中國股市是從2008年高位盤整下行。從2008年開始計算到2016年是8年，現在才剛剛走了6年。本屆政府淡化房價調控，把政策目標調整到"讓全體人民住有所居"。這是正確的政策導向，給房地產市場回暖帶來了期望，也為制造業逐漸走出低迷和股市兩年后的走強打下基礎。 現在實體經濟尚處萎縮，想推升股市是好心，但規律如此，非人力可及。 房地產限購政策將悄然謝幕
上海證券報：您是中國房地產行業的元老，您認為限購政策會謝幕嗎？
孟曉蘇：今年政府工作報告提出的目標是"讓全體人民住有所居"，淡化了對房價的調控。接下來限購政策將黯然退場，樓市將慢慢恢復起來?，F在正處于相持階段。 上海證券報：此前您戲稱房地產為國民經濟的"旺夫婆娘"，能解釋一下嗎？
孟曉蘇：1998年房改之前，政府曾采取打壓房地產的政策舉措，結果出現了相關產業經濟下滑，三角債前清后欠。彼時的房地產業地位還不是特別重要，全國上下也沒有足夠的基礎設施建設來消耗鋼筋、水泥等等的工業產出，于是在1995年到1996年出現了低水平的"產能過剩"，覆蓋了諸多產業。1997年亞洲金融風暴來襲，全社會開始反思"打壓房地產"的做法是否正確，并迅速轉型發展內需。1996年，我最早提出把"住房建設作為國民經濟新的增長點"。我從1996年擔任由國家四個部委組成的房改課題組的組長，在1998年把"關于住房分配體制改革的建議"遞交給了國務院。1998年7月3日，國務院頒布了《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》，拉開了以取消福利分房為特征的中國住房制度改革的序幕，隨后拉動了中國消費結構轉型、經濟結構轉型，推動工業結構轉型進入"重化工時期"。到2000年后各項制造業、服務業逐漸走向興旺，中國經濟發展進入以住房、汽車、基礎設施建設"最新三大件"作為主導產業，拉動國民經濟持續快速增長的新階段。 可以說，從那時起，中國國民經濟找到了"旺夫婆娘"房地產業。這個"旺夫婆娘"持續拉動了中國經濟十幾年的快速發展，幫助了兩屆政府。但沒料到這男人花心，總想休妻另娶。還有學者提出"婆娘綁架老公"的所謂"綁架論"，非要讓離婚。結果使得國民經濟產能全面過剩、經濟下滑壓力增大，到現在仍難以回轉。事實證明還得靠"旺夫婆娘"管家過日子，房地產業在相當長時期內，都將繼續是我國國民經濟的主導產業。
上海證券報：您如何看待以前的房地產調控？
孟曉蘇："調控"一詞本來在經濟學上被稱為"調節"，包括"市場調節"、"政府調節"和其他調節。對于政府調節或稱"調控"，我贊成理性的調控而不贊成非理性的調控。本來我在1998年房改方案中就明確提出"市場建設商品房，政府提供廉租房"，但不知為何，后來的12年忽視了保障房建設，還設法用打壓商品房價格來解決低收入居民的保障房，而忘記了提供保障房是政府職責。 為遏制房價上漲反而實行"緊縮銀根、緊縮地根"的雙緊方針，限制房屋產出。這明顯是調反了。 再就是2004年出臺土地新規一律招拍掛。土地管理者認為，從此政府再不用給老百姓建保障房了，所以原先法律規定對政策性土地的"協議出讓"便被作為"違規"。從此地價飆升、地王頻現成為一大景觀，土地財政從幾千億急劇升到4萬多億，相當于地方財政稅收的70%。 誤以為降房價就是目標，把國民經濟看成各個單體，不看到一個有機整體。有一個說法叫"調控要打蛇七寸"。的確，扼住房地產就掐住了中國龍的咽喉。狠命掐住脖子有什么后果？全身抽搐，隨后昏迷。 嚴打主導產業使諸多相關產業陷入困境。2007年抑制內需使經濟跌入谷底，金融海嘯臨頭方猛醒，趕緊四萬億拉動；隨后又開始一輪新的打壓。如此折騰使十大振興產業很快成了過剩重組產業，股市更是跌得慘不忍睹?？傊瑝阂肿×藝?a target="_blank" style="color: black;" >經濟的主導產業，就阻塞了主要內需和整個經濟。
孟曉蘇：別的房地產需求暫且不講，如今"三個一億人"的需求已經得到人們的認同。今年《政府工作報告》形象地講到了"三個一億人"：第一個"一億人"是促進一億農業轉移人口落戶城鎮；第二個"一億人"是改造約一億人居住的城鎮棚戶區和城中村；第三個"一億人"是引導約一億人在中西部地區就近城鎮化。 "三個一億人"的市場判斷沒有錯。但是除了保障房，還需要建設普通商品房和其他商品房。如，城鎮棚戶區拆舊建新，當然不能光建保障房，否則建設保障房的錢從哪里來？要么采取國外境外普遍的實施房地產稅，要么就是由政府向企業賣地，用開發商品房的土地資金投資保障房。 土地財政已成為中國大多數地方政府財政收入的重要來源，這已是不爭的事實。近日看到一份"土地財政依賴度"中，北京土地償債總額第一，浙江依賴度第一。地方債務欠債總是要還的，不能總是借新還舊吧，那等于沒還。還得靠賣地還債。 棚戶區改造與單純的保障房建設還不一樣，一般棚戶區都處在好地段，是城中的土地，要建商品房才能收回錢，給棚戶區老百姓蓋房子。 所以說"三個一億人"是一個硬幣兩個面。不能說給老百姓蓋保障房光靠中央政府印票子，還得依靠商品房市場的發展。 中國經濟發展應堅持以需求為導向
孟曉蘇：當然不是，實際上是三個主導產業。"支柱產業"的說法實際上包含計劃經濟思維。我早在1996年寫博士論文時，就沒有稱其為支柱產業，而是稱其為主導產業。這是根據西方經濟學中"主導產業演進理論"所提出的說法，在很多市場經濟國家通用?？梢园阉?a target="_blank" style="color: black;" >形象稱為"火車頭理論"。 我認為，實現中國夢的主導產業應該包含三項內容：住房、汽車、城市基礎設施建設，它們已經成為中國百姓最終消費的"最新三大件"。真正被中央經濟工作會議定為最終消費的是四項，住房消費、汽車消費、服務消費和旅游消費。兩種說法相互之間不矛盾。正因為主導產業的拉動三項內容，才使得整個工業結構實現了轉型升級。 現在的基礎設施建設還沒有充分發揮作用。如，人們現在還愿意在大城市中心區工作，晚上住到城市周邊。不能把人留住的城市基礎設施，是沒有充分發揮作用的。上海能把車牌賣成世界上最貴的鐵皮，是因為整個城市發展緩慢造成的。
上海證券報：您如何看待互聯網帶來的顛覆性變化？
孟曉蘇：現在虛擬經濟發展很快，有利于經濟發展，也有利于提升上市公司的業績和品質。但這部分的光鮮亮麗取代不了很多傳統產能的過剩低迷，這些所謂傳統產業其實正是十來年我國經濟結構轉型所推動起來的產業，是我們當飯吃的產業。這部分產業正期待著啟動內需來消化產能。 要用發展的眼光看待產業的轉型。中國正處于工業化中期即重化工時期，說中國經濟協作就要轉型到"后工業化社會"，那不符合實際。說主導產業是住房、汽車、基礎設施建設，這個理論再往深里說就是消費經濟學，而不是原來單純的生產經濟學?，F在越來越強調消費拉動增長的理論，是居民消費的升級拉動了整個產業結構變化。 上海證券報：那什么是拉動內需的動能？
孟曉蘇：現在已經認識到"要增強內需拉動經濟的主引擎作用"，對于鬧不清什么是拉動經濟的主引擎，這已進了一大步。但什么是拉動經濟的主引擎的"內需"呢？認識還需要前進。我認為，什么時候重提房地產作為主導產業拉動經濟，中國經濟才能真正走出迷茫期，逐漸走向健康發展的軌道。 過多強調新產業、高新技術產業，但忘記了十八大提出的發展實體經濟必須"強化需求導向"。沒有以需求為導向，使得一些新型產業反而成為過剩產業，如光伏、風電等新能源。所以，中國經濟發展應堅持以需求為導向。
上海證券報：現在環境污染嚴重，以基礎設施建設為主導產業不是讓污染更嚴重？
孟曉蘇：搞經濟必須懂經濟，必須懂經濟的宏觀戰略。 從發達國家的經濟發展史看，高污染時期恰恰是它們的高發展時期，最好的東西和最壞的東西往往是相伴而生的。狄更斯在《雙城記》的開頭說："這是最好的年代，也是最糟的年代"。就像人一樣，是年輕的時候好還是年老的時候好？年輕莽莽撞撞，但朝氣蓬勃昂揚向上。等到年老時，人雖穩重文雅了，卻沒有什么發展活力。我們不能說中國目前渾身不是，哪兒都是毛病。其實，發達國家也從咱們這種年齡段過來的。我們不能試圖超越發展的階段，不能拔苗助長。中國目前處在的這種時期有什么不好？我們實現30多年經濟的高增長。這是我的又一個經濟發展理論，叫作"年齡段理論"。什么年齡段的人有什么樣的需求。人在不同階段的需要是不一樣的，不能執意讓兒童吃低糖少鹽的老年食品，要相信年輕人一般不會得老年疾病。 上海證券報：您認為中國經濟現在到了什么階段？
孟曉蘇：我看中國現在是16、17歲的年輕人。因為房改剛經歷了16、17年，老百姓住房的需求和汽車需求拉動著經濟發展。這些新的需求剛剛形成十來年，拉動力至少還得有20年左右時間。我的"年齡段理論"其實就是國情理論。要正確認識中國的國情，根據國情研究中國的發展和中國所需要的創新，而不要靠超越階段的想象。 金融創新需要耐心
上海證券報：您如何看待互聯網金融？
孟曉蘇：這要打個問號。因為互聯網金融如果要發展的話，將會突破很多現有的體制束縛?，F在中國是否能夠駕馭并走到這一步，還不知道。 十多年來我一直在引進金融產品并鼓勵金融創新。但是，我在推動金融創新的時候，經常看到的是現實的創新能力非常差，接受能力非常弱。 1996年我們四位專家就引進了住房抵押貸款，但經歷了三年才推動。因為銀行不愿意貸給百姓，百姓也不愿意借款買房，既沒有借貸方也沒有需求方。當時的俞正聲部長帶著我們到銀行行長會上去做工作，告訴他們不要擔心抵押房產的居民不還貸款。后來銀行才發現這是最好的資產。
上海證券報：您還提出過REITs。
孟曉蘇：我2005年在中國引入REITs理念，到現在已經提了9年，從2007年提出用REITs化解地方債如今已經7年?，F在地方債越積越多，還不去搞不動產證券化？只好繼續慢慢說服吧。 不動產信托投資基金作為一種創新的金融工具，首先產生于20世紀60年代的美國。2000年后這種不動產證券化的信托投資基金開始進入亞洲包括香港市場，其操作過程就是把不動產的租賃收益提取出來，通過發行基金來持有，不僅要有相對穩定的收益率，而且要按期分紅。這種基金單位俗稱股票，還可以在股票市場交易，獲取流通的便利。它把不動產租賃收益一步步變成資本品，這是一個堪稱偉大的金融創新。 我建議，首先拿地方政府持有的廉租房和其他政府公共資產發行REITs，這是學習我國香港與國外的經驗。香港發行的第一支REITs就是特區政府用所持有的居屋、公屋中的商業物業與停車場發行基金，把它們轉為社會資金持有。美國還有拿監獄做REITs的，政府把監獄賣給基金后由政府交租金。這被稱為"sale and lease back"。我們可以用地方政府公共資產包括政府補貼租金的廉租房做REITs，讓保險資金、社保資金等社會資金來購買并進行上市交易，完全有可能實現6%-8%的年收益，這是中國化解地方債最好的金融工具。 拿廉租房做REITs的方案在2008年12月就被國務院列為金融創新之一，同意進行試點。如今成立試點領導小組好幾年了。有人擔心，今后像美國那樣過度證券化鬧出風險怎么辦？其實我國連一支REITs還沒有，連一口都沒吃，他就發愁吃多了把人撐死怎么辦。還是不懂國情。 許多創新我提得很早，后來發現提太早社會接受不了，接受一般得經歷十年?，F在開始明白REITs是緩解地方債的好辦法。因為按照審計署的審計結果，18萬億地方債中，有1/4能還本付息，有1/2只能還息不能還本，另外1/4是本息全部能還。但這些地方債務幾乎都形成道路、橋梁、水務、土地等不動產，都是優質資產，沒有什么爛賬，且有些資產還增值了。所以，這些資產幾乎都可以證券化，何必只走賣地還債這一條路呢？有的地方財政官員跟我說，我們省里每年支付的利息都得8%以上，為什么不能轉換成REITs去交租金呢？那樣，原有債務化解就可以增強地方政府繼續融資發展的能力。
上海證券報：現在進展到哪一步了？
孟曉蘇：現在條件慢慢成熟了。國家成立一個REITs領導小組，九個部委參與，但九龍治水不得其果，聽說現在變成十一龍治水了，大家都說是好東西，就是出不了臺。 有人問我，這么適合國情的金融產品為什么總是推不動？我后來發現是名字翻譯壞了。當年我們把名字翻譯成了"房地產信托投資基金"，那時是2008年在喜歡房地產時候，還說房地產是重要支柱產業。但2009年起領導不喜歡房地產了，見到它就煩，連上報都報不上去。大家恍然大悟，名字得改。我們商量改成了叫"租賃權益信托投資基金"，正好字頭都一樣，還可以叫"REITs"。這是中國人發明的一個英文詞匯。
上海證券報：還有這故事呢。
孟曉蘇：我早就斷定，地方債是最好的發REITs的載體。因為REITs要有固定收益率，還得每年按期分紅，這些地方債都能滿足。而它要求免除公司稅，以避免分紅納稅成為雙重納稅，這個要求在我國商業地產上目前難以做到。但對地方政府公共資產包括廉租房免稅就容易做到。其中不少本來就需要政府補貼租金，非要征稅就得讓貧困租戶多交租金，或者由地方政府多補貼租金，不免稅就沒有道理了。 REITs還有一個好處是當基金年限到期可以回購的時候，還會有資產增值收益，所以它可以吸引大量的穩健投資人進行投資。它是優質資產上市而且按期分紅，還能幫助長期低迷的股市早日恢復活力。 最近，中信啟航專項資產管理計劃已啟動發行規模逾50億元人民幣的房地產投資信托基金產品。能在中間環節交易環節上免稅是不容易，但是在租金上還免不了稅。有說這是REITs在中國突破第一支，我說這還不是。這只是無限接近了REITs，是打完了遼沈戰役和淮海戰役，有待全國的解放。REITs現在差臨門一腳。 住房反向抵押貸款試點屬于小眾
上海證券報：保監會正在制定"住房反向抵押貸款"相關辦法，幸福人壽準備工作進展得如何？
孟曉蘇："住房反向抵押貸款"是指：擁有房屋產權的老年人將房屋產權抵押給金融機構，由相應的金融機構對投保人的年齡、預計壽命、房屋的現值、未來的增值折舊等情況進行綜合評估后，將其房屋的價值化整為零，按月或按年支付現金給投保人，一直延續到投保人去世。 它使得投保人可以提前支用該房屋的銷售款，投保人在獲得給付金的同時，將繼續獲得房屋的居住權。當投保人去世后，相應的金融機構對房屋進行銷售、拍賣，所得用來償還貸款本息。 2013年9月國務院發布35號文《關于加快發展養老服務業的若干意見》，提出"開展老年人住房反向抵押養老保險試點"。還鼓勵養老機構投保責任保險，保險公司承保責任保險，等等。"住房反向抵押保險"產品對中國社會應對老齡化將具有重大意義。 我在2003年就該問題曾起草報告遞交給了當時的國務院主要領導人，當時他就已經做出了肯定的批復。后來拖了10年沒有搞，原因是保險公司擔心事情過多，而多數擔心都是不必要的。 保險公司最大的擔心是70年土地使用權問題。但2007年發布的《物權法》已經解決這一憂慮，法律明確"住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期"，這就不是70年，而是每到70年就自動續期，實際上是"永續無期"了。第二是擔心是房價要跌。保險公司在過去十多年里老擔心房價跌，結果卻是房價年年上漲，當時價值幾十萬的房子現在變成幾百上千萬的價值。 有老人問，我入保后房屋價格上漲了怎么辦，我們考慮將對房屋每三年一評估。房價上漲了，支付給老人的給付金要提高，原則上老人與保險公司分享增值價值。保險公司預分到了部分房產增值利益，相當于為老人的房價未來可能下跌買了份保險。老人房價哪怕未來有所下跌，也得由保險公司扛，不能讓投保老人承擔任何風險。 保險公司原先的第三個擔心是中國的老人都要把房子傳給子女，這是一個沒有意義的擔心。因為并不是中國所有老人都有子女，并不是所有老人都要把房子留給子女。這些人保險公司難道不應當為他們服務？非說要他們把房子傳給子女，有道理嗎？還有人說這種產品一定要轉變老人觀念，轉變什么觀念？我們根本不需要轉變老人的觀念。這種所謂老人都要把房子傳子女和一定要轉變老人觀念等說法都是無稽之談。
上海證券報：產品設計上不是針對大眾的吧？
孟曉蘇：有人說這產品是大眾產品，我則認為它是小眾產品。 我們預期北京、上海房子未來若干年總還能繼續增值一些，我們會把未來收益都考慮到產品設計中，這樣讓老人能夠得到更多的給付金。目標客戶是高房價地區、高潛質房屋和高素質老人。并不是所有老人都要買這個產品，并不是所有要買產品的老人，保險公司都會接受。這是一個市場行為，在試點過程中逐步摸索，經過一段時間的試點后，可以摸索出一些經驗。 我已再三說明，這是一款金融產品，而不是國家政策。其實在這種產品被人們了解之前，許多老人已經采取了以房養老的多種辦法，比如賣房養老，租房養老等。現在引進住房反向抵押保險是讓有意愿的老人更多一種選擇。因此，即使今后政府對這些老人入保提供一些減稅免稅或者補貼，它仍然是一種保險產品，所以不需要政府部門為此推銷。 現在需要政府做的是，把房屋產權轉讓中的稅費免除或降低，解決反向抵押保險的房產今后過戶稅收過重的問題。近幾年對居民買賣房屋征收懲罰性的高稅率，這很不利于投保老人，因為這些稅款最終都是要從老人房產價值中出，高稅率對老人不公平。老人是弱勢群體，要幫助老人解決。特別是失獨老人、無子女老人，應當把這部分稅費給免除掉。
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