產業園區發展面臨的四大瓶頸
推進園區轉型升級的過程當中，產業園區的發展面臨著四大瓶頸：
一是開發團隊的瓶頸。產業園區發展的關鍵是開發團隊的經驗，今天來了很多產業園區和產業地產開發領域非常有經驗的企業家。
二是資金方面的瓶頸。去年9月份國務院發布了43號文，針對地方債務進行了剛性限制對于未來產業園區的開發帶來了很多資金上的制約，我們怎么突破也是未來產業園區的轉型和產業地產的開發需要面臨的一個重要問題。
三是產業發展的瓶頸。隨著互聯網的發展，如果所有的產業不跟互聯網結合起來，將來的發展前景可能是非常悲觀的。隨著云計算、大數據以及移動互聯網的發展，我們產業的發展對于園區空間的需求現在已經發生了非常大的變化，園區發展最終是要服務企業的發展，這些企業的形態、業態和模式已經發生了新的變化，要和我們園區的經營者緊密結合。
四是機制和政策的瓶頸。開發區的體制機制應該是怎樣的，產業地產的政策應該是怎樣的。過去三十年的發展和現在面臨的形勢已經有了很大的變化，規劃的政策、土地的政策，包括62號文稅收返還的政策都已經發生了非常大的改變。
面臨著這樣四個瓶頸，我們的產業地產該怎么發展，我們的產業園區該怎么轉型升級，這是我們今天要探討的課題。
產業園區發展已經進入資本化新時代
大家知道在產業園區的一級開發、二級開發、運營和資產證券化的整個產業鏈條當中金融的力量不可或缺，尤其是現在這樣一種政策的環境條件下，沒有金融的助力，產業園區的開發將難以為繼。所以我在第二期和第三期的沙龍當中提出了一個觀點，產業園區的發展現在已經進入到了一個資本化的新時代，需要各類金融機構共同推進。今天我們在紫竹高新技術園區舉行2015年的中國產業地產高端論劍暨產業園區第四期的活動，主要是為了共同研究產業園區和產業地產發展的新常態、迎接新挑戰、抓住新機遇，共同推進產業地產的發展，以打造適應于未來經濟發展和城市發展的新型載體和新型平臺。
產城融合新時代產業地產是重要切入口
我認為產業園區的發展將進入產城融合發展的新時代，產業地產就是重要的切入口和突破口。
作為經濟發展的重要平臺，在改革開放以來的三十年里對于推動我們國家的工業化、城市化起到了極大的推動作用，借助各界政府的大力推動和支持，依托土地和財稅兩大政策的推動，幫助我們國家實現了從短缺經濟向現代化國家的轉變，我們國家也成為了全世界制造業的第一大國。
與此同時，依靠人口的紅利和粗放的土地使用和環境惡化為代價的園區發展模式到了現在已經是難以為繼了，我們進入了一個全面過剩的時代，原來就是依靠人口紅利和土地的粗放利用，依靠我們環境惡化為代價的發展，現在已經難以為繼了。
如果說過去三十年產業園區的發展和我們城市的發展人的城市化是兩條平行線，一邊是工業化產業園區的發展，一邊是城市化的發展，現在我們要成為一個交叉線，在產業化和城市化的過程當中尋找結合點。未來三十年產業園區和產業城市這兩條線要能夠變成一條融合線，真正實現融合的發展，在產業園區這個平臺上面實現產業人口交通休憩這些城市功能的整合。原來我們不太注重把這些要素整合在我們這個園區的平臺，今后產業園區和產業地產的發展必須把功能整合在園區平臺上面。
產業地產就是這樣一個重要的切入口和突破口，是實現產業園區轉型升級，真正融入城市發展的一個重要的功能平臺，以人為本，以企業為本，實現生產、生活和生態的真正融合。
產業地產將迎來黃金時代
產業地產的發展空間巨大，將迎來發展的黃金十年，甚至是黃金二十年。
作為城市發展和園區發展的重要載體，同樣也是資源整合的重要平臺，我想產業地產發展有兩大基本要素：一是產業，二是地產。產業是核心的要素，地產是提供發展空間，與承擔單純居住功能的地產不同，我們產業地產相比而言是最復雜、最具綜合性的地產開發種類。原來是住宅地產的黃金十年，今后十年是產業地產新的黃金十年，三十年河東，三十年河西，風水輪到了產業地產的發展時期。除了住宅地產之外的所有種類都可以作為產業地產，與商業結合就是商業地產，與娛樂結合就是娛樂地產，與養老結合就是養老地產，當然，更多的是與產業和物流這些經濟領域相結合。
我們上海的產業用地總的規模是一千平方公里左右，全市有三十萬平方公里的產業地產面臨二次開發，這里有一個新的功能轉型，還有一個產業的承載。這些方面的開發一部分想轉為居住用地和城市基礎設施用地，更多的將是二次開發，作為一個新興產業的空間載體。
在這個過程當中，產業地產的發展空間是非常巨大的，我們測算了一下，今后幾十年光是上海產業地產的二次開發，整個的空間量或者是建筑量將在現有的基礎上增加百分之五十以上，帶來的投資機會可能在一萬億元以上。
這個過程當中從事產業園區和產業地產開發的企業家空間是非常巨大的，商業地產領域萬達是亞洲首富，產業地產領域原來是碎片化的，但是未來產業地產隨著核心競爭力的培育，這個領域當中也有可能出現像萬達地產一樣的巨無霸，我們也期待著這些巨無霸的產生，希望這些巨無霸能夠產生于在座的各位企業家當中。
怎么抓住機遇，讓產業地產加快轉型？目前上海正在以更加開放、包容的心態支持國內外優秀開發團隊到上海實施園區開發。今天在座的億達、聯東都是在上海有開發團隊，我們歡迎各類央企，包括在座的綠地、萬科、上實城開這種傳統的企業轉型做產業地產，還有各類的基金、信托等金融機構，他們想在產業投資的同時投資產業地產，我們也是歡迎的。現在好多金融機構來到上海，希望和我們產業園區結合一起投資，對于這些方面的各類開發主體我們都是歡迎的。
未來產業園區發展三大轉型方向
轉型的過程當中我們要擯棄固有的賺快錢方式，當然也有資金周轉的壓力，過去都是一賣了之，但是未來產業園區的發展和開發必定是從規劃開發建設運營乃至資產證券化這條全產業鏈上面提供全面的服務，只有這樣才是可持續的競爭力，如果是賺快錢將來的機會是不多的。
具體來說，我們認為轉型可以從三個方面進行：
一是向前端的一級開發延伸，參與產業園區的一級開發。在地方政府債務總量限制的新背景下，我們希望產業地產商能夠幫助地方政府通過PPP等模式實現開發，地方政府碰到困難的時候正是我們的機會，假設地方政府沒有碰到困難我們產業地產商的機會可能不多，原來可能是親生兒子開發，現在親生兒子要分家了，將來要由干兒子來開發，就是我們的產業地產商，原來可以不找你，現在必須來找你，但是你要幫助他的是什么？開發和投融資的瓶頸必須突破，確確實實地幫助把這塊區域的產業做起來，這個是地方政府非常歡迎的。
二是向后端運營管理延伸。原來是賣得比較多，將來更多的是在招商、運營、管理和服務方面予以突破。更多的可能是與這塊區域共同成長，增強持續的產業發展和運營能力，在座的產業地產商必須做到，從原來的開發到運營全產業鏈必須突破。
三是創新產業園區發展的投融資模式，產業地產的發展要一手牽兩頭。一手是產業，一手是金融，產業是核心，是基礎，金融是可以推動整個產業園區可持續發展的重要抓手。產業園區的一級開發、二級開發、三級運營乃至資產證券化的各個階段，我們的產業地產商可以與各類金融機構攜手合作，設計投融資架構和產品，實現園區開發的資金閉環和可持續發展。我們要符合現在的歡迎，尋找我們可持續發展的路。
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