北京宏遠問智管理咨詢有限公司 總經理 戴智江
房地產行業的黃金時代已經漸行漸遠，留下的只是一片嘆息；
歷史給了我們白銀的機遇，讓我們用它創造鉑金。
中國的房地產行業在經過了十余年的令人窒息的黃金發展之后，在2014年終于迎來了新的發展篇章，在眾多業內專家并不看好房地產行業前景的時候，北京宏遠問智管理咨詢公司通過對行業的縝密解讀，認為黃金時代的結束，對眾多房地產企業來講既是挑戰又是難得的機遇，房地產行業的白銀時代必將接踵而來，房地產行業格局將隨之產生本質性的變化。
揮一揮手，黃金時代已經漸行漸遠，留下的只是一片嘆息！
從國家統計局7月份發布的房地產行業發展數據來看，無論是房地產投資增速、新購土地面積、新開盤面積以及房地產價格等各個關鍵指標都呈現出非常明顯的下滑態勢。
從房地產行業投資角度來看，自2013年以來，房地產的投資增速始終呈現出明顯的下滑態勢，特別是進入2014年之后，投資增速下滑的態勢明顯加快，上半年的投資總額為42019億元，增速下降了5%以上，為歷年以來的最低值。
房地產增速的迅速下降，說明資本對房地產市場的未來呈現觀望等待態度，結合央行所發布的金融機構外匯占款來看，5月份央行口徑外匯占款新增僅為3.61億元人民幣，環比驟降99%，6月份較前月降低883億元人民幣，這是金融機構新增外匯占款連續十個月正增長后首次下降。央行口徑新增外匯占款大幅度下降對本來已經流動性枯竭、資金鏈條就要斷裂的房地產行業無異于雪上加霜。可以說，直接抽緊房地產行業的流動性。僅從資金上分析，相當長時期房地產都不容樂觀。
從房地產開發企業到位資金來看，2014年呈現出急劇下滑態勢，1-6月份，房地產開發企業到位資金58913億元，增速比1-5月份回落0.6個百分點，到目前為止到位資金增速已降至3%，而由于各項國家政策、資本預判等原因，短期內到位資金仍將保持低位運行，房地產行業資金量必將持續走低。
從房地產銷售市場來看，2014年商品房銷售面積和銷售額均呈現出斷崖式下落，商品房銷售面積48365萬平方米，同比下降6.0%，商品房銷售額31133億元，下降6.7%，房地產市場的萎靡已經是大勢所趨，國家金融政策的持續收緊更進一步加大了房地產市場的下滑趨勢。
從房地產行業的產品存量來看，截止7月份商品房待售面積55230萬平方米，比6月末增加802萬平方米，創歷史新高，而新開工面積為632685萬平方米，如果按照人均30平米計算，足可以解決將近2.3億人的居住問題，而以2104年1-7月份的銷售速度來看，全國平均庫存消化周期為14個月以上時間，此數據較2010年增加了7倍左右。可以看到，巨大的庫存壓力給予房價一個極強的抑制和下行的壓力。
從房地產銷售價格趨勢來看，房價環比下降的城市個數有所增加，7月份，由于市場預期依然不明，購房者不少選擇觀望，房價環比繼續下降。從個數看，環比下降的城市個數繼續增加。70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅價格環比上漲的城市個數分別為2個和1個，均比6月份減少了6個；持平的城市個數均為4個，分別比6月份減少了3個和7個；下降的城市個數分別為64個和65個，分別比6月份增加了9個和13個。
綜合上述因素可以看出，目前房地產行業已經走到歷史的拐點，資本在迅速出逃、庫存在持續遞增、消費者保持觀望、企業則進退維谷，這一切都表明依靠資源和資金的房地產粗放型開發模式已經徹底遠去，以差異化取勝的白銀時代必將來臨。
歷史給了我們白銀的機遇，讓我們用它創造鉑金。
沒有不好的行業，只有不行的企業。房地產行業十余年的膨脹式發展，成就了無數企業和億萬富翁，但是依靠資源和資金而快速發展的模式使絕大部分房地產企業忽略了內部管理和運營，在黃金時代戛然而止的今天，房地產企業的出路在何處？這成為幾乎所有的房地產企業同時面臨的問題和困難。
北京宏遠問智管理咨詢有限公司總經理戴智江認為，未來的房地產行業將迅速進入行業整合階段，從房地產企業發展來看，必將出現三種不同的發展模式。
第一， 大者愈大，市場集中度進一步集中，傳統的中小房地產企業將面臨著收購和兼并；
第二， 個性突出，眾多房地產開發企業必將對市場進行細分，并在細分市場中搶占鰲頭；
第三， 劍走偏鋒，重服務輕資產的房地產高端運營服務商必將迅速出現并占領高端市場。
首先，從房地產行業的集中度來看，由于傳統的房地產開發是資源和資金密集型產業，在行業發展看低之時，資本、資源為降低自身風險，必將更加傾向于目前的行業巨頭，而行業巨頭則可借助行業低谷對眾多中小型企業進行兼并收購，行業的集中度將迅速擴大，競爭格局將持續改變，行業的競爭水平將進一步增強。
對于房地產巨頭企業而言，進一步規范化管理將成為必然，開發流程將進一步規范、工藝技術將更多應用于實踐，生產型企業中的精細化生產理念和技術必將逐漸進入房地產行業，產品成本將進一步降低，而開發速度則將進一步加快，進而更加擠壓其它中小企業的生存空間，最終在大眾市場形成一種壟斷式平衡。
其次，對眾多中小房地產企業來講，對市場和產品的細分化將成為必然選擇。行業巨頭壟斷資源與資金，中小企業則將以自身核心競爭力為出發，以細分市場為目標進行發展，目前的房地產市場更多以高中低端進行分類，即使有以產品特性分類的也相對較粗，并沒有對市場產生積極的引導作用，可以預想，在不久的將來，根據不同的區域、不同的客戶提供完全不同的產品將逐漸增多，例如同性戀公寓、單身男（女）子公寓、白領客居公寓等，這些產品個性鮮明、直指特定的消費人群，其市場潛力巨大，必將成為眾多中小房地產開發商的不二選擇。
細分市場的出現和迅速擴大，將使房地產市場呈現百花齊放的局面，雖然短期內在規模上難以與行業巨頭相比，但是在細分市場上必將出現行業標桿或領袖，小而精的發展模式也將眾多中小房地產企業與行業巨頭放在同一條起跑線上進行競爭，這是時代給予行業的機遇，將是每個房地產企業在白銀時代不斷思考和修訂的發展模式。
第三，傳統的房地產開發環節同質性進一步加大，而利潤率必將逐漸減少，在此種情況下，針對房地產開發而產生的輕資產重服務的高端運營服務商必將應運而生，而服務類型也將不斷擴大和加深，附著于資產上的價值將進一步被發現和整合，對資產的運營將進入一個完全不同的嶄新局面。
從民用住宅來看，傳統的物業服務將更加被邊緣化，對業主提供更多獨特的高端服務將成為行業主要趨勢，以單個或多個小區作為資源整合平臺，以高端的個性化的服務不斷擴大和加強平臺，并通過平臺化運作獲取更多的回報，同樣可以預料，未來的物業公司將分化為傳統的基礎物業服務和高端平臺服務，在高端平臺服務能夠向業主提供更多個性化高端化的服務之時，基礎的物業服務完全可以免費提供。
從園區開發和服務來看，傳統的園區化服務業必將進行分化，向園區內企業提供更加專業的服務、真正幫助園區內企業發展壯大將是園區管理機構的主要方向，園區服務機構將成為各種專業資源的整合者和管理者，并以此為基礎向各個企業提供更加專業的增值服務。
高端運營服務商的出現將徹底改變原有的房地產服務模式，完全可以期待的是未來的物業甚至房屋都是免費的，而服務的類型則是百花齊放式的，以資產增值為核心的運營模式將呈現一種完全不同的方式和井噴式的速率發展。
房地產行業的黃金時代已經遠去，而更加燦爛的白銀時代正在來臨，抓住這歷史的機遇、縝密分析行業發展和自身優勢，選擇適合自身發展的模式，房地產企業必將迎來更加燦爛多樣的未來-那必將是屬于勝利者的鉑金時代！
浙公網安備 33010802003509號
杭州講師網絡科技有限公司
