文/宏遠問智 總經理 戴智江 

    房地產行業在經歷了2014年的重大轉折，那么在未來要何去何從呢？在剛剛結束的總理記者見面會上，總理對國民經濟及整個房地長行業發展提出了明確的方向和思路：保增長、調結構將成為2015年的主旋律，鼓勵居民自住性住房和改善性住房需求，強化地方政府合理調控房地產市場的責任，因地制宜，分城施策，保持房地產長期平穩健康發展。那么，總理的表態對房地產行業的未來能產生什么樣的影響呢？房地產行業的春天難道真的再次來臨了嗎？

   我們知道，我國房地產行業的發展更多依靠城市化率的提升而提升，目前我國的城市化率不足55%，據2020年60%的目標還有較大差距，而人口政策的放開，也使得未來房地產行業有了可預期的人口紅利，國家希望房地產行業長期平穩健康發展的期望更使得房地產市場似乎看到了擺脫低迷的契機，而這樣契機是否能夠真正對房地產企業的發展帶來光明的未來呢？

我想答案未必是肯定的，2015年，房地產行業將迎來行業調整最好的機遇，但對于絕大多數房地產企業而言，2015年將面臨著比去年更大的挑戰和威脅，房地產企業已經站在了發展的十字街頭，只有真正優秀的企業才能在這一次的調整中真正存活并發展起來。宏遠問智認為，房地產企業在未來必將呈現出以下幾個典型特征。

   第一，市場競爭持續加大，中小企業面臨更加嚴峻的生存挑戰，房地產企業的兼并收購將更加突出，市場集中度將進一步提升。雖然我國的城市化率仍有較大的提升空間，但城市化進程并不等于房地產發展。對于房地產市場而言，6.22億平米的存量資產中絕大多數是同質化產品，去化周期在15個月以上的城市占據了大多數，同質化市場中供大于求的現象顯露無疑，對于絕大多數房地產企業而言，去化的壓力和金融政策的緊縮將導致市場競爭的進一步加劇，這樣的競爭態勢將是未來相當長一段時間的主流， 眾多的中小企業必將在這樣的競爭中逐漸遭到淘汰，而具備實力的大型企業必將抓住這樣的時機搶占市場，通過品牌、價格、促銷、服務等多種手段進一步擠壓中小企業生存空間，并在中小企業面臨生死關頭進行兼并收購，市場集中度將進一步提升。

   其次，廉租房、公租房等業態將快速擴大，政府采購行為將迅速出現并占領中低端房地產市場。同質化產品過多，房地產企業資金難以回籠，致使眾多中小企業面臨巨大的生存考驗，在確保民生的基本要求下，政府采取集中采購的方式，收購房地產開發商滯銷的樓盤，并將此類產品以廉租或公租的方式推向市場，保證大多數中低收入群體的剛性需求，同時，為房地產企業提供了關鍵的資金回籠機會，創造了二次發展的物質條件。

   第三，房地產企業快速分化，眾多房地產公司必將逐漸退出北上廣深等成熟市場，區域性市場競爭進一步加劇，細分市場將成為重要選擇。對于超大型城市而言，由于土地成本居高不下，致使房地產企業更多的走向高端產品之路，以期獲取更多的市場和利潤，而大量的中低端市場將以政府采購的模式存在。在這種情況下，大型、有實力的企業必將成為市場的主流，而市場的細分定位將直接決定了房地產企業是否能夠得到持續性發展的關鍵所在。眾多大型房地產企業將不斷進入區域市場，以強大的資金、資源、管理等能力進一步中小企業生存空間，中小型企業將被迫選擇細分市場，或者成為大型企業的產品提供商，市場定位和更加精細化的成本控制以及項目運作能力將成為區域市場中獲勝的決定因素。

   第四，以中小房地產企業為核心的小城鎮建設和運營將方興未艾。城鎮化的進程將直接影響到鄉鎮一級市場，由于鄉鎮市場的各種相關配套設施和服務薄弱，在進行城鎮化建設過程中必將出現大量的商業或產業機遇，房地產開發企業將改變原有的開發模式，而轉變成為小型的城市綜合體開發商和運營商，而這樣的模式和經驗必將成為快速在鄉鎮一級市場進行復制。

   第五，產業地產市場份額必將快速提升，并將成為區域性公司未來發展的重要方向，輕資產重服務的高端運營模式也將快速擴大。國家“一路一帶”戰略的提出，對相關區域的產業提供了歷史性的發展機遇，伴隨著路網建設，以各地區特色為核心的產業必將得到長足的發展，產業地產將迎來發展的黃金時期。區域性的房地產企業由于更加了解當地情況，擁有當地各種資源，將在產業地產市場的競爭中獲得獨特的競爭優勢，產業地產將成為區域性房地產公司在未來發展的重要方向。同時，高端的房地產運營和服務模式必將在核心區域逐漸打造成功并進行推廣與復制，以產業地產的高端服務為核心，打通產業鏈的增值環節，與產業地產公司形成互補與共贏，最終形成輕資產重服務的高端產業地產管理模式。

   綜合上述，宏遠問智認為，2015年房地產開發企業將面臨著冰火兩重天的不同境遇，而對于絕大多數中小企業而言，從今年開始將面臨比去年更加嚴峻的生存局面；而各地政府也將根據各地房地產市場、產業布局等的不同提供完全不同的支持，中國的房地產市場將真正出現百花齊放的燦爛局面；東部發達地區的整合將早于西部欠發達地區開始，2015年下半年將迎來行業兼并與收購的高峰，新的市場格局將在一年左右的時間內基本顯現。

    在這種情況下，房地產開發企業應該如何應對將是擺在所有地產人面前的重要課題，宏遠問智認為，房地產開發企業必將在以下幾個方面進行重點改變，才有可能在未來的發展中獲得競爭優勢。

   第一，銷售前置化。由于細分市場定位將成為房地產開發商未來的核心能力，在這種情況下，以市場銷售為龍頭，帶動前期、規劃設計以及后期服務將是必然選擇，房地產企業的組織形態、管理和業務流程都將隨著銷售前置化而發生重大變化。

   第二，成本精細化。大型的房地產企業為了在即將或已經開始的行業整合中占據先機，必然要求，時間成本進一步降低、運營效率進一步提升，而對于大量的中小型企業而言，嚴格的控制成本將成為市場競爭、戰略合作中的核心要素，在這種情況下，以生產制造型企業為代表的精細化管理模式必將對房地產開發企業產生重大影響，在不久的將來，房地產企業在人力資源管理、物資管理、質量管理、銷售管理等方面產生本質性的變化，房地產企業的運營效率將足底啊限度得到提升。

   第三，模式多樣化。市場的不斷細分將直接決定了運營模式的不同，這種不同將以市場營銷模式為龍頭，以項目管理模式為基礎，以戰略合作模式為保證全方位的開展，各項創新模式將成為房地產運營管理中的核心職能。

   第四，員工多元化。由于市場環境的變化，原有的成功經驗不能滿足房地產企業日益加快的發展需求，來自其他行業、其他專業的員工將大量補充進來，房地產行業的從業人員呈現出日益增強的多元化趨勢。

   第五，服務常態化。房地產企業將改變之前以提供產品為核心的發展模式，服務將成為企業是否能夠長期持續發展的重要保障，對于客戶、供應商、服務商、合作伙伴等的服務將快速常態化，房地產產品將成為連接企業與顧客的橋梁，房地產開發企業將真正轉變成為房地產服務企業。

   由此，宏遠問智認為，在未來的房地產企業內部管理中，模塊化的組織結構必將打破，條線化的模式必將快速出現，根據不同的企業將出現市場管理條線、質量管理條線、物資管理條線、人力資源管理條線等，各個條線貫穿企業始終，各個管理流程和業務流程必將重組，房地產企業必將呈現出完全不同的發展和管控模式。

   2015年，將是房地長行業發展的機遇期和轉型期，也是房地產企業發展的陣痛期和挑戰期。

   2015年，房地產企業站在了歷史的十字街頭，誰贏得了2015，誰將贏得企業發展的未來！