別墅作為房地產業頂端產品，它服務于金字塔尖的成功階層。他們講究品味、在意建筑的外觀設計、關心產品的文化內涵、對人文環境和物業配套服務等等有著更高的要求。 所以對于別墅的營銷而言，其購買群體關注的絕不僅僅是“一個平方米便宜多少，然后有升值空間就買”，關注的更是一種生活方式，它代表了舒適的、愜意的、高雅的生活。 
       別墅的營銷不同于普通住宅的營銷，它的消費群體一般是第二、第三次置業者或投資者，不屬于強烈的剛性需求，其市場需求量很難調查出來，很難量化。所以說，別墅市場不是由剛性需求推動的，而是由一座城市的購買力所決定的。因此如何吸引有購買力的消費群體出手，才是實現供需對接的關鍵。 
下面列舉了二十種別墅的不同營銷模式，以供大家探討：

1、USP營銷理論指導下的營銷模式 
50年代初羅瑟?瑞夫斯（Rosser Reeves）提出USP理論，要求向消費者說一個“獨特的銷售主張”（ Unique Selling Proposition ）[replyview] [/replyview]，簡稱USP理論。 
　　USP理論包括三個方面： 
　　一是每個廣告不僅靠文字或圖象，還要對消費者提出一個建議，即買本產品將得到的明確利益； 
　　二是這一建議一定是該品牌獨具的，是競爭品牌不能提出或不曾提出的； 
      三是這一建議必須具有足夠力量吸引、感動廣大消費者，招徠新顧客購買你的東西。 
      簡單的說USP就是：獨特銷售理論，也就是給產品一個買點或恰當的定位。 
許多的別墅項目都是遵循著這一理論而展開的。比如別墅項目營銷宣傳中特別突出的地段、環境、服務等等，都屬于此種營銷模式。 
“地段，地段，還是地段”這句李嘉誠所說的話一直被奉為地產行業的經典依據，因此類似于“絕版地段”等字眼我們時常見諸于別墅樓盤的宣傳之中。的確，每個城市中都有一些地方屬于絕版地段的，比如在南通而言，濠河、狼山、軍山等等景區周邊的地段都屬于此范疇。伴隨著地段一起的，還有環境等，因為別墅這一特殊屬性，本身就注定其與優美的環境結合在一起的，所以有些房產商在拿到絕版地段后，對其別墅樓盤的環境進行重點的渲染、宣傳。 
總之USP營銷理念看重的就是要找到自身產品的特點，把其定位為主賣點，進行重點的營銷宣傳。這種營銷方式在別墅的營銷當中非常的常見，在這里就不再舉例做詳細的闡述說明。

2、概念性營銷模式： 
      概念性營銷模式在別墅的營銷活動中使用的也非常多。概念營銷的重點宣傳上并不一定是在別墅產品本身上挖掘，而是通過一定的宣傳，為別墅產品賦予一種全新的概念。如豪華、尊貴、西式風情等字眼的作為重點宣傳的營銷模式，都屬于概念式營銷模式。在概念式營銷中，昆明野鴨湖別墅提出的“25度緯度別墅”概念，特別值得探討分析。 
“野鴨湖”項目位于昆明盤龍區雙龍鄉天生壩水庫旁野鴨湖渡假區，從環境上講算得上是有湖、有嶺、有森林，但是該別墅在宣傳上，卻都沒有將這些環境因素作為重點推廣，而是創意性的提出“25度緯度別墅” 概念，甚至更進一步的提出了“管理陽光”、“管理雨水”的概念。 
昆明地處25度的緯度，最令人喜愛又讓人痛苦的便是陽光。管理陽光，是建筑師設計25度緯度別墅時首先考慮的內容。建筑師采用加長挑檐、調整建筑朝向、營造模糊空間等手法，實現了對陽光的有效管理。 
對雨水的管理是25度緯度別墅設計中重要的課題。建筑師不僅大量運用坡屋頂、挑檐、落水管以避免雨水對建筑的侵蝕，還采用有色水泥掛板直接作立面材質，以防止涂料立面可能出現的起泡、開裂、脫落等現象。此外，建筑師考慮到對水資源的充分利用，在建筑庭院中還設計了雨水收集系統，用雨水循環豐富了院落中的水景觀。 
于是，野鴨湖別墅在營銷宣傳中就提到“昆明位于北緯25度，卻沒有25度該有的緯度別墅”，自然而然，野鴨湖別墅項目的出現是填補了這一空白的。

3、活動營銷模式： 
      活動營銷模式在別墅的營銷當中使用頻率也是相當的高，此模式的核心理念是通過一系列的活動，來把目標客戶集合在一起。讓目標客戶在參與活動的同時，也對別墅產品產生深刻的印象，或直接購買或對身邊親朋好友進行口碑相傳。比如舉辦投資理財知識講座，親子活動、珠寶鑒賞等活動。 
我們來看一個特別的活動營銷模式案例： 
某別墅樓盤舉辦的“名寵嘉年華”——狗狗也要參加集體活動 
其活動核心是制造一個可以讓寵物盡情舒展的地方，同時也為寵物主人制造了一個休閑放松的空間； 
活動內容：“ 
現場寵物專家開辦寵物飼養講座，為大家講解寵物美容知識、飼養技巧、疑難解答等，為寵物主提供了一個難得的學習以及交流寵物飼養知識、經驗的平臺； 
現場進行卡通寵物狗迎賓、寵物才藝表演，寵物比賽、大頭貼合影，使得整個活動富有互動性和趣味性； 
到達現場的寵物們將有專業的寵物餐提供，同時專家講解如何對寵物進行健康的食物喂養； 
鑒賞會，讓現場觀眾了解更多的名貴寵物，飽足眼福。 
活動擬邀請來賓：（既是活動參與者又是目標消費群） 
別墅的業主； 
寵物網、寵物網會員； 
寵物市場商戶； 
寵物協會負責人及會員； 
各大媒體記者； 
高端汽車車主； 
以及圈內養名犬的玩家等。

4、事件營銷模式： 
      事件營銷就是指別墅樓盤在銷售期借某類事件進行的營銷模式。這種營銷模式是把自己別墅產品的某一特點與事件有機的融合在一起，以達到借事件提升產品知名度的目的。 例如2008年，全國有許多的別墅樓盤都打出了，“購房贈送2008北京奧運會比賽項目門票，還贈送至北京的往返機票”等等。

5、體驗式營銷模式： 
      體驗式營銷在別墅樓盤的銷售中，已被漸漸使用。這種先嘗后買式的營銷模式能夠讓購買者更深入的了解產品。 
京城某別墅樓盤就推出了“體驗式營銷”服務，購房者在最終簽訂購房合同之前有機會免費在小區居住24小時，真實體驗社區生活，然后再決定是否購買。 
相比較于普通住宅或公寓，別墅類買家比較特殊，除了關注于所購買樓盤的位置、價格、戶型等諸多產品細節外，更在意社區的人文氛圍。對于產品，購房人通常會花費比較多的時間去分析、研究與比較；通常情況下，在買房過程中一般會經過選房、交納小訂、交納定金、簽訂購房合同這四個環節。然而，對于房屋入住后的鄰居是誰；有否情趣同好；晚飯后漫步社區內的感覺如何；以及會所內泳池的水溫是否適合，甚至于清晨從家到辦公室究竟需要多長時間，小孩子上學如何接送……等等問題因為細小，在通常的買房過程中或被忽略不計，或根本無從得知。然而實際上生活又是被這些無處不在的細節所充斥。一位參加過體驗式營銷活動的客戶表示，這樣的體驗還是十分有必要的。因為買房子，尤其是買別墅是一項巨大的投資，體驗可以使我們對產品細節有更多的了解，從而對自己的投資更有把握。 
但也有業內人士認為，體驗式營銷作為樓盤的一種促銷推廣方式值得借鑒。但要進行大范圍推行還有相當難度，主要是因為這種營銷方式不僅要求開發商對項目具備一定的把控能力，還要求物業公司有豐富的管理經驗和消費者具有成熟的心態，同時，開發商和消費者之間也必須具有一定的誠信度。此外，體驗式營銷更適合于現房樓盤，對于目前期房主導的現狀來看，全面推行的可能性不大。

6、文化營銷模式： 
      文化營銷模式旨在提出一個特定的文化定位。而后通過一系列的活動及舉措，來支持烘托這個文化氛圍。比如說一些異域風情文化等都是屬于此范疇。 
但在業內也有一種說法，說文化營銷模式是一種高水平的玩法，一般人弄不了，且很多人都弄的不倫不類。

7、優惠營銷模式： 
      優惠營銷模式顧名思義，就是在樓盤銷售時采用一定的優惠措施來打動潛在的或搖擺不定的目標客戶，使其產生購買行為。 
優惠的方法可以有直接打折優惠，比如某別墅樓盤以“9折優惠”、以“驚聲尖叫的春天”這樣一句廣告語，發出了響亮的聲音，以期喚起了無數個家庭入住的夢想。另外一種方法就是以贈送的方式達到優惠的目的。甚至有些樓盤打出“買別墅送奔馳”等字眼，一石激起千層浪。一邊是開發商的躊躇滿志，另一邊是專業人士的懷疑和普通百姓的觀望。 買高端別墅送奔馳的做法是“一種嘗試”，作為高檔產品的別墅，開發商贈送相關配套設備也是一種附加服務，這是一種完全合乎情理的銷售方式。因此，一向對于市場走勢和產品價值有極高敏感度的投資者自然不會錯過在稀缺資源占有和產品配套兩方面都極為出色的別墅項目之上。

8、小眾化營銷模式： 
      小眾化營銷模式的重點正是基于大眾化營銷的相反面，營銷方法及價格、活動策略上側重對小部分目標客戶的需求而制定。小眾化營銷在高端樓盤上屢見不鮮，是經過價格篩選后的結果。 
      “小眾”營銷明確無誤地表示自己對20%目標客戶群用“有色眼鏡看人”，給與其特殊的關懷、特別的提醒，諸如會員制、俱樂部、研討會、特殊稱謂等，往往是物質精神“雙管齊下”，在充分吃透目標客戶的愛好、習慣以及心理以后，再輔之以他們喜聞樂見的形式，如從茶友到石友，從交際牌到親情牌等來進行營銷溝通，動之以“情”，曉之以“利”，常常是無往而不勝。比起那些“遍撒胡椒面”的做法，其沖擊力與聚集效應是顯而易見的。

9、差異化營銷模式 
      差異化營銷模式是在市場細分的基礎上，針對目標市場的個性化需求，通過品牌定位與傳播，賦予品牌獨特的價值，樹立鮮明的形象，建立品牌的差異化和個性化核心競爭優勢。 
      豪宅營銷的一個差異化典范是星河灣。上海星河灣將作為星河灣的全國第三站在浦東開盤亮相。 5月，星河灣以一家普通的房地產開發企業的身份在上海舉行招聘會，招聘會地址卻選在頂級酒店上海香格里拉。引來數百位海歸人士連夜赴上海應試。有分析人士稱，五星級招聘會其實是星河灣在開盤前打造影響力的差異化營銷方式之一。 
“跳出地產做地產”是星河灣營銷的殺手锏。即被業界稱道的跨界營銷。比如將世界奢侈品協會中國俱樂部落戶北京星河灣，還定期舉辦來自世界各地頂級品牌的新品發布、品牌講座、時尚酒會；同時，成立外商俱樂部，嫁接多方資源。這些都成為星河灣產品定位的有效武器。

10、一二手聯動營銷模式 
      一二手聯動營銷模式是指開發商找二手房中介公司合作，利用二手房門店網絡銷售自己的樓盤，把二手房門店作為樓盤的一個小型售樓處。 
      中原地產在代理“東方庭院”別墅樓盤時，就采取了這種一二手聯動的方式加快銷售速度。中原在代理過程中的最大優勢就是一二手聯動，這一營銷策略的實現與其自身所具備的強大二手房經營網絡分不開的。另外，在實際的操盤過程中，中原采用針對二手中介部的業務操作特點，從經理到營業員進行了多次詳盡的項目培訓，使得在銷售一線的人員對項目有了全面深入的了解。使得門店相應轉化為100余個遍布全市的小型售樓處，全面擴展銷售覆蓋率。

11、企業品牌營銷模式 
       企業品牌營銷的關鍵點是在運作別墅項目時，除了對項目進行營銷外，還要對企業品牌進行營銷的一種模式。 
“招商依云郡”在營銷過程中就采用了這種企業品牌營銷模式。 在定位依云郡時，不單單是定位項目本身，更是在定位招商地產在上海的首演。特別是在項目的營銷中糅合進“綠色地產，和諧社區”的招商地產特有開發特色，以及“家在，情在”的招商地產品牌理念。 
在企業品牌營銷模式下，品牌建設、企業價值觀認同、項目贏利、項目分期可持續發展等通過不同的營銷手法找到一個穩定的契合點，實現一個雙贏的結果。

12、圈層概念的營銷模式 
      當某件事情發生主體作出決策時，他會考慮決策對自己的影響、對和此事以及本人有關的人的影響、周圍人對我的感覺、周圍人對我的態度、周圍人之間的影響等等。這些相互間的關系由于疏遠的不同可形成以“自我”為中心的不同的利益團體，這便形成了人們意識中的圈層概念。 
圈層概念的營銷模式所注重的是向客戶以及客戶的“圈層”進行有目的的推薦宣傳。這種以目標客戶群為主的“圈層營銷”在地產圈內早就不是新鮮事物。比如以活動營銷模式的方法來達到圈層營銷目的等等。 
京城某別墅樓盤從銷售到現在有了兩千多名銷售群體，且這些客戶群體非常好，包括后來推出的“中央一號”絕大多數都是原來的客戶帶過來了，還有的客戶是進行二次消費的。現在該樓盤也在繼續搞一些渠道性的活動，把真正的一些客戶帶到現場來體驗一下該別墅休閑生活的模式。圈層營銷模式，大眾文化比較少一些，重點還是走一些渠道性的東西，重點也是維系原來的老業主。 
　　 
13、網絡營銷、跨地域營銷模式 
      與普通住宅不同，別墅產品的優勢之一在于有可能異地銷售。跨地域營銷成為近期別墅豪宅的熱點。據調查顯示，以北京為例，別墅項目的70%由當地消化，30%由外來人口購買。別墅作為地產產品中的最高端消費投資，所面向的投資置業者不僅限于大城市，也越來越多地吸引周邊城市，甚至海外投資客。 
隨著經濟的發展，交通的改善，人居價值的不斷彰顯，越來越多擁有時間和財富的人會跨地域置業。跨地域營銷將打破別墅的地域局限性，在資本和異地市場之間架起一座橋梁，在別墅放量猛增，住宅產品激烈競爭的形勢下，開發商打通別墅項目的跨地域營銷渠道，是別墅銷售的一個新趨勢。 
另外，隨著網絡的逐漸普及，網絡營銷已經不再是“新的邊緣媒體”，越來越多的開發商將新興的網絡平臺納入到了他們的市場推廣活動中。在市場環境已逐漸成熟的條件下，誰先進入網絡市場，誰的機會就更多，收益就更大。

14、有效營銷模式 
　　有效營銷模式旨在營銷過程中，每做一件事情都會有特別的針對性，力爭抓住每一次契機，達到一錘定音的效果。有效營銷模式的使用一定要輔以長久以來形成的系統銷售技巧，有其四大核心戰術。 
       1） ONE TO ONE直銷營銷模式： 
揚棄傳統銷售代表形式，由高素質經理級人員專項負責意向中客戶，專人服務，深度溝通。 
　   2）泛CLUB營銷模式： 
　　除形成自有會所會員企業之間口碑傳播的巨大力量外，同時針對性利用俱樂部的高端客戶集群性，對諸如高爾夫俱樂部、網球俱樂部、高級商業俱樂部等目標重點推廣。 
　　3）新空間賣場營銷模式： 
　　傳統售樓處將以現代商用物業文明展覽館的形式面向市場和客戶。以高科技感、高時代感的氛圍給予每一個到訪者巨大的感官沖擊。銷售人員將扮演講解員的角色，系統的指導客戶如何最大程度的享用樓盤帶來的全新體驗與物業附加值。 
　　4）階段性主題營銷模式： 
　　以波浪式營銷事件和主題活動貫穿，形成熱銷階段的核心舉措。 
　　 
15、“普羅式”大眾營銷模式 
      普羅式大眾營銷模式所注重的是別墅樓盤的推廣力度，該模式認為營銷推廣力度是當今別墅營銷成功與否的關鍵所在。所謂的“廣告一響，黃金萬兩”。 
關于此種營銷模式，編者搜索了深圳一些別墅樓盤的案例，列舉出來以供參考。 
“振業城”注定成功了，因為網絡媒體去年就把它炒得沸沸揚揚，大小市民幾乎人人皆知，不得不惹人強勢關注。 
“仙湖山莊”上周終于高調亮相了，而且在媒體做了小幅硬性廣告。在售樓處感受的情況看，情況明顯好轉，2年才賣3套的歷史，由于這種“高調亮相”，一定會改寫。 
“十七英里”賺大了，在別墅必“死”在沙灘上的深圳東部別墅開發“必然規律”中，它居然賣出了當年市場最高單價，而且賣得很順利，超乎想象。 
“萬科城”是個怪胎，所謂的別墅，賣成了奇跡。搞營銷的該得意了，他們那普羅大眾式的體驗式營銷，鋪天蓋地的廣告營銷，成功了。 
相反，那些為了保持所謂的“別墅私密性”、“別墅尊貴感”而不屑于“普羅大眾式亮相”的別墅項目，除了名牌發展商開發的，其余可以這樣說——“死”得非常難看。舉幾個 
“龍崗御海灣”賣了近20年了，2000年開發的第4期至今剩一半未賣，殘破之像，不忍睹。一個售樓員獨守現場“釣魚式”的營銷，令人有種凄涼感。請問，有幾個人知道御海灣這個名字？如果別墅都為了保持所謂的“尊貴感神秘感”而落得如此結局，多慘。 
“南山御景苑”至今已是打工仔的天下，落下一間屋出租300的下場，整個別墅區沖斥著垃圾的熏臭味，“神秘”“尊貴”，在事實面前，都是瞎扯。 
“普羅式大眾營銷模式”認為如今的別墅營銷，誰的推廣力度大，誰舍得“普羅大眾式營銷”，誰就可能是贏家；誰玩“神秘”，等于玩失蹤和失敗。千萬不要因為死守“神秘”的“尊貴”而造成爛尾的悲劇，“與時俱進”，是各個行業共同的道理。

16、預約參觀式營銷模式 
      預約參觀式營銷模式，即購房者欲親赴售樓處咨詢或參觀，需要提前一天與售樓處聯系預約，確定具體時間及招待人員后，方可在指定時間內進入項目現場參觀，深入體驗項目內涵。 
一般來說，樓盤銷售講究“打開門做生意”，最忌諱的就是門庭冷落，而南京“山河水”卻反其道而行之，以貌似“拒人于千里之外”的姿態面對市場，這是什么原因呢？樓盤方負責人表示，別墅作為一種高端物業，相比于一般樓盤在產品和價格的差異之外，另一個重要差異就在于其目標客戶群的不同，別墅物業的客群界定顯然要比其他物業更為明確，也更為狹窄，在“數量”有限的同時，這批客群的購買力顯然更有保證。預約參觀政策的出臺，正是瞄準了別墅市場的這一獨特特點，以“單向直線”的方式，直接面向客群終端，以求提高營銷工作的執行效率。

17、傳銷式營銷模式 
      傳銷式營銷模式在方法上有點像圈層營銷模式，但還是有些不同之處，傳銷式營銷模式利用小眾傳播，撕開一個口子，進入社會看不見的上層中。山東諸城“皇家半島”別墅的銷售就采用了這種傳銷式的營銷模式。 
諸城是中國男裝之城，其中新郎是知名的民營企業，新郎集團王桂波董事長近日決定購買樣板房，再加上原來已購買的三套別墅，包括新郎的核心層的三位負責人及幾位大代理商都入住了皇家半島。 
新郎是個很好的榜樣，作為一個有實力的企業集團，多購買兩套三套也好，用于獎勵企業的高層管理人員，或者獎勵對企業有汗馬功勞的功臣，這顯示了一個現代企業家的一種氣魄和胸懷。王桂波透露他還要買兩套獎勵他的核心伙伴。 
別墅是人類的“終極置業”夢想，特別是現在由于政策的控制，“稀缺”也成為別墅的又一特性，“錯過這次，錯過一生”，這種局勢下快速占領稀缺資源，也顯示了一個企業家的眼光。 
自己擁有的算不得什么，不是怕露富嗎？為什么不可以近看看新郎集團，遠看看美的集團，美的94年就購買了100多套“碧桂園”別墅半買半送給了他的高管們。 
傳銷式營銷模式的目的是要做“有用功”，提高有效性，目的就是如何最有效的、集中力量、更大限度的影響社會（客戶、政府、銀行等環節），針對我們的項目，重點要影響三種人：有錢的人（他是我們的潛在客戶，他有能力消費），有地位的人（他能為企業或項目帶來很多意想不到，一路綠燈），有影響力的人（他是圈子里的老大，可能他錢不如他們多、地位不如他們高，但他是一群人的榜樣）。 
“皇家半島”的最大愿望是將“諸城有錢人一網打盡”，將他們圈進來。形成一個最高社區，為諸城人圓別墅的夢。

18、B/W營銷推廣模式 
      B/W營銷推廣模式核心論斷是消費者之所以喜歡你們公司的產品，是因為他相信產品給他帶來的價值比同類競爭產品更大。這種模式是從引起客戶產生購買決定的價值、情感、規范、身份、習慣五大動機而衍生的新型推廣模式。 
　　先進的別墅地產企業已從過去推測性地產運作模式，轉移到高度回應客戶需求的新型地產運作模式。別墅開發企業面對的是迅速變化的市場，要滿足顧客的需求，必須建立快速反應機制，提高反應速度和回應能力。這樣可以最大限度地減少抱怨，穩定客戶群，減少客戶轉移的概率。 
B/W模式的五大動機中的價值和情感即可根據市場的反應制定出最佳的廣告方案，僅情感一項，就可以延伸出對應的4種廣告策略： 
第一種，情感遷移戰略：為客戶轉移情感因素，以別墅自身的優勢宣揚新的情感突破點，讓客戶產生認同感，從而引發購買行為。 
第二種，憧憬廣告戰略：憧憬廣告戰略也是情感動機的一種延伸，別墅產品未來的生活方式是吸引客戶的一大方式，也是憧憬廣告戰略的基點。 
第三種，生活方式廣告戰略：從這一項開始，產品建造者就可以通過宣揚別墅生活內涵建立與客戶溝通的渠道，在銷售通道、手段中合理地加入這些元素即可與客戶產生共鳴。 
第四種是小說式廣告戰略：這種戰略也是情感因素的一個重要衍生品。通過良好的組織活動的開展，同樣也能達到讓客戶產生情感共鳴的效果。 
　　現代“4C”營銷理論中的一個關鍵環節“溝通”與“產品”中，“溝通”是實現營銷回報的渠道。而B/W理論則是實現溝通的最佳渠道。 
B/W模式提出的互動溝通理念是：打破地產商和客戶的隔離狀態；讓客戶參與到產品的研發和設計過程中來；讓客戶感受到自我實現的滿足；將地產商與用戶的關系由“我生產你消費”變成“你中有我，我中有你”的關系；使地產商和客戶不再有主動和被動的區分與對立。開展項目設計展示會、別墅新生活論壇等推廣活動可實現這一目的。

19、產品組合式營銷模式 
　　在產品組合式營銷模式中，混合模式成為其“標準動作”。 
　　別墅市場是面向高端人群的產品，定位大多做得不徹底，所以便企圖將整個高端市場一網打盡。這種模式大都由獨立別墅、雙拼別墅、TOWNHOUSE（聯排別墅）、疊加式別墅、PENTHOUSE（空中別墅）、花園洋房六種產品形式中某一種或幾種產品組合而成，有的項目甚至提供了小高層公寓產品。 
　　此種混合模式，一方面滿足了不同層次客戶群體的需要，擴大了項目目標客群，又解決了項目容積率和銷售面積之間的協調關系。但另一個方面也顯示了別墅項目的“純度”不高，不通層次的收入群體的混居現象嚴重。

20、產品理性回歸營銷模式 
      面對別墅營銷的戰場，原來攻無不克的戰略和戰術，而今所取得的果實越來越小。營銷與銷售的關系，其實就是戰略與戰術的關系。***說：在戰略上我們要藐視一切敵人，在戰術上我們要重視一切敵人。如果把這句話用在曾經的房地產市場上，恰恰證明了我們的行為，也恰恰暴露了我們致命的缺陷。雖說商場如戰場，雖然也是你死我活的爭奪，但我們的戰略和戰術所產生的最好的效果應是共贏的。除了廝殺的戰場，我們還有更大的后方需要建設，還有更大的民生。我們看到的和關注的更多的是充滿硝煙味的戰場，而今，太多的人疲憊了，也拖的太多的人疲憊了，我們應回歸“大后方”。 
我們總是在泡沫上涂抹色彩，卻不知道越美麗的泡沫破滅的越快；我們總是錦上添花，一廂情愿，卻把客戶的不理解說成老土、落后。無論你的營銷多么新奇，活動多么刺激，別墅的居住功能是永恒的。而今，我們的別墅越建越高檔，生活卻離我們越來越遙遠。我們錯就錯在不尊重消費者，也不尊重自己，錯就錯在我們在營銷上舍本逐末。 
　　營銷不應與產品分離，營銷是末不是本，離開產品、居住和客戶的營銷是舍本逐末，即不尊重消費者也不尊重自己，這樣的營銷注定是無效的。我們要擺正自己的位置，從形式走向內容，從軀體走向靈魂。 
　　當公寓樓盤開發商們正想盡辦法提高銷量的同時，處于高端市場的別墅樓盤同樣遭遇到了前所未有的銷售瓶頸。為了打破銷售困局，各路開發商、代理商不斷創造出一個又一個的營銷高招，雖然，這些手段究竟有多大成效目前尚不得而知，但從一些銷售情況較好的案例來看，別墅銷售的成功幾乎只有一個“真理”，充分了解購房者需求并找到與自身產品的契合點，達到產品與營銷的平衡，我們的戰略與戰術，不應只運用于后期的營銷，更應當回歸“大后方” ，回歸產品本身。