2013年3月1日，國務院出臺了關于房地產調控新的政策文件（下稱“新國五條”），引起了廣泛關注。為了規避20%的個稅，一時間，各地二手房的交易量爆棚，網絡上也出現了各種所謂的“攻略”。那么，針對二手房交易，常見的法律問題有哪些，應該注意什么，網絡上的“避稅攻略”是否可行？下面，北京盈科（長沙）律師事務所高級合伙人劉任律師作出以下回答。

一、新“國五條”下，規避20%個稅的風險提示

新出臺的“國五條”，引來網友各顯神通，曝出“避稅”攻略，其中較火的有司法避稅、陰陽合同、假離婚等等。本律師認為，這些方法存在種種風險。

（一）方法一：“陰陽合同”成枉然 管控價格來當關  

針對賣房20%的計征個稅，有網友表示陰陽合同將成為接下來賣房過戶的“標準合同”。所謂的陰陽合同，是指房屋買賣雙方簽署兩份合同，一份合同是真實成交價格，另一份合同是為了規避個稅的虛假成交價格。以一套原價100萬元，實際成交價格200萬元的二手房為例，如果按照新政計征20%的個稅，那么需要繳納20萬元；如果通過簽署陰陽合同，將成交價格填寫成100萬元，那么該樓房差額部分就是零，就不需要繳納一分錢的個稅。

       這種做法屬于以合法形式掩蓋非法目的，交易行為不受法律保護。另外，如果出現一方反悔，如買方認定用來避稅的交易金額為真實交易金額，這時，賣方境況比較尷尬。如果賣方選擇中止，可能還需繳納交易交違約金。況且，這種方式在長沙不可能實現，因為長沙的二手房房產局有房屋成交最低的控制價格。長沙房管部門會根據交易房屋所在位置、戶型、樓層計算出一套自己的評估價，目前長沙房屋的最高評估價格為4800元/平方米。如果交易價格低于房管部門控制的價格，是要按照房管部門的控制價格來計稅的。更甚之，真實的交易價格確實比房管部門的控價低，也還是會按照房管部門的控價來計算稅費。所以說，管控價格已經在房屋交易中充當重要角色，“陰陽合同”也休想繞開而大行其道。

（二）方法二：偽造欠款來過戶 風險過大不靠譜

     有網友認為最簡單有效的辦法可以通過申請司法判決，直接把樓房判決給購買方，節省的稅費更多。具體方法為：雙方協議好房屋價格，賣方打借款欠條給買方，偽造欠款事實。然后再由買方向法院提起還款訴訟，要求賣方歸還欠款，賣方則表示愿意以房代償，買方便與賣方達成司法調解協議，法院出具司法調解書，買方拿著司法調解書申請法院強執過戶，房屋便成功歸于買方名下。

這種成功鉆取法律漏洞的做法，不可置否，在前幾年也確有成功案例存在，但是本律師認為：這樣做法風險系數頗高，有兩個法律風險需要承擔，其一是為騙取判決書而進行的虛假訴訟，有涉嫌偽造證據，嚴重者可能會以偽造證據罪被追究刑事責任，面臨勞獄之災。其二如果法院發現買賣雙方是為規避稅費而惡意串通簽訂的協議，根據《合同法》規定，此欠款協議歸于無效。此時如果買方已經履行了交付房款義務，而過戶又無合同依據，那么買方的處境就十分“危險”了。

聰明反被聰明誤，這種方法不靠譜。

（三）方法三：假裝離婚為過戶  賠了“夫人”又折兵

     在網友列舉的各種避稅辦法中，最“損”且號稱最簡便有效的一招，則是通過假離婚、再結婚來實現。這樣的避稅方法一共分為三步：第一步，買賣雙方夫妻離婚；第二步，賣方房主與買方異性結婚，房產證上加上對方名字，然后再離婚，房屋歸屬買方異性；第三步，買賣雙方夫妻各自復婚。這樣一來，房屋過戶的總費用只需要結婚、離婚費用，加上房產證更名的費用，最多只要幾百元就可以搞定一套房的交易過戶。這樣的避稅辦法，可以節省幾萬乃至幾十萬元的過戶費用。

這種“損”招，確實合理利用了規則，在操作上成功可能性很大。因為如今離婚過程很簡單，成本也很低，整個過程確實只需幾百元就可完成過戶。但如果離婚后，得到房產的一方反悔不同意復婚，那另一方的損失也是十分明顯的。這種做法不僅違背婚姻道德倫理，而且還要冒人財兩空之風險。

（四）方法四：“贈與”過戶有規定  身份受限要注意

贈與避稅，顧名思義，是指房屋買方為了避免多交5%的營業稅，與賣方協商達到一致，采取贈與的方式轉讓房屋。根據我國房屋轉讓相關法律規定，受贈人的身份是受限的。

根據財政部、國家稅務總局《關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》（財稅[2009]78號）第一條之規定，以下情形的房屋產權無償贈與，對當事雙方不征收個人所得稅：
　 （一）房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；
　 （二）房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；
　 （三）房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

《通知》第三條規定，除本通知第一條規定情形以外，房屋產權所有人將房屋產權無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得，按照“經國務院財政部門確定征稅的其他所得”項目繳納個人所得稅，稅率為20%。

　第四條規定，對受贈人無償受贈房屋計征個人所得稅時，其應納稅所得額為房地產贈與合同上標明的贈與房屋價值減除贈與過程中受贈人支付的相關稅費后的余額。贈與合同標明的房屋價值明顯低于市場價格或房地產贈與合同未標明贈與房屋價值的，稅務機關可依據受贈房屋的市場評估價格或采取其他合理方式確定受贈人的應納稅所得額。

《契稅暫行條例》（國務院令[1997]第224號）之規定，房屋贈與屬于轉移土地、房屋權屬的行為，應當交納3%-5%的契稅。

《房產公證費用項目及標準》第一條之十五款的規定，證明財產繼承，贈與和遺贈，如繼承權公證、用于繼承的親屬關系公證、贈與合同公證、受贈或受退贈書公證等按受益額的2%收取，最低收取200元。

綜上可知，免征個人所得稅的受贈人的身份是有限制的，除《通知》第一條規定之外的受贈人，還是需要繳納20%的個人所得稅。最后受贈人應繳納（房屋價值-相關稅費）*20%的個人所得稅、房屋評估價的3%契稅和2%的贈與公證費，全部計算下來的所有稅費是有可能要遠遠高于買賣過戶的稅費。

基于此，本律師認為：如果雙方確有直系關系、姻親關系，只需要按照國家相關規定，繳納少量稅費，房屋的過戶那自然是水道渠成。但如果雙方企圖通過贈與來避稅，做法是十分不可取的，因為贈與雙方只能是直系親屬關系或姻親關系，才能達到避稅目的。那么想要滿足這種關系，只能通過虛構，此時，法律的權威勢必會遭受挑釁。所以妄圖利用法律這把雙刃劍，心存僥幸執意地去知法犯法，虛構親屬關系，結果很有可能會誤傷自己，為自己招致囹圄之禍。

方法五：報高裝修報低成本  法律“陷阱”防不勝防

這種做法是指買賣雙方采用做高裝修價，報低成交價的方式來規避稅費。如果按照新方式強征個稅，那么在算轉讓所得時，也可能是以當地房管部門的市場評估價作為“賣出價”，不一定會采用買賣雙方上報的成交價。

更何況已出臺的相關規定，對裝修費用的扣除設置了“上限”，已歸私人購買的公有住房、經濟適用房，最高扣除限額為房屋最初成交價的15%。商品房及其他住房，最高扣除限額為轉讓前原購房款的10% 。如果是帶裝修的房屋，合同中注明在房價款中含有的裝修項目，不可納入減扣范圍。

同時對裝修費用所產生的發票也有嚴格要求，根據《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發〔2006〕108號）第二條的規定，納稅人轉讓商品房及其他住房時，能提供實際支付裝修費用的稅務統一發票，并且發票上所列付款人姓名與轉讓房屋產權人一致的。

本律師認為：新“國五條”操作細則仍未正式落地，但新政細則的出臺也只會對報抵成本價的這一規避方式，實行更嚴格的管控。所以建議賣買雙方不要輕易嘗試去打法律擦邊球，也許會一不小心掉進法律“陷阱”。

二、二手房交易中，買賣雙方各自的注意事項

新國五條的出臺，是為有效扼制炒房，為剛需者提供更多的購房機會。交易雙方不但要熟悉相關法律、法規及政策，而且在簽訂合同、過戶房產等整個交易過程中要持謹而慎之的態度，才能更好地保障交易安全，維護自身合法權利，杜絕日后糾紛。我們在此提示一些雙方注意行為。

（一）作為賣方應注意：

1、賣方要清楚自有房產是否可免征個人所得稅。國家稅務總局發布相關通知，對個人轉讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，可以免征個人所得稅。若不屬此類房屋，是不可以免征個人所得稅。

2、房屋裝修費的減免要求。上文已作細述，再次提出也是為引起賣方重視，賣方一定要注意房屋裝修發票付款人應與房產證上的所有人保持一致，否則不能享受減免。

3、法律規避產生的風險提示。根據網上盛傳的各種“支招”，看似是高招，但是實際操作中可行性有受阻之嫌，所以作為賣方需持更謹慎的態度，不可單方“迷信”，以防誤入“歧途”。

4、賣方盲目避稅得不償失。有些賣家為了搶跑“國五條”細則，寧愿繳納的營業稅來賣掉不滿五年的房子，如果房子沒有達成理想升值效果，其實這種做法未必合算。根據新政策，個人所得稅按照除去契稅、營業稅和裝修費等稅費后所得的20%征收，而非按買進賣出的差價計算。

（二）作為買方應注意：

1、按以前的政策，一般由買方承擔各種稅費，但是政策的改變，稅負的加重，買賣交易雙方應在交易合同中明確由哪一方負稅，相比國“五條”出臺前的政策，買方是有可能會相應減輕稅負。
    2、買方還要注意，應逐條稅費協商后進行單列，為減少風險，千萬不能籠統寫全部稅費。

3、買方要注意核對房屋所有權證的原件并與賣方相核對，準確無誤后再考慮購買房屋。

4、在交易過程中，買方要堅持辦理完過戶手續后再付全部房款，這樣可以減少交易風險。

買賣房屋看似是一種簡單的市場交易行為，可是一套房屋的成功轉讓，卻步步暗藏“玄機”。紛繁蕪雜的法律規定，頻繁出臺的細則政策，都是需要買賣雙方不斷地了解與跟進。本律師在此提醒廣大買賣房屋者，不要盲目跟風，交易之初必須做好萬全準備，最好是有專業人士的幫助，以防造成不必要的損失和擔負不可預料的法律風險。