人口老齡化與城鎮化率水平
2010年之后的資料顯示：我國人口老齡化的趨勢明顯加快，并且我國城市的人口流動速度也開始了大幅的放緩。我們看到上海的戶籍人口當中，60歲以上老年人的占比已經在接近30%;“十三五”規劃建議中提到：要求上海的常住人口控制在2500萬，但是這個城市的人口流入速度卻在大幅的放緩，這將意味著2010-2020年后，上海人口的凈增長率都將不及過去10年的三分之一。同時數據也顯示：過去這一年的北京常住人口僅僅只增加了19萬，這一年上海的增長也是接近零增長。國家對于重點城市、一線城市的人口政策，要求人口的控制或者人口流入減少。但是我們分析，人口流動速度的整體放緩，與大城市人口的政策關聯并不大，答案是與人口的老齡化、和農村可提供的轉移勞動力減少有直接的關系。
根據國家統計局數據來看，2010-2015年期間的我國三、四線城市的房價是呈同比下跌趨勢，原因就是這些城市人口的老齡化和人口的增長停滯。由于2011年國家開始的對部分大城市實行的住房限購政策以來，也開始了大批房產商對三、四線城市房地產的大量開發，因此導致了這些城市樓市庫存的急劇增加。同時我們的開發商投資三、四線城市的另一個前提是，我國城鎮化的空間還有很大。根據對國家第5、第6兩次的人口普查結果來看，國家之前公布的城鎮化率水平，實際上都有低于普查的結果，也就是實際的城鎮化率水平 要高于目前國家公布的城鎮化率。
其實作為新興經濟體的中國 與發達國家的城鎮化率提升無法做簡單的類比。因為像美、日、韓等一些高收入經濟體人家可是未老先富，而我們則未富卻人先老，所以人口老齡化將是我國經濟負增長當中的致命推手之一。雖然我國今后的城鎮化上升仍存在空間，但是要小于發達國家，并且增長的速度也在放緩。我們以日本、和德國這兩個已經轉型升級成功的制造業大國為例，其在上世紀70年代一躍進入高等收入國家之后，其城鎮化率水平的增速卻降到了年均0.3%以下的水平。
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