更多精彩內容參見：https://liuhuapeng.jiangshi.org

剛過去的這個周末，一家住宅標桿、一家商業霸主，兩個“姓萬”的房企巨頭不約而同提出轉型，并鎖定同一個關鍵詞：“輕資產”。

在萬科、萬達正式宣布謀求金融化轉型之前，機敏如泛海、方興就已經開始摸索金融路徑，房地產的舞臺上，重資產的戲碼逐漸被金融與資本取代。去年開始的樓市調整，也在加速地產金融時代的到來。

萬科北京區域首席執行官毛大慶近日對媒體記者說：“REITs（房地產信托投資基金）出臺已經沒有多少時間了，一定要出現，否則這盤棋下不去了，戲也唱不下去了。”

半天見6家投行

1月17日，吉林松花湖畔，萬科的第一個滑雪度假項目面世。這個萬科在旅游地產上的首次大手筆，被萬科總裁郁亮界定為“標志著萬科轉型的重要項目之一”。

這一天，北京東三環外的建國路93號，中國商業地產巨頭萬達正在召開年會。除了公布2014年業績，萬達集團董事長王健林還說了一句舉足輕重的話：“萬達將進行有史以來的第四次轉型。”

不約而同，兩大巨頭都提到了轉型。郁亮口中的轉型，是指萬科從住宅專業化轉型城市配套商，王健林口中的轉型，是希望萬達變身服務型企業。二者有一個共同的關鍵詞：輕資產。

萬科的商業地產業務會進行輕資產運營，這是郁亮去年9月明確說過的話。1月17日，剛從北京區域首席執行官調任萬科商業地產負責人的丁長峰也再次強調，未來萬科的商業地產會走輕資產的金融化道路，原因是在中國目前的資金成本條件下，重資產沒辦法做，只有打通國際資本，才能找到萬科商業的未來道路。

2015年履新北京萬科總經理的劉肖，這個有著麥肯錫工作經歷的年輕經理人目標也十分具體：發揮北京的優勢，使其成為地產金融平臺，讓北京成為一個“雙兩百億”的公司，200億元的基金管理，200億元的地產規模。

近兩年，王健林的注意力沒有放在“首富”、而是放在轉型上。他在年會上說，在萬達的業務中，剛剛港股掛牌的萬達商業地產的轉型力度較大，更具創新性，主要是力推“輕資產”模式。過去，萬達的城市綜合體都是通過房地產銷售，獲取現金流，是典型的重資產模式。王健林說，未來，萬達廣場的設計、建造、招商、營運、信息系統、電子商務由萬達做，但投資全部來自機構，資產歸投資者，雙方從凈租金收益中進行分成。

在說這些之前，他們已經開始行動了。

2013年下半年，萬科就開始就商業物業資本化與國際資本接觸，2014年9月，與擁有新加坡政府投資公司(GIC)背景的RECONANSHANPRIVATELIMITED達成協議，以約16.51億元的價格出售上海虹橋萬科中心90%的股權。此前還宣布與凱雷攜手，擬成立一個資產平臺公司，收購萬科所擁有的9個商業物業，分別持有80%和20%股權，未來謀求以資產證券化為目標退出。

“最近，我去香港出差，在一個下午之內，見了6家投行。”丁長峰對記者說道。

關于萬科與凱雷的合作，高緯環球估值咨詢部助理董事許開顏1月20日對記者分析稱，萬科與凱雷的交易實際上是建立一個戰略合作平臺，運營權在萬科，凱雷是出資方，凱雷有較強的募資能力，萬科又想走輕資產，因此雙方能找到共贏點。

王健林自然也不會閑著。1月14日，萬達對外宣布已經與光大安石（北京）房地產投資顧問（中國光大控股附屬公司）、嘉實資本管理、四川信托及快錢支付四家公司，分別簽署了有關設立合作投資消費平臺的框架協議，4家投資機構擬出資240億元用于投資20座萬達廣場，萬達商業只負責建設和管理。

機構對內地商業物業存在較高的積極性？對此，許開顏認為，主要還是要看品牌以及資產本身是否優質：“如萬達是歷史證明了運營能力，也有故事可以講，也有良好政府關系，很多地塊較為核心，未來也有新增項目，對投資人來說有利可圖。”

她提到，萬達商業在香港上市，香港是資金量很大的區域，這意味著萬達能面對更大的資金池。這對于其資產證券化來說，不失為一種便利，說得更直接一些，便于獲取更低成本的資金。

如果開發商想要大舉擴張，就必須減少資金沉淀，保障充裕的現金流，在這個背景下，輕資產就成為了企業追求的路徑。投資大、回報周期長的商業地產對于資金的依賴要比住宅更甚。

DTZ戴德梁行華北區估價及顧問服務部主管胡峰認為，隨著中國房地產市場發展的日趨成熟，房地產開發商已經意識到，在每年的總體收入中，應有更高比例的租金收入以降低銷售收入的波動性，這類相對資本密集的發展，將更需要透過資本市場的運作來把股東回報更好發揮。

關于商業地產轉型對于開發商的要求，萊坊董事兼大中華區研究及咨詢部主管林浩文指出，是否有好的地段和有經驗的運營團隊甚為關鍵。

巨頭的國際投資方

關于萬科與萬達的輕資產嘗試，世邦魏理仕華北區研究部主管孫祖天上周對記者說，這是房企融資和經營方式重要的轉變，亦是一種觀念更新。運營和所有權的分工和分化，對開發商來說可以在短時間回流現金，完成下一步項目的戰略開發，對投資商來說，看重的是分享租金回報，這有利于市場良好運行。

作為中國最大的商業地產商，萬達早期的模式，是一方面低成本獲取土地，一方面用銷售物業回流的現金，來彌補百貨、酒店等持有物業的資金沉淀。而作為北美最大的零售商業地產商，西蒙地產的模式則與萬達相去甚遠。

對于西蒙而言，模式的核心在于有效的資產運作和資本管理，以REITs來支持擴張和發展必須的資本，由于沒有資金沉淀的負擔，其絕大部分經理放在運營上，收入大頭也來源于零售租戶租金。這種模式的另外一個非常直接的好處是，降低了募資成本，有媒體報道的數據是，西蒙在市場上的融資成本低至2%左右。

毛大慶曾經用“新兵”來形容萬科在商業地產領域的位置。由于毛大慶早年一直服務于凱德，因此萬科商業地產輕資產運營模式，自然而然被認為是凱德模式。

目前，商業輕資產運營模式有兩種，一種是以新鴻基為代表的“雙輪驅動模式”，一個輪子做住宅產生現金流，一個輪子做經營性物業，產生收入，但是經營性物業沉淀的資金多少，要跟整個企業的負債率掛鉤，也就是說，在商業物業和住宅現金流之間構建出合理的比例。

而新加坡凱德的模式是，將投資開發或收購的項目，打包裝入私募基金或者信托基金，自己持有該基金部分股權，另一部分股權則由諸如養老基金、保險基金等海外機構投資者持有。待項目運營穩定并實現資產增值后，以REITs的方式退出，從而進行循環投資。

北京睿信致成管理咨詢公司董事總經理郝炬對記者分析，萬科商業地產目前多在偏遠郊區，作為其住宅配套，萬科商場消費的客戶，大部分是其小區業主，這是其商業地產和傳統住宅開發業務的結合點。

更多精彩內容參見：https://liuhuapeng.jiangshi.org