房地產(chǎn)市場的興衰歷來是泛家居建材行業(yè)的“晴雨表”。2013年2月20日國務(wù)院常務(wù)會議確定出臺五項加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施，簡稱“國五條”。這是國務(wù)院近十年內(nèi)第九次出臺房地產(chǎn)調(diào)控措施。新“國五條”最核心、最敏感的條款是對二手房交易按照差價課以20%的個人所得稅（備注：個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房的，享受免征個人所得稅政策）。一時間，各界對“國五條”會將房地產(chǎn)帶向何方眾說紛紜，莫衷一是。
筆者認為，“國五條”對房地產(chǎn)市場的影響主要體現(xiàn)在以下兩個方面：
其一，扼制流通，限制需求（尤其是限制投資性及投機性的買賣需求）。“國五條”對限制房產(chǎn)交易和房價的作用不會太明顯。其中受到影響較大的是那些經(jīng)驗不足的買家，相比之下，“職業(yè)炒家”可以通過“陰陽合同”、“裝修買賣合同”等方式逃避稅收。不過，從長遠來看，“國五條”必將使交易量縮水。
其二，抬高房價，抑制需求?！皣鍡l”增加了二手房的交易成本，變相推高了二手房的價格。這樣，二手房的買家必將轉(zhuǎn)移到新房市場，推高新房價格。
筆者認為，新“國五條”是一種房地產(chǎn)消費及交易的限制型政策，會在一定程度上推高房價、抑制流通，對房地產(chǎn)銷售及對下游的泛家居市場起到負面作用。而“剛需”消費者也不能從中得到好處。可以說，新“國五條”抑制房價的有效性值得商榷。對廣大家居建材企業(yè)來說，必須做好應(yīng)對更嚴峻市場局面的準備。
或帶來更嚴厲“寒冬”
我個人認為“國五條”主要的作用將是抑制二手房流通買賣而不是抑制房價，房價甚至會因為國五條的出臺實施、交易成本的提高而進一步上漲。其綜合影響將是房價上漲、銷售流通受到扼制，這對下游的泛家居市場將產(chǎn)生如下影響：
1.二手房交易量下降，針對二手房翻新裝修的泛家居產(chǎn)品消費將會受到扼制，這對泛家居市場顯然是一個不利因素。在歐美國家，二手房翻新裝修這一細分市場對泛家居建材行業(yè)的需求量占總需求量的比例相當可觀（部分國家甚至超過50%，而中國大陸目前尚不足10%）。因此，新“國五條”的出臺限制了泛家居行業(yè)的旗下的這一塊重要的細分市場。因此，泛家居企業(yè)需慎重考慮適合二手房翻新裝修類產(chǎn)品的投入。
2．新“國五條”將通過推高房價、扼制需求、限制消費與交易等手段來限制房地產(chǎn)的銷售，無疑將對下游的泛家居市場繁榮起到負面作用，房地產(chǎn)及其下游的泛家居市場將因此而持續(xù)、深化低迷狀態(tài)。此外，新“國五條”推高二手房交易成本從而進一步推高房價，“打劫”了消費者的腰包，從而對包括泛家居產(chǎn)品在內(nèi)的后續(xù)消費產(chǎn)生負面影響。不僅如此，因為高房價導致消費者節(jié)衣縮食，還會對消費者其他行業(yè)如汽車、服飾、旅游、教育等眾多行業(yè)的消費產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”。正因如此，泛家居企業(yè)需以非常謹慎的態(tài)度對待擴張策略。
泛家居如何能迎來“春天”
什么樣的房地產(chǎn)政策才能既有利于消費者，又能促進泛家居市場的繁榮呢？筆者認為，凡是有利于消費者的房地產(chǎn)政策，肯定有利于泛家居行業(yè)；如果有利于做到“居者有其房”，下游的泛家居行業(yè)自然能夠健康發(fā)展。
現(xiàn)今中國房地產(chǎn)市場的主要癥結(jié)在于房價增長速度超過了消費者的購買能力及其增長。這固然有剛需旺盛、投資及投機性買賣推動等原因，但根本原因在于，現(xiàn)行的土地政策抬高了房地產(chǎn)開發(fā)成本、半壟斷性市場限制了有效供給而導致適價房供給不足。供給不足導致價格上漲，而價格上漲又刺激投資及投機性買賣進一步推高房價，形成惡性循環(huán)。最后的結(jié)果是，房價畸高，居者無屋。
要如何才能比扼制“炒房”更有效地抑制房價、更好地滿足消費者的剛性需求呢？本人做出以下隨想：
隨想一，通過抑制土地價格、降低房地產(chǎn)成本與需求抑制相結(jié)合來抑制房地產(chǎn)價格，而不是單純依賴需求扼制如限購、限貸、征收高額所得稅等手段。要抑制土地價格，首先要改變“土地財政”的現(xiàn)狀，運用多種手段，多管齊下抑制房價。
隨想二，切實增加廉價安居房的供應(yīng)量，通過增加供給的方法降低房價。
隨想三，降低行業(yè)“準入門檻”。讓更多的企業(yè)、資金進入房地產(chǎn)行業(yè)，增加供給，參與競爭，從而實現(xiàn)行業(yè)的健康發(fā)展。
浙公網(wǎng)安備 33010802003509號
杭州講師網(wǎng)絡(luò)科技有限公司
