據悉調整后的濟南市住房公積金貸款政策已經開始實施。根據新政策，使用住房公積金貸款購買首套房的，最低首付20%，不再分套型面積是否超過90平方米；購買二套房的，最低首付30%，不再區分此前商貸是否還清，而且利率不再上浮。業內人士認為，目前濟南市住房公積金政策基本實現了全面松綁，帶來的市場預期不容小覷。

統計發現，今年以來已有過百城市放松公積金貸款政策。業內人士認為，調整公積金政策代表了去年以來的第四輪房地產刺激政策開始繼續升級，預計后期，更多的樓市救市政策會繼續出臺，刺激政策對一、二線城市相對影響較大，而三、四線城市目前來看，整體降溫的趨勢依然難以改變。

樓市成交整體小幅回升

今年二次降息已過半月，地方政策仍以穩定住房消費為主，受中央到地方多重利好影響，樓市成交企穩回升。

記者25日從濟南市房管部門獲悉，上周（5月18日至24日），濟南新建商品房市場共成交2688套，相較于前一周微漲6.6%。其中，住宅成交2090套，環比上漲19%，回升較為明顯。

“樓市網簽數據的回升得益于樓市政策的落地。”搜房網分析師郭雪慧對導報記者表示，隨著央行降息以及“3·30新政”的落實，濟南公積金貸款政策也進行了新的調整，樓市利好預期愈加明顯。此外，紅五月濟南不少樓盤競相開盤，一些高端樓盤逐漸獲得改善性住房需求者的熱捧，在拉動成交的同時也讓濟南房價停止下跌。

最新監測數據也顯示，上周重點監測的35個城市成交面積環比上漲5.0%。其中19個城市環比上漲，占監測城市的半數有余；與去年同期相比，上周代表城市成交量整體上漲44.9%，其中28個城市同比上漲。

與以往幾次樓市回暖類似，現在成交量表現最好的城市集中在一、二線，其中北、上、廣、深再次成為焦點。

中國指數研究院監測數據顯示，今年第1至21周重點城市中上海、武漢和重慶累計成交面積居前三。從累計同比來看，成都、天津和南京同比有所下降，其他城市均呈上漲態勢。杭州上漲106.44%居首位，深圳同比漲幅至99.41%；同比下降的城市中，成都降幅繼續擴大至21.77%，南京則收窄至3.37%。

山東大學房地產研究中心主任、導報特約評論員李鐵崗接受導報記者采訪時表示，當前樓市買方市場已經形成，濟南等一些地方調整公積金貸款刺激樓市的松綁政策，短期內難以從根本上逆轉樓市局面。“今天的房產市場本身存在著一定的發展拖累，有下降的壓力，庫存的量相對還沒有消化得很好，人們購房的預期還沒有完全逆轉。因此這個政策完全逆轉市場還有一定難度。”李鐵崗說。

理論利好操作仍有阻力

今年以來，多地政府為促進房地產市場的復蘇，紛紛放寬公積金貸款等政策，地方政府積極推出的落地政策也直接提振了轄區內購房者的購買意愿。

25日，記者在濟南市天橋區堤口路附近某在售樓盤看到，每名銷售人員都有前來看房者咨詢各種問題。市民任女士表示，她想換套大點的房子，早就看好了房源，一直在等待公積金新政執行。她告訴導報記者，看中的房子總房款120萬元，按此前的公積金政策，由于首套房貸尚未結清，首付60%需要72萬元，壓力較大。“現在首付30%，我只要付36萬元就行。”

據了解，從2014年10月份開始，8個月的時間里，濟南公積金政策已經做了6次調整。雖然每次公積金貸款政策調整都帶給購房者利好，但都是“形式大于內容”，政策理論上利好但操作起來仍有阻力。

任女士告訴記者，限于額度，她和丈夫最高只能貸50萬元公積金，剩余的34萬元需要商業貸款。

有業內人士表示，由于公積金貸款市場份額有限，對市場的實際作用將打折扣。濟南住房公積金管理中心2014年度統計數據顯示，個人住房貸款市場上，有27.5%的購房者使用公積金貸款，也就是說“公貸”的市場占有率不到三成。超過七成的購房者使用商貸，并不能從中受益。

某業內人士表示，不要低估救市政策的力度，市場越差，救市政策的出臺會越頻繁。“最近各地都在調整公積金貸款額度，主要原因都是為了救市，從目前市場看，公積金貸款政策是地方政府能夠動用的最直接的購房工具，而且公積金貸款利率相當于商業貸款利率的6.8折，對于市場有直接的刺激影響。”

調整公積金貸款政策代表了去年來的第四輪房地產刺激政策開始繼續升級，預計后期將會繼續出臺更多的樓市救市政策，“但因為各地市場目前庫存壓力不同，而從人口流入看，刺激政策對一、二線城市相對影響較大，而三、四線城市目前看，整體降溫的趨勢依然難以改變。”

住建部政策研究中心主任秦虹表示，目前全國樓市總的供求關系是偏松狀態，房地產政策從過去嚴格控制二套房購買的政策恢復到了正常的范圍內，對改善性需求的釋放是非常有利的。“釋放改善性需求主要有利于消化庫存，對于供求關系不太松的地方，難以出現2009年那樣的價格全面高漲。”

秦虹表示，新的政策能否引起樓市暴漲主要還取決于市場的供求關系。